부동산 스페셜리스트들이 전망하는
2026 부동산 시장

* ‘집코노미 박람회 2025’ 참여한 ‘빠숑’ 김학렬·‘현장통’ 김종율·‘절세 일타강사’ 박민수 등 부동산 고수 19인 투자 전략 소개
* 6·27, 9·7, 10·15 대책 등 이재명 정부 부동산 정책 완벽 분석
* 서울 및 수도권 일급지, 3기 신도시, GTX 역세권 등 돈 되는 부동산 투자처 총정리
* 학군 입지 분석, 공공임대주택 공략법, 부동산 절세 등 디테일한 부동산 TIP 대공개

2026년 부동산 시장 동향 예측, 투자 트렌드 점검

부동산 시장은 2025년 큰 격변을 맞이했다.
6·27 가계대출 관리 강화 방안, 9·7 주택공급 확대 방안, 10·15 주택시장 안정화 대책 등 이재명 정부가 짧은 기간에 부동산 정책을 연달아 내놓았기 때문이다.
정부는 부동산 시장을 안정시키기 위해, 앞으로도 새로운 부동산 정책을 쏟아낼 예정이다.
한경MOOK는 이런 상황에 생길 수 있는 부동산 시장 변수를 대비하기 위해 〈2026 부동산 대전망〉을 내놓았다.
한국경제신문 건설부동산부 기자들이 2026년 부동산 이슈와 투자처, 전략 등을 한 권에 모두 담았다.


‘빠숑’이란 필명으로 더 잘 알려진 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장과 ‘재개발·재건축 전문가’ 김제경 투미부동산컨설팅 소장, ‘부동산 절세 분야 일타강사’ 박민수 더스마트컴퍼니 대표 등 손꼽히는 부동산 투자 고수들이 지역별 돈 되는 신호, 재개발·재건축 지역 투자 포인트, 이재명 정부 부동산 절세 방안 등을 알려준다.
또한 ‘국내 대표 해외 부동산 투자 전문가’ 김용남 글로벌PMC 대표이사 사장, ‘상가 전문 현장통’ 김종율 김종율아카데미 대표, ‘산업재 전문’ 이상우 인베이드투자 자문대표 등도 2026년 부동산 시장의 빅이슈를 분석·정리해준다.


2026년 부동산 트렌드와 함께 이재명 정부의 부동산 대책 분석, 정책과 금리의 상관관계도 실었다.
수도권광역급행열차(GTX)가 지나가는 신도시 1·2·3기 지역, 스마트한 복합업무지구로 거듭나는 용산국제업무지구 등 떠오르고 있는 지역 투자 방법도 공개했다.
국내를 넘어, 최근 부자들이 몰리는 일본 부동산 투자 이야기도 빠지지 않았다.

남녀노소 모두 부동산에 관심을 가지는 요즘, 이들을 위해 세대별 부동산 관심사를 담은 섹션도 준비했다.
1020 학생과 부모님을 위한 지역, 사회 초년생·신혼부부 등이 눈여겨볼 아파트 청약 당첨 전략, 초고령사회의 중장년층에게 도움이 되는 투자 전략까지 담겨 있다.
이 책이 전 세대가 성공적으로 부동산 투자를 할 수 있도록 도와줄 것이다.

‘부동산 시장은 언제 안정될까.
미래를 정확히 예측할 수 있을까.’ 이는 누구나 던지는 질문이지만, 정답을 단정하기는 어렵습니다.
부동산은 정책, 금리 변동, 인구 변화, 글로벌 경제 상황 등 수많은 변수의 함수입니다.
오늘 시점에서 그려본 6개월 뒤의 시장과 정부가 새로운 수요 규제책을 내놓은 이후의 시장은 전혀 다른 모습을 보일 수 있습니다.
그렇다고 두 손 놓고 있을 수는 없습니다.
주요 변수를 점검하고 객관적인 통계를 바탕으로 흐름을 읽는다면 불확실성을 줄일 수 있습니다.
--- p.7, 「Prologue - 부동산 투자, 흐름을 읽는 법」 중에서

이번 정부의 부동산 정책 완성은 대선 핵심 공약이었던 ‘국토보유세’로 귀결된다.
기존의 종부세처럼 고가 주택 소유자에게만 부과하는 것이 아니라 토지를 소유한 모든 사람에게 세금을 부과하는 개념이다.
토지는 공공재적 성격이 강하며, 토지 가치 상승분은 사회가 공유해야 한다는 ‘토지 공개념’에 기반한다.
다만, 국토보유세 신설 이전 보유세 강화 정책부터 강한 비판에 부딪힐 것이란 전망도 나온다.
정부는 단기적으로 현행 종부세의 실효성을 높이는데 주력할 가능성이 크다.

--- p.25, 「이재명 정부 부동산 정책의 의미, “투기는 엄단, 실거주자에겐 기회 확대”」 중에서

공공 재개발·재건축을 고려해보는 것도 방법이다.
최종적으로는 분담금 납부 능력의 싸움이다.
가용 자금 선에서 스스로 기준을 몇 가지 정해 최대한 사업성이 좋은 곳으로 가야 한다.
예컨대 서울에서 집을 사는 게 목표라면 노원구, 구로구 가리지 않고 가야 한다.
다만 분담금 비용 상승으로 신축과 구축의 격차는 계속 벌어진다는 점을 알아야 한다.
2026년 마포·성동구 30억원 시대, 더 나아가 가까운 미래 ‘강북 30억원 시대’가 열릴 가능성이 있다.
무엇이 ‘살아남는 부동산’인지 곰곰이 생각해볼 시기다.
--- p.39, 「“강북 아파트 30억원 시대도 가능”, 김제경 투미부동산컨설팅 소장의 재개발·재건축 투자 포인트」 중에서

2026년 5월 10일부터는 양도세 중과가 재개될 가능성이 높다.
매도자라면 지금 움직여야 한다.
5월 9일까지 잔금을 받아야 한다.
닥쳐서 움직인다면 매수자가 오히려 이런 상황을 활용할 수 있다.
항상 대중이 움직이는 방향과 반대로 가야 한다.
다주택자는 자신이 가진 물건에 대해 먼저 분석해봐야 한다.
좋지 않은 물건은 기다리지 말고 매도하고 아까운 물건이라면 증여해야 한다.
최근 서울 증여건수가 사상 최대 수준까지 치솟은 이유다.
--- p.46, 「다주택자라면 증여 미루지 말 것!」 중에서

먼저 부산의 가치를 살펴볼 필요가 있다.
5~6년 전만 하더라도 부산 해운대구와 수영구의 시세는 서울 마포구, 성동구와 비슷했다.
하지만 지금은 마포와 성동 내 아파트 가격이 30억원을 향해 달려가고 있다.
그사이 해운대와 수영구는 그 절반 수준에 머물러 있다.
도시의 위상 차이는 있겠지만, 과연 이 정도의 격차가 합리적일까에 대해 의문을 제기할 수 있다.
최근 해운대에서 전용면적 84㎡가 20억원에 육박하는 가격으로 분양됐다.
분양가가 높다는 주변의 우려에도 청약 경쟁률이 높았다.
부산의 상급지 시장에 여전히 수요가 존재함을 증명한다.
부산의 핵심 입지가 서울에 비해 현저히 저평가됐을 가능성을 시사한다.
--- p.52, 「“서울 아니어도 오를 곳 많다”, 지역별 돈 되는 신호는?」 중에서

성수전략정비구역은 1지구부터 4지구까지 모든 구역이 평지다.
여기에 영구적으로 한강 조망이 가능하다는 점은 큰 매력이다.
성수 1지구는 성수전략정비구역 중 입지가 가장 좋다는 평가를 받는다.
트리마제 바로 옆으로 서울숲이 가깝고, 강남 접근성이 좋아서다.
또 일반분양 비율이 높아 사업성도 좋다는 분석이다.
성수 2지구와 성수 3지구는 강변북로 지하화에 따른 한강수변공원의 수혜를 볼 것으로 기대된다.
뚝도시장이 포함돼 사업 속도에 영향을 받고 있다.
성수 4지구는 조합원 수가 적어 사업 속도나 사업성 측면에서 유리하다는 평가를 받는다.
영동대교를 통한 강남 접근성도 강점으로 꼽힌다.
--- p.72, 「서울 정비 사업 가속도 붙었다, ‘압·여·목·성’ 현황 전격 분석」 중에서

GTX-B는 인천 송도를 출발해 여의도, 용산, 서울역, 청량리 등을 거쳐 남양주와 춘천까지 이어지는 노선이다.
B 노선의 핵심 수혜지는 인천 송도라는 게 표 대표의 진단이다.
인천 연수구에 청학역 신설 논의가 진행 중인 점도 주목할 만하다.
송도에 비해 가격이 저렴하기 때문이다.
다만 남양주 등 동쪽 지역은 ‘GTX 프리미엄’이 상대적으로 덜할 것으로 내다봤다.
이유는 운행 횟수에 있다.
용산역 동쪽에서는 KTX 등 일반열차와 노선을 함께 쓰기 때문이다.
‘트래픽 포화’ 문제로 GTX가 자주 다니지 못할 수 있다는 걸 염두에 둬야 한다.
--- p.75, 「인천 청라가 양주보다 호재인 까닭」 중에서

재개발·재건축 등으로 주변 환경이 크게 바뀌는 지역도 주목할 필요가 있다.
최근 서울시는 ‘서남권 대개조 사업’을 본격화하며 영등포구 문래동 일대 준공업지역을 대대적으로 정비 중이다.
김 원장은 “문래동4가 재개발구역이 이주를 시작하면 철공소 밀집 지역 상권이 완전히 새로 태어날 것”이라고 전망했다.
지금까지는 공장 지대였지만 재개발이 본격화하면 복합 상권으로 바뀔 것이라는 얘기다.
--- p.87, 「돈 되는 역세권 상가는 따로 있다!」 중에서

같은 단지에서 상대적으로 수요가 적은 ‘틈새’를 노리는 방법도 있다.
일반적으로 1순위 청약 전날에는 다자녀가구, 신혼부부 등을 대상으로 특별공급 신청을 받는다.
당일 오후 8시 전후로 청약홈에 특별공급 신청현황이 공지된다.
이를 통해 일반공급 청약자는 수요자 선호도가 높은 주택형을 파악할 수 있다.
신혼부부 유형으로 좁혀 경쟁률을 확인하는 것도 좋다.
결혼을 앞둔 커플은 주택 트렌드에 민감한 만큼 수요자 선호도가 잘 반영되기 때문이다.
--- p.96, 「내 집 마련 고민인 무주택자, 아파트 ‘청약 당첨’ 5가지 전략」 중에서

성남 분당신도시도 앞으로 좋아질 곳이다.
재건축하면 3.3㎡당 8000만원 갈 수 있다.
지금 과천도 8000만원, 마포는 9000만원이 넘는다.
분당 재건축은 대형 면적을 사야 한다.
재건축은 대지 지분이 클수록 유리하기 때문이다.
지금 전용 84㎡나 그보다 큰 중대형이나 가격 차이가 크게 나지 않는다.
그만큼 대형이 저평가 상태다.
하지만 이런 가격이 오래가지는 않을 것이다.
--- p.99, 「강남·분당 지역, 오래된 아파트에 기회가 있다」 중에서

현재 학군에 투자하기 어려운 상황이라면 미래 학군에 관심을 가져볼 만하다.
미래 학군은 서초구 반포동, 강남구 개포동, 강동구 상일동, 마포구, 성동구 등 재건축·재개발로 신축이 늘어난 곳이나 인천 송도와 청라, 경기 판교, 화성 동탄, 수원 광교, 하남처럼 신도시 특성상 아이가 많은 곳이 꼽혔다.
이 대표는 “인천 청라와 가정지구 등은 미분양이 많았지만, 지금은 달라졌다”며 “젊은이가 몰리고, 인구가 늘어나는 곳은 결국 부동산 가격도 오르게 된다”고 말했다.
--- p.105, 「‘초품아’, ‘의·치·한·수’··· 투자 가치 결정하는 변수」 중에서

대출한도가 줄었지만 8억원 이하 아파트는 타격이 크지 않은 만큼 실거주를 원한다면 관심을 가져볼 만하다.
지역으로는 서울 은평구, 영등포구 신길동, 문래동, 동대문구 등이 꼽혔다.
김 대표는 “지금은 실제로 거주할 수 있는 아파트를 찾아야 한다”며 “관심 있던 지역이 너무 올랐다면 그 주변 지역을 살펴보는 것도 좋다”고 말했다.
박 대표도 외곽 지역, 신축보다는 10년 이내 준신축에도 눈을 돌려보라고 했다.
경기도에 서는 수원, 용인, 고양, 화성, 성남, 부천 등 6대 도시를 꼽았다.
그는 “수원이나 용인은 분양보다는 기존 아파트가 낫고, 고양은 3기 신도시(창릉) 등 저렴한 분양이 예정돼 있어 관심을 가질 만하다”며 “화성은 동탄신도시 안에서 움직이고, 성남은 판교와 분당이 많이 올라 재개발 쪽으로 눈을 돌리는 게 좋다”고 말했다.

--- p.117, 「2026년은 ‘상고하고’?」 중에서