La chaîne YouTube numéro 1 des ventes aux enchères en Corée du Sud : « L'affaire immobilière secrète de Lee Ju-im »
170 000 abonnés, 20 millions de vues, le premier livre de Lee Ju-im !

Avec un salaire mensuel de 1,8 million de wons et la possession de 13 maisons, il a pu se construire une vie.
Comment participer aux enchères et réaliser des bénéfices

Un jeune homme d'une vingtaine d'années, fauché, diplômé d'une université locale, gagnant 1,8 million de wons par mois.
L'auteur a débuté sa vie professionnelle avec des désavantages pour gagner de l'argent, sans parler de bonnes « qualifications ».
« Si j’économise tout mon salaire comme ça, pourrai-je un jour posséder ma propre maison ? » Face à cette question, l’auteur avait besoin d’une nouvelle approche et a trouvé la réponse dans les ventes aux enchères.
Il a accumulé des biens en remportant les enchères pour des maisons une à une, et possède maintenant 13 maisons.
Comment est-ce possible ? Sur sa chaîne « Lee Joo-im's Secret Real Estate », l'auteure Lee Joo-im partage son expérience en matière d'acquisition de biens immobiliers, ainsi que les erreurs qu'elle a commises, ce qui permet aux débutants en immobilier de mieux comprendre les ventes aux enchères. Chaque vidéo a suscité un engouement considérable, dépassant le million de vues.
Il a dépassé les 100 000 abonnés en seulement un an et approche actuellement les 180 000, devenant ainsi le meilleur YouTubeur de ventes aux enchères en Corée.


Ce livre renferme les réussites, le savoir-faire et les méthodes d'investissement de l'auteur, des éléments inédits présentés sur YouTube et lors de ses précédentes conférences.
L'auteur est fermement convaincu que ceux qui découvrent l'immobilier, ou qui connaissent l'importance de l'investissement financier mais n'osent pas se lancer, devraient d'abord envisager les ventes aux enchères.
Pour rendre les enchères facilement accessibles aux investisseurs débutants, nous expliquons la terminologie des enchères et l'analyse des droits, et nous expliquons le processus d'investissement en quatre semaines afin de réduire les tâtonnements et d'augmenter les chances de succès.
Il couvre l'intégralité du processus d'enchères du début à la fin, en détaillant comment acquérir votre propre maison et comment profiter des différences de prix grâce à des transactions à court terme.

Lorsque je suis allé en forêt pour me renseigner sur le prix du marché avant de faire une offre pour cette villa, l'agent immobilier m'a dit qu'elle pourrait se vendre pour 160 millions de wons.
C'est pourquoi j'ai fait une offre.
Une fois mes recherches terminées, je suis retourné à l'agence immobilière qui avait eu la gentillesse de répondre à mes questions.
La dernière fois, j'ai dit au propriétaire : « Je vais remporter l'enchère ! » et je suis parti, mais cette fois-ci, je suis entré en disant : « J'ai remporté l'enchère ! »
Il m'a félicité sincèrement.
Le propriétaire a affirmé que le prix du marché était de 160 millions de wons, mais en faisant une recherche en ligne, j'ai constaté que 170 millions de wons constitueraient un bon prix.
J'ai donc demandé au gestionnaire de mettre le bien en vente à 170 millions de wons.
Mais un mois s'est écoulé sans nouvelles.
Le client a déclaré être venu et reparti plusieurs fois, mais que personne n'avait demandé à rédiger un contrat.
J'ai donc demandé l'accord du directeur par avance et je lui ai indiqué que je distribuerais également le bien à d'autres agences immobilières.
Le lieu où le contrat a finalement été signé était le premier endroit où je l'avais proposé seul, et le contrat de vente a été établi après 4 mois.
--- Extrait du « Chapitre 1 : Lancer des ventes aux enchères à la vingtaine »

Les coûts typiques comprennent la taxe d'acquisition, les frais d'enregistrement, les frais juridiques, les frais de titre de propriété, les frais de design intérieur, la taxe de transfert et les frais de courtage.
La taxe d'acquisition est prélevée à un taux de 1 à 3 %, 8 % ou 12 % selon le nombre de maisons.
Les frais d'inscription et les frais juridiques varient en fonction du montant de l'offre retenue, les frais de titre de propriété varient en fonction du déroulement de la procédure, et les frais de design intérieur varient en fonction de l'état de la maison.
La taxe sur les mutations est légalement fixée à un certain montant en fonction du bénéfice réalisé, et les frais de courtage sont fixés en fonction du prix de vente.
Permettez-moi de vous présenter une étude de cas réalisée par un étudiant.
Cet étudiant a remporté l'enchère pour une villa à Séoul pour 180 millions de wons seulement 10 jours après le début de ses études.
Dès que j'ai réglé le solde, j'ai rédigé un contrat de vente, et le prix de vente était de 220 millions de wons.
Autrement dit, le montant du transfert (prix de vente - prix d'achat) est de 40 millions de wons.
Examinons le bénéfice net.
La taxe d'acquisition s'élevait à 1,98 million de wons, les frais d'enregistrement et les frais juridiques à environ 1 million de wons, les frais de design intérieur à 1 million de wons, la taxe de transfert à 4,74 millions de wons et les frais de courtage à 880 000 wons lors de la vente.
Le bénéfice final s'élève donc à 30,4 millions de wons.
Comme il s'agissait d'une maison vide, il n'y avait pas de frais supplémentaires pour l'éclairage, et comme la maison était propre, seule la peinture a été faite, de sorte que le coût de la décoration intérieure était relativement faible.
Il s'agit d'un cas où une vente à court terme a été planifiée dès le départ, les coûts ont été calculés approximativement et l'offre a été remportée de manière stratégique.
--- Extrait du « Chapitre 2 (Semaine 1) Recherche d'articles et calcul des prix d'enchères »

Lorsque vous commencez à investir dans l'immobilier, il y a une chose que vous ne pouvez pas négliger : la foresterie.
Cependant, la méthode d'investissement diffère légèrement selon le type de produit dans lequel vous investissez et le type de plan que vous avez mis en place.
Par exemple, si vous recherchez un appartement sous-évalué pour un investissement à long terme, vous devrez explorer tous les quartiers qui vous intéressent.
Si le secteur A vous intéresse, rendez-vous dans les secteurs B et C, qui proposent des gammes de prix similaires, et renseignez-vous sur les caractéristiques des appartements les plus chers.
La plupart des logements se situent dans de bons quartiers scolaires, à proximité de stations de métro ou dans des appartements récents, mais vous pourriez également trouver d'autres avantages.
Sur la base de ces informations, nous trouvons des appartements aux caractéristiques similaires dans la zone A.
Si un appartement présente les caractéristiques d'un appartement de zone B ou C mais est moins cher, on peut en déduire que l'appartement de zone A est encore sous-évalué.
L'investissement locatif à long terme se fait en trouvant des choses comme celle-ci.
--- Extrait du chapitre 4 (semaine 3) : « Quand vous irez en forêt, souvenez-vous simplement de ceci »

Plus vous en savez sur les prêts, mieux c'est.
Les prêts sur solde d'enchères sont principalement proposés par des institutions financières secondaires, mais il est faux de dire que les institutions financières primaires ne les proposent pas du tout ; il est donc conseillé de consulter autant d'institutions financières primaires et secondaires que possible pour en savoir plus.
Les limites de prêt et les taux d'intérêt varient légèrement d'une banque à l'autre, vous pouvez donc choisir un produit de prêt adapté à votre situation.
Si votre investissement initial est modeste, un produit avec un taux d'intérêt plus élevé mais un montant de prêt plus important sera préférable. En revanche, si votre investissement initial est plus conséquent, un produit avec un taux d'intérêt plus bas sera plus avantageux.
Et si vous prévoyez de vendre à court terme ou de payer le solde puis de louer immédiatement le bien, vous devez également vérifier s'il y a des frais de remboursement anticipé, car vous devrez rembourser le capital 3 à 4 mois après avoir reçu le prêt.
--- Extrait du « Chapitre 5 (Semaine 4) Comment rendre les enchères et l'aveuglement équivalents »

C’est le cas d’un étudiant sexagénaire qui a remporté l’enchère pour une villa à Gyeonggi-do.
Il a été vendu pour 158,99 millions de wons après avoir été vendu pour 192 millions de wons après décoration intérieure, générant un bénéfice d'environ 30 millions de wons.
Cette maison était également dans un état lamentable lorsque j'y suis entré après que la lumière ait été allumée, à tel point que je me suis demandé comment quelqu'un pouvait y vivre.
En voyant une scène comme celle-ci, l'enchérisseur gagnant s'inquiète et se dit : « Oh, je crois que j'ai fait une erreur en enchérissant. »
Mais cette maison, qui était dans un tel état de délabrement, est devenue une maison neuve après avoir été réparée et décorée.
Et dès que les réparations seront terminées, nous pourrons trouver un locataire, récupérer notre investissement et investir dans le prochain bien mis aux enchères.
--- Extrait du chapitre 6 : Comment gagner de l’argent le plus rapidement possible

Le troisième cas concerne une villa située dans le quartier de Guro-gu à Séoul.
L'étudiant qui a remporté l'enchère pour cette villa avait initialement prévu de faire une offre pour une villa située à proximité d'une station de métro et construite il y a moins de 10 ans.
Cependant, comme il s'agissait d'une belle propriété aux yeux de tous, la concurrence semblait féroce et l'enchère gagnante paraissait élevée ; c'est ainsi que j'ai découvert cette villa par hasard en consultant d'autres biens mis en vente au même tribunal le même jour et que j'ai déposé une offre.
La villa sur laquelle je comptais initialement faire une offre était d'un âge similaire à celle que je souhaitais acheter, mais elle présentait l'inconvénient d'être éloignée de la station de métro.
Il y avait en revanche un arrêt de bus juste devant.
L'étudiant qui a remporté l'enchère pour 180,1 millions de wons s'est d'abord arrêté au bureau de courtage, et le directeur lui a dit qu'un acheteur attendait.
Après le transfert de propriété, nous avons donc effectué de simples réparations à l'intérieur de la maison et avons immédiatement signé un contrat de vente pour 220 millions de wons.
La différence s'élevait à environ 40 millions de wons, et le bénéfice net à 27 millions de wons.

--- Extrait du chapitre 6 : Comment gagner de l’argent le plus rapidement possible