Sangwook Chae, expert immobilier de renom en Corée
Un livre de stratégie d'investissement glaçant

« Lors de l’achat ou de la vente d’un appartement, ne vous contentez pas de regarder le moment opportun ; évaluez également le prix ! »

***La loi absolue de l'évaluation des appartements enfin révélée***

Aujourd'hui encore, d'innombrables acteurs du marché immobilier sont aux prises avec la volatilité des prix, se demandant s'ils doivent vendre ou acheter leurs appartements.
Le prix affiché peut paraître élevé, mais il est impossible d'en connaître le coût réel. Inversement, il est impossible de savoir si un appartement d'apparence bon marché est réellement bon marché.
Même si je recherche assidûment des prévisions d'experts sur les chaînes d'information télévisées ou sur YouTube, la plupart d'entre elles sont des évaluations du marché global, et il n'est pas clair si elles peuvent servir de référence pour les achats d'appartements individuels qui m'intéressent.

Les stratégies de tarification dans les transactions immobilières d'appartements ont été ignorées du public pendant très longtemps.
Les gens ne se souciaient que du timing.
Dans les transactions immobilières d'appartements qui nécessitent un investissement important, investir uniquement dans le timing sans évaluer la valeur est trop risqué.
De même que l'auteur a travaillé comme analyste pendant plus de dix ans et a calculé le juste prix des actions d'une entreprise, il a également mené des recherches sur le juste prix des appartements et mis au point une méthode pour le déterminer.
Ce livre est le fruit d'une longue période de recherche.
L'objectif de ce livre est de simplifier le calcul du juste prix d'un appartement que chacun envisage d'acheter ou de vendre.
Bien que les calculs reposent sur des concepts complexes et des modèles de tarification, la formule de juste valeur qui en résulte est si simple que n'importe qui peut la calculer en peu de temps.
L'auteur l'a testé sur le terrain pendant longtemps, et les connaissances qui ont reçu la formule de sa part étaient stupéfaites et disaient que plus elles l'utilisaient, plus elles avaient la chair de poule tant elle était miraculeuse.
C’est aussi la raison pour laquelle l’auteur a donné à cette formule un nom un peu enfantin, la « Formule Effrayante », pour calculer le juste prix d’un appartement.

Comparativement au marché boursier, il n'existe pratiquement aucune stratégie de tarification adéquate sur le marché immobilier de notre pays.
La réalité, c'est que même les discussions actives n'ont pas lieu.
Nous avons rendu publique ici la loi absolue de l'évaluation des appartements, la « Formule Effrayante », qui détermine avec une précision surprenante le prix approprié.
J'espère que ce livre suscitera un débat animé sur le « prix » des appartements en tant qu'actif, et que de nombreux lecteurs réussiront dans l'investissement immobilier locatif en utilisant efficacement la « Formule Surreum ».

En seulement deux ans, une série de changements spectaculaires s'est produite.
Les investisseurs qui ont mal anticipé ou mal évalué le prix au cours de ce processus ont soit subi des pertes importantes, soit dû les accepter à contrecœur.
Même si vous avez eu la chance d'échapper à la bulle spéculative des deux dernières années, rien ne garantit que vous ne serez pas confronté à une autre crise de ce genre à l'avenir.
Le marché immobilier est aussi un marché d'actifs et ne peut échapper à l'influence des taux d'intérêt et de l'inflation, ce qui rend de plus en plus difficile d'anticiper correctement les événements.
Face à la chute de 50 % des prix des appartements en si peu de temps, la stratégie de prix n'est pas une mince affaire.
--- p.9~10

Il y a un aspect que nous ne devons pas négliger dans notre analyse de la valeur de l'emplacement.
Il est important de comprendre que la valeur d'un emplacement est déterminée par quatre facteurs clés :
La connaissance de ce fait est fondamentale pour l'analyse de localisation.
Si des éléments individuels changent, la valeur de l'emplacement changera naturellement elle aussi.
En d'autres termes, la valeur d'un lieu n'est pas un concept fixe et immuable, mais plutôt un concept évolutif.
Par exemple, le quartier de Wirye New Town présente un certain manque en matière de transports et d'éducation, qui figurent parmi les quatre principaux facteurs de valeur d'un emplacement, comparé à d'autres quartiers de Séoul.
Mais si les transports en commun s'améliorent par la suite, la vie deviendra plus pratique qu'elle ne l'est actuellement.
Et ces changements contribuent à accroître la valeur du lieu.
À l'inverse, si une tendance se développe selon laquelle les gens préfèrent vivre dans un environnement naturel plutôt que dans des zones urbaines densément peuplées, la valeur du lieu peut changer au gré des préférences des individus, même en l'absence de modification des facteurs de localisation.

Gardez ces quatre facteurs à l'esprit, car ils peuvent s'avérer très utiles pour analyser pourquoi un lieu particulier est préféré à un autre.
--- p.75~76

La valeur d'une entreprise est principalement évaluée en fonction de ses bénéfices.
Cependant, le cours d'une action, qui représente le prix d'une entreprise, ne tient pas uniquement compte des bénéfices, mais fluctue également en fonction de diverses variables macroéconomiques (telles que les taux d'intérêt et les taux de croissance économique).
Autrement dit, même si le cours de l'action, qui représente le prix d'une entreprise, fluctue en fonction des bénéfices et d'autres variables, la valeur d'une entreprise est toujours évaluée sur la base de ses bénéfices.
Si les taux d'intérêt baissent, les cours boursiers peuvent temporairement augmenter (comme ce fut le cas pour les actions technologiques pendant la pandémie de COVID-19), mais en fin de compte, la croissance des bénéfices est nécessaire pour maintenir ces cours.
Cependant, les gens sont davantage influencés par le prix que par la valeur.
Parce que le prix est visible et la valeur est invisible.
Le logement est similaire.
Les prix des logements varient également en fonction de l'évolution de divers facteurs.
Cela est influencé par des facteurs tels que l'équilibre entre l'offre et la demande, les conditions de liquidité comme les taux de prêt et d'intérêt, et les variables macroéconomiques comme la conjoncture économique.
Ces variables jouent un rôle important dans la détermination des fluctuations des prix de l'immobilier.
Cependant, la valeur d'une maison est en réalité déterminée en fonction de son loyer.

--- p.116~117

Pour identifier efficacement les opportunités cachées, il est nécessaire de surveiller constamment les tendances des prix de vente, des prix de location et des loyers mensuels.
De plus, nous devrions utiliser une méthode d'évaluation simple basée sur le taux de conversion des loyers mensuels de chaque complexe d'appartements, le taux de conversion des loyers mensuels de chaque ville et province, les tendances des loyers mensuels, les tendances des ventes et leurs multiples, et l'utiliser comme une boussole pour trouver une direction sur le marché immobilier à l'avenir.
--- p.217

En comparant simplement les loyers régionaux et ceux de complexes spécifiques, vous pouvez facilement vérifier si le complexe est surévalué ou sous-évalué.
À l'avenir, si nous adoptons la norme de surévaluation, de sous-évaluation et de juste valeur à 2,0 fois à Séoul et à 1,7 fois à l'échelle nationale, et si nous développons l'habitude de surveiller et de filtrer, nous pourrons répondre avec succès au marché du logement grâce à une stratégie d'évaluation de la valeur plutôt qu'à une stratégie de course aux prix.
--- p.247

En fait, ce livre est né d'une idée simple.
La question était : « Que se passerait-il si nous l'analysions en fonction du prix de location plutôt que du prix de vente ? »
C'est un changement de perspective.
Dans son livre « Comment ne pas se tromper », le mathématicien Jordan Ellenberg déclare : « Diviser un nombre par un autre n'est qu'une opération ; déterminer par quoi diviser, c'est ça les mathématiques. »
Lorsque vos critères changent, vous voyez un monde différent.
Désormais, au lieu de considérer le taux de location en fonction du prix de vente, veuillez évaluer le prix de vente en fonction du prix de location.
--- p.251

En fait, plutôt que de créer un modèle massif ou d'utiliser un supercalculateur pour atteindre une précision de 99,9 %, il est préférable de calculer rapidement la valeur avec une précision de 90 % et de l'utiliser immédiatement.
Si une méthode d'évaluation nécessite un supercalculateur, c'est comme si le public n'en possédait pas.
De même que les analystes boursiers n'utilisent pas de superordinateurs pour calculer les cours cibles des actions, il convient d'éviter les méthodes d'évaluation trop complexes.

--- p.270