1 · Valeur économique des terres · 1
1.1 Des biens naturels aux biens économiques 3
1.1.1 Historique de l'utilisation des terres 4
1.1.2 Théorie foncière 9
1.1.3 Théorie de la localisation et de la structure spatiale 27
1.2 Théorie de l'utilisation des sols et de l'urbanisme 60
1.2.1 Concepts théoriques de l'utilisation des terres 61
1.2.2 Utilisation des sols urbains et non urbains 62
1.2.3 Développement de la théorie de l'urbanisme 62
1.2.4 Techniques modernes d'aménagement urbain - Focus sur les principaux paradigmes 68
1.2.5 Le rôle et l'importance de l'urbanisme 73
2 · Système d'aménagement du territoire et plan d'utilisation des terres de la Corée · 75
2.1 Le système d'utilisation des terres de la Corée 77
2.2 Moyens de mise en œuvre des plans d'aménagement du territoire 79
2.2.1 Mesures réglementaires relatives à l'aménagement du territoire 79
2.2.2 Outils de planification pour l'aménagement du territoire 91
2.2.3 Outils de développement de la planification de l'utilisation des sols 109
2.2.4 Moyens d'orientation de la planification de l'utilisation des sols 110
2.3 Évolution de l'aménagement du territoire et de l'utilisation des sols à travers l'histoire de l'urbanisme de Séoul 113
2.3.1 L’évolution de l’aménagement du territoire à Séoul : d’une ville monocentrique à une ville multicentrique 114
2.3.2 L’impact de l’aménagement urbain sur l’utilisation et la valeur des sols 124
3 · Évaluation des produits fonciers · 129
3.1 Offre et demande de terres, prix d'équilibre 131
3.2 Méthodes de tarification des matières premières foncières 135
3.2.1 Évaluation émotionnelle 135
3.2.2 Appel d'offres concurrentiel 136
3.2.3 Contrat de vente et d'achat 138
3.3 Méthodes d'estimation de la valeur des produits fonciers 139
3.3.1 Modèle d'évaluation des actifs immobiliers 139
3.3.2 Modèle hédonique des prix 141
4 · Concepts de base et classification des produits fonciers · 145
4.1 Définition et caractéristiques des matières premières foncières 147
4.1.1 Caractéristiques physiques des matières premières terrestres 150
4.1.2 Caractéristiques sociales et institutionnelles des produits fonciers 157
4.1.3 Caractéristiques économiques des matières premières foncières 165
4.1.4 Caractéristiques commerciales des produits fonciers 169
4.2 Classification des produits fonciers 173
4.2.1 Produits fonciers situés individuellement 174
4.2.2 Produit foncier planifié 177
4.3 Segmentation des produits fonciers 183
5 · Produits fonciers situés individuellement · 185
5.1 Classification des produits fonciers situés individuellement 187
5.1.1 Terrains résidentiels 188
5.1.2 Terrains commerciaux et d'affaires 199
5.1.3 Terrains industriels et d'entrepôt 225
5.1.4 Terres liées à l'agriculture, à la foresterie et à l'environnement naturel 231
5.1.5 Terrains situés individuellement à d'autres fins 238
6 · Produits fonciers planifiés · 271
6.1 Classification et méthodes de vente des produits fonciers aménagés 273
6.1.1 Projet d'aménagement du site prévu 273
6.1.2 Prix d'offre des produits fonciers 277
6.1.3 Méthode de fourniture des produits fonciers 280
6.1.4 Avis de vente de terrain 285
6.1.5 Application du plan d'unité terrestre 287
6.2 Classification des produits fonciers résidentiels 288
6.2.1 Terrains résidentiels pour logements unifamiliaux : logements unifamiliaux et multifamiliaux 289
6.2.2 300 unités de terrain pour maisons individuelles et commerces
6.2.3 Emplacement 317 pour maison individuelle de type bloc
6.2.4 Terrain pour maison de ville 324
6.2.5 Terrain d'appartement 332
6.2.6 Papier pour complexe résidentiel 350
6.2.7 Terrains semi-résidentiels 366
6.3 Classification des produits de papier commercial 372
6.3.1 Site 374 des installations de vie de quartier
6.3.2 Terrains commerciaux de quartier 382
6.3.3 Papier commercial général 386
6.3.4 Zone commerciale centrale 396
6.4 Classification et caractéristiques des produits fonciers urbains « d’autosuffisance » 407
6.4.1 Terrain à usage commercial 413
6.4.2 Terrain de l'installation de soutien urbain 418
6.5 Infrastructures foncières 422
6.5.1 Terrain pour établissement religieux 423
6.5.2 Papier du parking 426
6.5.3 Station-service Terrain 428
6.5.4 Station-service de remplissage de gaz de pétrole liquéfié Site 431
6.5.5 Matériel de distribution - Papier 434
6.5.6 Document scolaire 436
6.5.7 Terrain à usage commercial public 439
6.5.8 Terrain d'équipement culturel 444
6.5.9 Terrain d'installations sportives 448
6.5.10 Terrain de l'établissement social 451
6.5.11 Terrain de l'établissement médical 453
6.5.12 Document d'approvisionnement 455
6.5.13 Papier routier 459
6.5.14 Parc foncier 474
6.5.15 Livre vert 477
6.6 Classification des produits fonciers tels que les complexes industriels 479
6.6.1 Site industriel 484
6.6.2 Terrain de soutien aux installations 488
6.7 La valeur des produits fonciers planifiés 490
7 · Évolution de la valeur des matières premières foncières et perspectives d'avenir · 493
7.1 Évolutions du paradigme foncier 495
7.2 Valeur des matières premières foncières et avenir 496
En conclusion 499
Référence 501

Entrée

Le mot « terre » a une signification émotionnelle particulière pour notre peuple, en plus de sa définition dans le dictionnaire et de ses caractéristiques physiques.
Notre pays a été une société agricole depuis l'Antiquité jusqu'à nos jours.

La terre n'était donc pas seulement un moyen de création d'espace pour la construction, mais aussi un moyen de produire de la nourriture et un moyen de survie.
En outre, la propriété et l'utilisation des terres sont à l'origine du fossé entre les riches et les pauvres, et elles constituent des objets de valeur économique en tant que moyen de former, de maintenir et de développer une nation et sa puissance.

La terre est un objet de valeur économique qui dépasse ses caractéristiques physiques et sert de moyen de survie et de formation du pouvoir.
Cependant, à l'époque moderne, l'utilisation et la valeur des terres ont connu des changements rapides par rapport à la période précédant l'industrialisation.
Avec l'industrialisation de l'Occident, l'utilisation des terres est passée des zones de production agricole aux zones de production industrielle et aux centres de transactions commerciales.
Dans notre pays également, au cours du processus d'industrialisation, les terres agricoles ont diminué tandis que la superficie des terres destinées aux installations industrielles et commerciales et aux villes a rapidement augmenté.
Du fait de ce qu'on appelle « l'urbanisation », la signification et la valeur des terres sont devenues plus complexes et diversifiées.

De nos jours, les terres sont divisées en terres naturelles, terres de production agricole, terres résidentielles urbaines, terres commerciales, terres industrielles et espaces verts, et acquièrent ainsi diverses valeurs économiques.
Ces classifications ont ensuite été subdivisées en systèmes de classification complexes basés sur les caractéristiques humaines et sociales nationales et régionales et sur les environnements naturels.

Nous classons les objets échangés dans la société humaine en biens et services, et nous les appelons collectivement marchandises.
De plus, les caractéristiques économiques d'un produit sont appelées commercialisabilité.
La valeur commerciale des terres en tant que bien économique est complexe et différenciée, mais il est difficile de trouver un ouvrage théorique qui propose un système à la fois académique et pratique pour classer les marchandises et expliquer leur valeur.

Les facteurs qui confèrent aux terres diverses valeurs économiques sont déterminés par les caractéristiques physiques du terrain, le prix de son utilisation, sa localisation, les différentes caractéristiques humaines et sociales et l'environnement naturel de chaque pays et région, ainsi que par le plan d'utilisation des terres réglementé par la loi.
Expliquer ces facteurs nécessite une compréhension approfondie de diverses disciplines universitaires.
En effet, l'immobilier, comme les terrains, comporte autant de champs d'étude que l'histoire de l'humanité, et ses caractéristiques complexes et intégrées rendent difficile son explication dans un seul domaine académique.
Autrement dit, pour expliquer la valeur des biens fonciers, une compréhension intégrée des recherches menées dans divers domaines universitaires tels que l'économie, l'urbanisme, l'architecture, le droit, la géographie, la gestion d'entreprise et les études politiques est nécessaire.

L'étude immobilière est le principal domaine d'étude qui analyse l'immobilier, y compris les terrains, en se basant sur cette compréhension intégrée.
De plus, à mesure que la valeur des actifs immobiliers prend de l'importance, l'importance et le rôle académiques et pratiques des études immobilières augmentent également.
C’est pourquoi la mission des études immobilières est d’intégrer les résultats de recherche de diverses disciplines, du point de vue des études immobilières, afin d’organiser de manière systématique et pratique la façon dont « la terre, partie intégrante de la nature », est devenue « une marchandise en tant que bien économique ».
À cet égard, les tentatives de systématiser et de classer les terres en tant que marchandise et d'expliquer leur commercialisation présentent une grande valeur de recherche en tant que domaine d'études immobilières.

La terre est l'habitat de la vie à la surface de la Terre, et c'est le berceau où la vie germe dans l'écosystème des plantes et des animaux.
Par conséquent, depuis la préhistoire, les humains n'ont eu d'autre choix que d'exploiter la terre.
Avec la formation et le développement des sociétés humaines, le besoin d'utiliser exclusivement les terres pour le logement, l'agriculture, l'élevage, la chasse et la cueillette, etc., c'est-à-dire la « demande », s'est fait sentir.

Cependant, les terres sont limitées à une « ressource » restreinte à la surface de la Terre.
Par conséquent, le propriétaire qui occupait le terrain en premier, pour quelque raison que ce soit, avait le droit de l'utiliser, d'en tirer profit et d'en disposer.
Sur cette base, un « marché » s'est formé où des transactions telles que l'échange, la location et la vente avaient lieu entre les demandeurs de terres et les propriétaires fonciers ciblant des surfaces spécifiques.

Une « marchandise » négociée sur le « marché » est un bien économique qui est utilisé en soi ou échangé comme moyen pour atteindre un autre objectif.
La terre possède également une valeur marchande en tant que bien économique.
La valeur marchande d'un terrain correspond à « la valeur générée par son utilisation » ou à « la valeur accrue obtenue en convertissant l'usage actuel du terrain à un autre usage ».
Ces éléments apparaissent individuellement ou en combinaison.

Pour appréhender la terre comme une marchandise, il faut d'abord comprendre les principes qui régissent sa valeur.
La valeur commerciale d'un terrain est composée de facteurs naturels et de facteurs sociaux et culturels propres à la société humaine.
Par conséquent, nous examinerons les facteurs naturels, les facteurs humains et les facteurs sociaux à travers diverses disciplines universitaires et, sur cette base, nous tenterons d'expliquer les facteurs de valeur des ressources foncières.
Par ailleurs, les facteurs humains et sociaux se forment différemment dans chaque pays ou région ; nous expliquerons donc la classification et la commercialisation des produits fonciers ainsi que les facteurs influençant leur valeur en nous basant sur les archives historiques de notre pays depuis l'ère moderne.

Même dans notre pays, il est difficile de trouver des données qui classent la terre comme une marchandise négociée sur le marché, qui organisent ses caractéristiques et qui les expliquent par des exemples.
Autrement dit, il est difficile de trouver des documents qui organisent et expliquent la recherche théorique et pratique sur les « marchandises foncières ».
Ce livre se veut un tremplin pour la recherche et la pratique, tant pour les chercheurs souhaitant faire progresser la recherche sur les produits immobiliers en tant que domaine d'études immobilières, que pour les chefs d'entreprise et les professionnels travaillant avec des produits immobiliers.

Je souhaite que les lecteurs adoptent l'attitude d'un chercheur ouvert à la diversité des opinions et qui les étudie, afin que toute addition, suppression ou correction apportée à cet ouvrage puisse être prise en compte dans une édition révisée ultérieure.