배움을 돈으로 바꾸는 진짜 경매 기술
탄탄한 이론을 바탕으로 실패 없는 경매 투자를 완성하라!

‘나는 부동산경매로 이만큼 벌었다’라는 식의 성공담과 사례를 나열하는 책이 많다.
그런데 그런 책을 읽는다고 실제로 부동산경매를 시도할 수 있을까?
그만큼 성공할 수 있을까? 《탄탄하게 시작하는 진짜 경매 공부》는 바로 이런 의문점에서 시작되었다.
저자는 5천 명의 수강생을 배출해낸 경매 멘토 ‘경사모 경매학원’의 서승관 원장이다.
현재도 경매시장에서 활발히 활동하고 있으며, 그의 강의를 통해 경매로 부동산을 직접 낙찰받은 수강생은 수백 명에 달한다.

지금은 저자가 처음 책을 출간했던 그 시절보다는 엉터리 책들이 많이 줄긴 했지만 여전히 엉터리 강의와 책이 판을 친다.
이런 상황에서 저자는 경매를 처음 배우고자 하는 사람들에게는 무엇보다 이론이 더 중요하며, 부동산시장의 흐름을 먼저 이해해야 경매투자도 가능하다고 생각한다.
그래서 책에는 부동산시장에 관한 기본적인 이해를 돕는 과거의 상황과 현재의 상황을 먼저 다루고 앞으로의 부동산시장도 예견해 본다.
경매투자를 위한 이론과 실전 경험에서 나온 지식, 실제로 써먹을 수 있는 연습문제까지 다루는 경매의 시작과 끝인 이 책은 하나하나 빠트릴 수 없이 중요하고 유용한 내용으로 가득하다.

강의를 하는 입장에서도 경매는 어렵다면 어렵고, 쉽다면 쉽다고 할 수 있는 분야다.
이러한 혼란 속에서 조금이나마 경매를 하는 데 도움을 줄 책을 만들고 싶어 출간한 것이 바로 이 책이다.

--- p.5

이 책에서는 부동산시장에 관한 기본적인 이해를 돕기 위해 과거의 상황과 현재의 상황을 서론에서 다루고 앞으로의 부동산시장을 감히 예견해 본다.
부동산시장의 흐름을 먼저 이해해야 경매투자도 가능한 것이다.
실전 사례나 흔히 이야기하는 돈 번 경험에 대한 내용은 배제하였다.
그런 사례들이 전혀 도움이 되지 않는다고 말할 수는 없지만 경매를 처음 배우고자 하는 사람들에게는 무엇보다 이론이 더 중요하다고 생각하는 게 필자의 입장이다.

--- p.5-6

독자들도 알다시피 그 이후 부동산가격이 폭등했다.
그러므로 무조건 언론을 따라가기보다는 부동산시장을 직접 분석하고 판단할 수 있는 능력을 기르는 것이 먼저다.

--- p.22

인터넷을 통해 내가 낙찰받고자 하는 물건들을 찾았다면 이제 발품을 팔아야 한다.
현장에 나갈 때는 되도록 대중교통을 이용하도록 한다.
해당 물건과 전철역까지의 거리를 파악하고, 역에서 해당 부동산까지 가는 길에 관공서, 편의시설 등의 존재 여부 등을 확인해야 하기 때문이다.
그리고 한두 군데를 가는 것이 아니므로 이를 꼭 기록으로 남겨두어야 한다.

--- p.30

경매 컨설팅업체의 목적은 바로 수수료다.
절대 고객의 이익을 우선으로 생각하지 않는다.
대다수의 경매 컨설팅업체들이 이 수수료를 받기 위해 고객에게 반드시 낙찰받게 해주고 최대한 높은 낙찰가를 유도한다.

--- p.34

사실 비싼 부동산에 무리하게 투자하기보다는 내가 가지고 있는 여유자금에 맞는 물건을 찾아 투자하는 것이 가장 좋다.
간혹 기존에 살던 주택을 매매로 내놓은 상태에서 ‘이 집이 팔리면 잔금을 내야지’라는 생각으로 경매물건을 낙찰받는 사람들이 있는데, 이는 굉장히 위험한 행동이다.
집이라는 게 내가 팔고 싶을 때 팔리면 좋겠지만 그렇지 않으면 어떻게 할 것인가? 무슨 일이 있어도 잔금을 미리 확보한 상태에서 낙찰받아야 한다.

--- p.38

가압류 신청과 지급명령 신청은 가급적 동시에 진행하는 것이 좋다.지급명령이 확정됐는데도 불구하고 채무자가 돈을 갚지 않는다면 바로 강제경매를 신청할 수 있기 때문이다.
만약 채무자에게 부동산이 없다고 해도 지급명령과 같은 집행권원은 받아놓는 것이 좋다.
채권 소멸 시효는 10년이고, 갚을 때까지 연 12%의 이자가 붙기 때문이다.

--- p.46

부동산경매를 할 때 가장 눈여겨보아야 할 것은 무엇일까? 바로 ‘매각물건명세서’다.
경매에서 아주 중요한 서류라 할 수 있다.
매각물건명세서는 낙찰받으려는 사람에게 경고를 보내는 서류라 해도 과언이 아니다.
여기에는 법정지상권, 가처분, 분묘기지권, 유치권, 예고등기에 대한 내용이 담겨 있다.

--- p.51

낙찰자가 매각대금을 지급하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통보한다.
매각대금이 납부되면 보통 4주 뒤에 배당기일이 정해지고 채권자들은 각자의 권리에 따라 배당받게 된다.
그리고 낙찰자는 잔금 납부 후에 진짜 내 집이 될 절차만 밟으면 된다.
바로 소유권 이전등기다.
이때 낙찰자가 인수하지 않을 것은 말소해달라고 등기관에게 촉탁할 수 있다.
단, 등기와 말소 비용은 낙찰자가 부담해야 한다.

--- p.59

많은 이들이 이 부동산 등기부등본의 중요성을 간과한다.
그래서 전세사기 등 각종 부동산 사기가 발생하는 것이다.
개중에는 등기부등본이 어떻게 구성되어 있는지, 어떻게 봐야 하는지 모르는 사람도 있다.
목돈이 들어가는 부동산 매매나 임차를 겁도 없이 하는 사람들이 많은 것이다.

--- p.64

갑구에는 압류 등기와 가압류 등기가 있는데, 가압류는 ‘금전채권에 대한 보전처분’을 뜻한다.
상대방에게 금전적인 채권을 받아야 하는 경우 이 채권을 회수하기 위해서는 소송 등을 통해 ‘집행권원’을 받아야 한다.
집행권원을 받았다 하더라도 채무자가 재산을 빼돌리거나 재산상에 변동사항이 생길 경우 채권을 회수하는 데 어려움을 겪을 수 있다.
그래서 내가 받고자 하는 금전채권을 보전하기 위해 가압류 신청을 한다.

--- p.72

부동산경매가 일반인들에게 어려운 이유는 무엇일까? 바로 권리분석 때문이다.
권리분석은 경매의 가장 기초가 되는 부분이다.
상당수의 경매학원이 권리분석은 허투루 가르치고 임장만 주야장천 하는 경우들이 있는데 분석도 안되는데 임장을 한들 의미가 있을까? 이 책에서는 권리분석에 대해서 자세하고 꼼꼼히 가르칠 예정이다.

--- p.97

다가구주택은 일반건축물이기 때문에 그 일부를 하나의 독립된 부동산으로 보지 않고 건물 전체를 한 개의 부동산으로 본다.
가령 다가구주택이 있고, 그중 302호에 전세권이 설정되어 있다면 302호는 독립된 부동산이 아니고 다가구주택 302호에 설정된 전세권은 건물 전체에 대한 설정으로 볼 수가 없다.

--- p.102

말소기준권리가 될 수 있는 권리는 갑의 근저당, 을의 압류, 정의 근저당, 무의 가압류가 있다.
이 중에서시기적으로 가장 빠른 갑의 근저당이 말소기준권리가 되며, 말소기준권리부터 그 이후 모든 권리는 소멸한다.
가등기는 소유권을 이전받을 수 있는 권리인데도 소멸할까? 후순위이므로 당연히 소멸한다.

--- p.109

주거용 건물의 판단기준 시점은 임대차 계약 체결 시로 보아야 한다.
비주거용 건물을 임차해 임차인이 사용 중에 임의로 개조하여 주거용으로 사용한 경우에는 주택임대차보호법 적용 대상에서 제외된다.
또한 약 체결 시 주거용 주택을 사무용으로 계약했다면 이는 주택임대차보호법 적용 대상에서 제외된다.

--- p.126

배당 문제는 자꾸 풀어봐야 배당순위가 눈에 들어온다.
예제들은 배당의 기초부터 시작한다.
모두 이해하면 권리분석의 기초가 닦이는 것이고 한 단계 업그레이드될 것이다.
다음 문제들을 통해 말소기준 권리는 무엇인지, 배당은 누가 받으며 어떤 순서로 배당되는지, 얼마씩 받을 수 있는지 분석해보자.
--- p.152

소액임차인이 최우선변제를 받기 위해서는 다음의 조건을 충족해야 한다.
첫째, 소액임차인에 해당해야 한다.
최선순위담보물권설정일 당시의 법을 기준으로 했을 때 소액임차인에 해당해야 한다.
둘째, 경매기입등기 이전에 대항요건을 갖추고 이를 낙찰기일까지 계속 유지해야 한다.
셋째, 배당 요구 종기일 전까지 배당 요구를 해야 한다.

--- p.171

지금까지 이론 설명과 배당 예제 풀이를 하면서 권리분석의 기초를 다졌다.
그런데 실제로 입찰에 참여할 때는 앞의 예제처럼 정리되어 있지 않으므로 직접 등기부등본과 매각물건명세서를 보며 배당을 해봐야 한다.
매각물건명세서와 등기부등본을 가지고 권리분석과 배당하는 연습을 많이 하다 보면 실력은 금방 늘 것이다.

--- p.214

한 가지 명심할 점은 수익률에 너무 치중하면 안 된다는 점이다.
가장 중요한 것은 뭐니 뭐니 해도 원금 보존임을 명심하라.
내 투자 원금을 보존할 수 있느냐가 가장 중요한 것인데, 연 15%의 임대 수익이 나는 물건을 2년 보유하다가 매매로 팔려고 내놓았더니 시세가 3천만 원 하락해 있다면? 지금까지의 임대 수익률은 고사하고 투자 원금에 대한 손실이 발생한다.
그러므로 항상 원금을 보존할 수 있느냐를 꼭 따지기 바란다.

--- p.294