Parti démocrate au pouvoir = flambée des prix de l'immobilier.
Cette formule sera-t-elle encore valable à l'ère de Lee Jae-myung ?

Jusqu'à présent, chaque fois que le Parti démocrate a été au pouvoir, les prix de l'immobilier ont invariablement augmenté.
De ce fait, l'idée selon laquelle « les prix des logements augmentent lorsqu'un gouvernement progressiste arrive au pouvoir » s'est profondément ancrée dans les esprits.
La même tendance qu'auparavant se répétera-t-elle sous l'ère actuelle de Lee Jae-myung ?

L'avis des experts est également mitigé.
Certains prévoient une hausse inconditionnelle, tandis que d'autres affirment qu'une ère de déclin a commencé.
Certains prévoient un léger déclin, mais on ignore si ce sera à Séoul ou en province.
Dans des circonstances exceptionnelles, les prédictions deviennent encore plus confuses.

Samtosi, expert reconnu dans le domaine des données immobilières, qui a analysé avec minutie d'énormes quantités de données pour fournir les informations les plus précises sur le marché, affirme que cette fois-ci, les choses pourraient être différentes du passé.
Cela s'explique par le fait que l'orientation politique du gouvernement de Lee Jae-myung diffère de celle des précédents gouvernements du Parti démocrate, et que son influence s'en trouvera également modifiée.
Le changement de gouvernement étant intervenu plus tôt que prévu, la nouvelle administration de Lee Jae-myung suivra-t-elle la voie tracée par le précédent gouvernement du Parti démocrate ou empruntera-t-elle une voie radicalement différente ? Suivons l’auteur de « Samtosi » et examinons les similitudes et les différences entre les deux administrations, ainsi que leur capacité d’adaptation à un marché en constante évolution.

Il reste difficile de prédire si l'administration de Lee Jae-myung reviendra sur les réglementations de l'administration précédente ou tentera une autre forme d'intervention.
Mais l'important est de comprendre « la direction et le rythme des changements politiques ».
Dans ce cadre, nous devons évaluer avec lucidité si un véritable changement a commencé, où se situent les opportunités et où les risques doivent être évités.

Ce livre est un voyage à la recherche de cette réponse.
Nous passerons en revue les politiques et réglementations des administrations précédentes, analyserons les politiques actuellement annoncées et examinerons les principales variables susceptibles d'influencer le marché.
En me basant sur les critères que j'ai expérimentés, analysés et sur lesquels j'ai réfléchi concernant le marché, je prévois d'établir une feuille de route intitulée « Où en sommes-nous aujourd'hui et où allons-nous ? »
Nous nous trouvons actuellement à un tournant du marché immobilier.
Dans un monde où les politiques, les taux d'intérêt, les liquidités et l'offre sont tous complexes, j'espère que ce livre servira de boussole rationnelle au jugement des lecteurs.

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Beaucoup ont considéré le premier règlement immobilier de l'administration Lee Jae-myung, le « Règlement sur les prêts du 27 juin », comme une politique de résolution, similaire aux « Mesures du 16 décembre » de l'administration Moon Jae-in.
En définitive, la réglementation des prêts du 27 juin, tout comme les mesures du 16 décembre, devrait être une mesure à court terme et le marché devrait repartir à la hausse.
Mais je ne pense pas que cela se produira.
La principale raison est que les fondamentaux étaient complètement différents au moment de la mise en œuvre des deux politiques.
Autrement dit, les fondamentaux du marché différaient entre décembre 2019, date de la mise en œuvre des mesures du 16 décembre, et juin 2025, date de la mise en œuvre de la réglementation sur les prêts du 27 juin.

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De nombreuses personnes s'intéressent notamment à la « limite de 600 millions de wons pour les prêts immobiliers », mais la mesure visant à « réduire de 50 % l'objectif total de prêts aux ménages de l'ensemble du secteur financier par rapport au plan du second semestre est tout aussi importante ».
Cela peut être interprété comme signifiant que le gouvernement autorisera les banques à relever le taux de prime (le taux d'intérêt du prêt moins le taux de dépôt), un élément clé des taux d'intérêt des prêts, par rapport au niveau actuel de 1,3 %.
Autrement dit, cela signifie que les taux d'intérêt du marché pourraient ne pas baisser autant que prévu.
Bien entendu, l'impact du « plafond de 600 millions de wons pour les prêts hypothécaires immobiliers » est également significatif.

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En résumé, l'hyperpolarisation du marché immobilier devrait se dérouler différemment qu'auparavant.
Les zones avec les plus fortes baisses en juillet et août par rapport à juin étaient Seongdong-gu, Mapo-gu, Dongjak-gu, Gangdong-gu et Gwangjin-gu, tandis que les zones avec les plus fortes baisses en août par rapport à juillet étaient Gangnam-gu, Songpa-gu, Seocho-gu, Yangcheon-gu et Yeongdeungpo-gu.
À en juger par cela, on peut confirmer que plus le montant du prêt est élevé, plus l'impact de la réglementation des prêts immobiliers de 600 millions de wons est important.
Il est donc fort probable que le phénomène d'hyperpolarisation soit atténué dans une certaine mesure.

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Au vu de ces remarques, on s'attend à ce que l'administration de Lee Jae-myung adopte une approche différente de celle de l'administration de Moon Jae-in, à moins qu'elle ne revienne sur la politique qu'elle a affichée ces derniers mois.
Cependant, un aspect du « Règlement sur les prêts du 27 juin » récemment annoncé présente une perspective similaire à celle de l'administration Moon Jae-in.
C’est ainsi que l’on perçoit la « reconstruction et le réaménagement ».
La position de l'administration précédente de Moon Jae-in était de recouvrer les bénéfices générés par les projets d'entretien du logement en introduisant un système de récupération des bénéfices excédentaires des projets de reconstruction.
Ce qui est toutefois troublant, c'est que, malgré l'accent mis par l'administration de Lee Jae-myung sur l'augmentation de l'offre grâce à l'assouplissement des réglementations en matière de reconstruction et de réaménagement pendant l'élection présidentielle, les réglementations relatives aux prêts du 27 juin révèlent une perception totalement opposée.
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Toutefois, si des réglementations sont introduites qui réduisent la limite actuelle de 500 millions de wons pour les prêts jeonse, similaires à la réglementation limitant la limite des prêts hypothécaires immobiliers à 600 millions de wons, la situation sera différente.
Par exemple, si la limite des prêts jeonse est fixée à 300 millions de wons par ménage, les locataires qui souhaitent emménager dans des appartements à Séoul dont les prix jeonse dépassent 1 milliard de wons devront débourser au moins 700 millions de wons de leur propre poche.
Même pour les personnes à revenus élevés, cela constitue un obstacle important à l'accès au marché pour celles qui en ont réellement besoin et qui ne disposent pas d'actifs liquides.
À terme, même le marché locatif haut de gamme aura du mal à éviter les pressions à l'ajustement des prix.

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Sur la base de ces prédictions, il est nécessaire de saisir et d'évaluer l'évolution des variables clés mentionnées ci-dessus.
Parmi ces variables, la plus importante est la position du gouvernement de Lee Jae-myung sur la réglementation relative à la propriété de plusieurs logements.
Si la réglementation globale est renforcée, les biens appartenant aux exploitants de logements locatifs seront mis sur le marché, mais la préférence pour les « appartements d'une seule pièce » sera maintenue, voire renforcée, ce qui rendra difficile la résolution de la polarisation de Séoul.
S’il existe une réelle volonté de résoudre les problèmes de polarisation, il faut d’abord assouplir la réglementation concernant les propriétaires de plusieurs logements.
C’est un moment où la capacité du gouvernement de Lee Jae-myung à appréhender la situation actuelle et sa politique sera mise à l’épreuve.

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