La technique d'analyse du marché immobilier du Dr Koo Man-soo : 3 heures d'étude, 30 ans d'expérience
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Description
Introduction au livre
3 heures d'étude, 30 ans d'expérience en investissement
Analyser le marché immobilier à travers le prisme de l'économie
Ce livre a toujours été plébiscité par les lecteurs car il considère le marché immobilier non pas comme une simple cible d'investissement, mais comme un système économique essentiel qui doit être compris dans le cadre de la structure macroéconomique.
Le marché immobilier a connu des hauts et des bas répétés au cours des 65 dernières années, dans un contexte de hausse continue des prix des actifs immobiliers.
Cet ouvrage analyse les facteurs à l'origine des fluctuations des cycles de marché, en examinant les politiques immobilières, la conjoncture économique nationale et internationale, le sentiment des investisseurs et l'évolution de l'offre et de la demande. Il propose également des pistes pour générer des profits stables grâce à une approche réactive plutôt qu'à une simple prédiction.
Cet ouvrage, réimprimé 23 fois depuis sa première publication en 2017, était à l'époque le premier livre sur l'investissement immobilier à aborder l'essence même de l'économie, notamment « l'inflation », « le système monétaire de crédit », « l'expansion de la masse monétaire » et « le prix et la valeur », et présentait un nouveau paradigme pour le secteur.
Plutôt que de se contenter d'expliquer chaque type de bien immobilier, comme les terrains, les propriétés commerciales et les immeubles de bureaux, le livre a offert aux lecteurs une révélation en identifiant les causes fondamentales des fluctuations des prix de l'immobilier à travers le « flux monétaire ».
Grâce à ces différences, même dans un contexte social complexe concernant l'investissement immobilier locatif, cet ouvrage a été reconnu comme un manuel précieux qui interprète d'un point de vue économique les actifs réels.
Cette édition révisée tient compte des données les plus récentes de 2025, en révisant en profondeur les sections sur l'offre et la demande et en actualisant les politiques immobilières et les tendances d'investissement afin de refléter les conditions actuelles du marché.
En particulier, en reconstituant le cycle de marché à partir de données à long terme allant de 1990 à 2029, il présente une norme pour des décisions d'investissement rationnelles, même dans la tendance actuelle d'alternance de périodes de forte croissance et d'ajustement.
Le marché immobilier n'est pas un domaine de prédiction, mais un domaine de réaction.
J’espère que cette édition révisée aidera les lecteurs à interpréter le marché objectivement plutôt qu’à le craindre, et à adapter leurs stratégies financières en conséquence.
Analyser le marché immobilier à travers le prisme de l'économie
Ce livre a toujours été plébiscité par les lecteurs car il considère le marché immobilier non pas comme une simple cible d'investissement, mais comme un système économique essentiel qui doit être compris dans le cadre de la structure macroéconomique.
Le marché immobilier a connu des hauts et des bas répétés au cours des 65 dernières années, dans un contexte de hausse continue des prix des actifs immobiliers.
Cet ouvrage analyse les facteurs à l'origine des fluctuations des cycles de marché, en examinant les politiques immobilières, la conjoncture économique nationale et internationale, le sentiment des investisseurs et l'évolution de l'offre et de la demande. Il propose également des pistes pour générer des profits stables grâce à une approche réactive plutôt qu'à une simple prédiction.
Cet ouvrage, réimprimé 23 fois depuis sa première publication en 2017, était à l'époque le premier livre sur l'investissement immobilier à aborder l'essence même de l'économie, notamment « l'inflation », « le système monétaire de crédit », « l'expansion de la masse monétaire » et « le prix et la valeur », et présentait un nouveau paradigme pour le secteur.
Plutôt que de se contenter d'expliquer chaque type de bien immobilier, comme les terrains, les propriétés commerciales et les immeubles de bureaux, le livre a offert aux lecteurs une révélation en identifiant les causes fondamentales des fluctuations des prix de l'immobilier à travers le « flux monétaire ».
Grâce à ces différences, même dans un contexte social complexe concernant l'investissement immobilier locatif, cet ouvrage a été reconnu comme un manuel précieux qui interprète d'un point de vue économique les actifs réels.
Cette édition révisée tient compte des données les plus récentes de 2025, en révisant en profondeur les sections sur l'offre et la demande et en actualisant les politiques immobilières et les tendances d'investissement afin de refléter les conditions actuelles du marché.
En particulier, en reconstituant le cycle de marché à partir de données à long terme allant de 1990 à 2029, il présente une norme pour des décisions d'investissement rationnelles, même dans la tendance actuelle d'alternance de périodes de forte croissance et d'ajustement.
Le marché immobilier n'est pas un domaine de prédiction, mais un domaine de réaction.
J’espère que cette édition révisée aidera les lecteurs à interpréter le marché objectivement plutôt qu’à le craindre, et à adapter leurs stratégies financières en conséquence.
indice
6. En lien avec la révision de « 3 heures d’étude, 30 ans d’utilisation des techniques d’analyse du marché immobilier » (ci-après, 330)
PROLOGUE 10
PARTIE 1.
Les vagues ne peuvent pas engloutir la mer
Ce n'est pas la faute du secteur immobilier si les prix sont élevés. 23
Monter, descendre, puis remonter 27
PARTIE 2.
Le vent crée des vagues
Chapitre 1.
Politique immobilière
Le problème des logements insalubres : 37 choses qui ont failli mener au meurtre
Livre blanc n° 40 du Comité de transition présidentielle
46 changements de politique immobilière de l'administration Park Geun-hye
Fournaise et poêle 53
Si le gouvernement dit que c'est parti, alors c'est parti. 55
Zone de surchauffe hypothétique et point chaud 58
Flambée des prix de l'immobilier : nous allons l'enrayer. 60
64 changements dans la politique immobilière sous l'administration de Roh Moo-hyun
Se faire battre n'a aucun sens. 68
Changements de politique immobilière de l'administration Kim Dae-jung 72
Le vendeur de bonbons coupe les bonbons à son gré 76
Un carré dans un carré 78
Chapitre 2.
situations économiques nationales et internationales
81 raisons pour lesquelles les gens sont obsédés par l'investissement
Investir est une activité économique qui empêche votre argent de disparaître. 84
Crevettes crues et synthétiques 87
Valeur et prix sont complètement différents 90
Shin Saimdang et le roi Sejong ne sont pas motivés par l'argent. 92
La raison pour laquelle les gens sont pauvres, c'est qu'ils ne font pas la différence entre l'argent et le papier-monnaie. 95
Ce n'est pas que les prix des maisons aient augmenté, c'est que la valeur de la monnaie a chuté. 102
Mon argent s'envole 107
L'économie est en difficulté, mais les prix de l'immobilier augmentent ? 110
De combien la monnaie fiduciaire a-t-elle augmenté ? 112
Valeur de la monnaie et prix de l'immobilier 115
Les prix de l'immobilier fluctuent en fonction de la masse monétaire.
On peut déterminer les prix de l'immobilier en fonction de la masse monétaire.
Chapitre 3.
psychologie humaine
Les humains sont égoïstes, mais pas rationnels. 127
Les deux visages de l'homme 129
Jaune d'œuf d'autruche, jaune d'œuf et jaune d'œuf de caille 131
Si vous ne savez pas, il vaut mieux se taire. 134
Conditions d'un accident 140
La tulipomanie et la décennie perdue 143
Appartement à Tokyo contre appartement à Séoul 149
Cygne noir 152
Il n'y a ni ascension éternelle ni chute éternelle. 155
Chapitre 4.
offre et demande
L'offre et la demande agissent séparément 158
Pour déterminer s'il y a surproduction ou pénurie, il est important de comprendre d'abord la demande. 162
Ville métropolitaine de Séoul 168
Gyeonggi-do 170
172 Suwon-si, Gyeonggi-do
174 Yongin-si, Gyeonggi-do
176 Goyang-si, Gyeonggi-do
178 Hwaseong-si, Gyeonggi-do
180 Seongnam-si, Gyeonggi-do
Anyang-si, Gunpo-si, Uiwang-si, Gwangmyeong-si, Gyeonggi-do 182
184 Ansan-si, Siheung-si, Gyeonggi-do
186 Namyangju-si, Guri-si, Gyeonggi-do
Ville métropolitaine d'Incheon, ville de Bucheon, province de Gyeonggi, ville de Gimpo 188
Ville métropolitaine de Busan 190
Ville métropolitaine de Daegu, ville de Gyeongsan, Gyeongsangbuk-do 192
Ville métropolitaine de Daejeon 194
Ville métropolitaine de Gwangju 196
Ville métropolitaine d'Ulsan 198
Ville autonome spéciale de Sejong 200
Wonju-si, Gangwon-do 202
204, Cheongju-si, Chungcheongbuk-do
Cheonan-si, Asan-si, Chungcheongnam-do 206
208 Jeonju-si, Jeollabuk-do
210 Yeosu, Suncheon et Gwangyang, Jeollanam-do
212 Pohang-si, Gyeongsangbuk-do
214 Gumi-si, Gyeongsangbuk-do
216 Changwon-si, Gyeongsangnam-do
Province autonome spéciale de Jeju 218
Il n'y a pas de terrain pour construire une maison 220
PARTIE 3.
ramer sur les vagues
L'État peut-il surpasser le marché immobilier ? 225
Vous ne devriez investir qu'après avoir compris la nature de l'argent. 228
Le vrai problème, c'est de faire quoi que ce soit à 230.
Lorsque l'équilibre entre l'offre et la demande est perturbé, c'est une opportunité. 233
Ce ne sont pas les plus forts qui survivent, mais les survivants les plus forts. 236
PARTIE 4. COLONNE
Pommes de terre et appartements 244
Le loyer mensuel d'une actrice est de 250.
Méthode d'estimation du prix des appartements 254
ÉPILOGUE 258
Référence 264
Guide YouTube et KakaoTalk Room du professeur Koo Man-soo 267
PROLOGUE 10
PARTIE 1.
Les vagues ne peuvent pas engloutir la mer
Ce n'est pas la faute du secteur immobilier si les prix sont élevés. 23
Monter, descendre, puis remonter 27
PARTIE 2.
Le vent crée des vagues
Chapitre 1.
Politique immobilière
Le problème des logements insalubres : 37 choses qui ont failli mener au meurtre
Livre blanc n° 40 du Comité de transition présidentielle
46 changements de politique immobilière de l'administration Park Geun-hye
Fournaise et poêle 53
Si le gouvernement dit que c'est parti, alors c'est parti. 55
Zone de surchauffe hypothétique et point chaud 58
Flambée des prix de l'immobilier : nous allons l'enrayer. 60
64 changements dans la politique immobilière sous l'administration de Roh Moo-hyun
Se faire battre n'a aucun sens. 68
Changements de politique immobilière de l'administration Kim Dae-jung 72
Le vendeur de bonbons coupe les bonbons à son gré 76
Un carré dans un carré 78
Chapitre 2.
situations économiques nationales et internationales
81 raisons pour lesquelles les gens sont obsédés par l'investissement
Investir est une activité économique qui empêche votre argent de disparaître. 84
Crevettes crues et synthétiques 87
Valeur et prix sont complètement différents 90
Shin Saimdang et le roi Sejong ne sont pas motivés par l'argent. 92
La raison pour laquelle les gens sont pauvres, c'est qu'ils ne font pas la différence entre l'argent et le papier-monnaie. 95
Ce n'est pas que les prix des maisons aient augmenté, c'est que la valeur de la monnaie a chuté. 102
Mon argent s'envole 107
L'économie est en difficulté, mais les prix de l'immobilier augmentent ? 110
De combien la monnaie fiduciaire a-t-elle augmenté ? 112
Valeur de la monnaie et prix de l'immobilier 115
Les prix de l'immobilier fluctuent en fonction de la masse monétaire.
On peut déterminer les prix de l'immobilier en fonction de la masse monétaire.
Chapitre 3.
psychologie humaine
Les humains sont égoïstes, mais pas rationnels. 127
Les deux visages de l'homme 129
Jaune d'œuf d'autruche, jaune d'œuf et jaune d'œuf de caille 131
Si vous ne savez pas, il vaut mieux se taire. 134
Conditions d'un accident 140
La tulipomanie et la décennie perdue 143
Appartement à Tokyo contre appartement à Séoul 149
Cygne noir 152
Il n'y a ni ascension éternelle ni chute éternelle. 155
Chapitre 4.
offre et demande
L'offre et la demande agissent séparément 158
Pour déterminer s'il y a surproduction ou pénurie, il est important de comprendre d'abord la demande. 162
Ville métropolitaine de Séoul 168
Gyeonggi-do 170
172 Suwon-si, Gyeonggi-do
174 Yongin-si, Gyeonggi-do
176 Goyang-si, Gyeonggi-do
178 Hwaseong-si, Gyeonggi-do
180 Seongnam-si, Gyeonggi-do
Anyang-si, Gunpo-si, Uiwang-si, Gwangmyeong-si, Gyeonggi-do 182
184 Ansan-si, Siheung-si, Gyeonggi-do
186 Namyangju-si, Guri-si, Gyeonggi-do
Ville métropolitaine d'Incheon, ville de Bucheon, province de Gyeonggi, ville de Gimpo 188
Ville métropolitaine de Busan 190
Ville métropolitaine de Daegu, ville de Gyeongsan, Gyeongsangbuk-do 192
Ville métropolitaine de Daejeon 194
Ville métropolitaine de Gwangju 196
Ville métropolitaine d'Ulsan 198
Ville autonome spéciale de Sejong 200
Wonju-si, Gangwon-do 202
204, Cheongju-si, Chungcheongbuk-do
Cheonan-si, Asan-si, Chungcheongnam-do 206
208 Jeonju-si, Jeollabuk-do
210 Yeosu, Suncheon et Gwangyang, Jeollanam-do
212 Pohang-si, Gyeongsangbuk-do
214 Gumi-si, Gyeongsangbuk-do
216 Changwon-si, Gyeongsangnam-do
Province autonome spéciale de Jeju 218
Il n'y a pas de terrain pour construire une maison 220
PARTIE 3.
ramer sur les vagues
L'État peut-il surpasser le marché immobilier ? 225
Vous ne devriez investir qu'après avoir compris la nature de l'argent. 228
Le vrai problème, c'est de faire quoi que ce soit à 230.
Lorsque l'équilibre entre l'offre et la demande est perturbé, c'est une opportunité. 233
Ce ne sont pas les plus forts qui survivent, mais les survivants les plus forts. 236
PARTIE 4. COLONNE
Pommes de terre et appartements 244
Le loyer mensuel d'une actrice est de 250.
Méthode d'estimation du prix des appartements 254
ÉPILOGUE 258
Référence 264
Guide YouTube et KakaoTalk Room du professeur Koo Man-soo 267
Image détaillée
Dans le livre
La flèche ascendante sur les 65 dernières années représente la hausse des prix, la croissance démographique, la croissance économique, la croissance du PIB, la croissance de la masse monétaire, la croissance du revenu disponible et les prix de l'immobilier.
Ce que je souhaite développer plus en détail, c'est que ces 65 dernières années, parallèlement à la hausse des prix, de la population, de l'économie, du PIB et de la masse monétaire, les prix de l'immobilier ont également continué d'augmenter.
Plus précisément, une augmentation du PIB signifie que la productivité de chaque citoyen a augmenté.
--- p.25
Contrairement à la monnaie fiduciaire, l'argent ne peut pas être imprimé à volonté par le gouvernement, et sa valeur est donc maintenue.
L'argent conserve sa valeur et son pouvoir d'achat ne diminue pas, tandis que la monnaie perd continuellement de sa valeur et de son pouvoir d'achat.
Au cours de l'histoire, des dizaines de milliers de monnaies papier ont circulé, mais aucune n'a conservé sa valeur, et finalement toutes les monnaies papier sont devenues sans valeur.
Au moment même où je lis ce livre, la Korea Minting and Security Printing Corporation continue d'imprimer des pièces de monnaie à l'effigie de Shin Saimdang et du roi Sejong.
Pourtant, beaucoup de gens ne comprennent pas la différence entre la monnaie et l'argent.
--- p.94
Les données 70 montrent le nombre d'appartements occupés et prévus d'être occupés par année à Séoul.
(Omission) De 2021 à 2023, la quantité restera insuffisante, et bien qu'elle se rétablisse en 2025, elle restera encore bien en deçà de la demande de 69 009 unités.
Après 2026, l'offre chutera au point de pratiquement disparaître.
La pénurie de nouveaux appartements à Séoul risque d'entraîner une pénurie de logements et une hausse des prix de vente, accélérant le phénomène de « blocage » (où les propriétaires actuels verrouillent leurs logements sans les vendre) et laissant les véritables demandeurs sans solution.
Cela entraînera probablement une diminution du nombre de propriétés à vendre, une baisse du nombre de transactions et une hausse des prix de l'immobilier.
--- p.168
Il est difficile d'agir avec avidité et d'investir avec enthousiasme, en suivant l'inertie qui consiste à prendre les politiques gouvernementales à la légère.
Lorsque le gouvernement assouplit la réglementation et que le marché immobilier est favorable, les investissements dynamiques sont acceptables. En revanche, lorsque le gouvernement restreint drastiquement la réglementation, il convient d'être prudent et de privilégier des investissements conservateurs adaptés à ses capacités financières.
Le marché a toujours raison et l'emporte sur le gouvernement, mais parfois, c'est le gouvernement qui gagne.
Autrement dit, il faut garder à l'esprit que si le marché l'emporte à long terme, l'État peut l'emporter à court terme.
Ce que je souhaite développer plus en détail, c'est que ces 65 dernières années, parallèlement à la hausse des prix, de la population, de l'économie, du PIB et de la masse monétaire, les prix de l'immobilier ont également continué d'augmenter.
Plus précisément, une augmentation du PIB signifie que la productivité de chaque citoyen a augmenté.
--- p.25
Contrairement à la monnaie fiduciaire, l'argent ne peut pas être imprimé à volonté par le gouvernement, et sa valeur est donc maintenue.
L'argent conserve sa valeur et son pouvoir d'achat ne diminue pas, tandis que la monnaie perd continuellement de sa valeur et de son pouvoir d'achat.
Au cours de l'histoire, des dizaines de milliers de monnaies papier ont circulé, mais aucune n'a conservé sa valeur, et finalement toutes les monnaies papier sont devenues sans valeur.
Au moment même où je lis ce livre, la Korea Minting and Security Printing Corporation continue d'imprimer des pièces de monnaie à l'effigie de Shin Saimdang et du roi Sejong.
Pourtant, beaucoup de gens ne comprennent pas la différence entre la monnaie et l'argent.
--- p.94
Les données 70 montrent le nombre d'appartements occupés et prévus d'être occupés par année à Séoul.
(Omission) De 2021 à 2023, la quantité restera insuffisante, et bien qu'elle se rétablisse en 2025, elle restera encore bien en deçà de la demande de 69 009 unités.
Après 2026, l'offre chutera au point de pratiquement disparaître.
La pénurie de nouveaux appartements à Séoul risque d'entraîner une pénurie de logements et une hausse des prix de vente, accélérant le phénomène de « blocage » (où les propriétaires actuels verrouillent leurs logements sans les vendre) et laissant les véritables demandeurs sans solution.
Cela entraînera probablement une diminution du nombre de propriétés à vendre, une baisse du nombre de transactions et une hausse des prix de l'immobilier.
--- p.168
Il est difficile d'agir avec avidité et d'investir avec enthousiasme, en suivant l'inertie qui consiste à prendre les politiques gouvernementales à la légère.
Lorsque le gouvernement assouplit la réglementation et que le marché immobilier est favorable, les investissements dynamiques sont acceptables. En revanche, lorsque le gouvernement restreint drastiquement la réglementation, il convient d'être prudent et de privilégier des investissements conservateurs adaptés à ses capacités financières.
Le marché a toujours raison et l'emporte sur le gouvernement, mais parfois, c'est le gouvernement qui gagne.
Autrement dit, il faut garder à l'esprit que si le marché l'emporte à long terme, l'État peut l'emporter à court terme.
--- p.227
Avis de l'éditeur
Dans 3 heures
Les tendances du marché immobilier sont visibles.
Le marché immobilier a maintenu une tendance à la hausse sur le long terme, alternant hausses et ajustements.
Toutefois, ce mouvement n'est pas simplement une fluctuation de prix ; il résulte d'une combinaison complexe de facteurs, notamment des changements de politique, les économies nationales et internationales, la psychologie humaine et l'offre et la demande régionales, qui se combinent tous au fil du temps.
Par conséquent, les décisions d'investissement ne doivent pas reposer sur l'intuition ou les anticipations, mais plutôt sur une préparation méticuleuse, l'apprentissage, l'expérience et le savoir-faire pratique pour se prémunir contre l'inflation.
L’auteur souligne que « l’investissement ne consiste pas à gagner de l’argent, mais plutôt à constituer une activité économique active qui empêche une baisse du pouvoir d’achat, et que l’accumulation d’actifs est une condition préalable à une vie décente, incluant la retraite, l’éducation des enfants et la liberté économique. »
Cette édition révisée est en grande partie divisée en quatre parties.
La première partie examine le flux de base des prix de l'immobilier, qui répète le cycle de hausse, de baisse et de nouvelle hausse, ainsi que la nature des fluctuations de prix.
La deuxième partie propose une analyse tridimensionnelle du marché à travers quatre axes analytiques : la politique immobilière, les conditions économiques nationales et internationales, la psychologie humaine, et l’offre et la demande.
La troisième partie explique la relation entre la politique gouvernementale et le marché, la nature de la monnaie et les stratégies pour saisir les opportunités lorsque l'équilibre entre l'offre et la demande est perturbé.
La quatrième partie élargit la réflexion de l'investisseur grâce à des chroniques courtes mais essentielles, tirées de la pratique et de l'expérience.
Ce livre conserve le message principal de la première édition, mais met à jour les tendances politiques et d'investissement pour refléter la situation actuelle.
Bien que les gouvernements et les politiques continuent de changer, les principes de réponse au marché immobilier restent inchangés.
Dans cette optique, cette édition révisée vous servira de guide pour établir vos propres normes d'investissement et progresser vers l'indépendance financière, même sur des marchés incertains.
Les tendances du marché immobilier sont visibles.
Le marché immobilier a maintenu une tendance à la hausse sur le long terme, alternant hausses et ajustements.
Toutefois, ce mouvement n'est pas simplement une fluctuation de prix ; il résulte d'une combinaison complexe de facteurs, notamment des changements de politique, les économies nationales et internationales, la psychologie humaine et l'offre et la demande régionales, qui se combinent tous au fil du temps.
Par conséquent, les décisions d'investissement ne doivent pas reposer sur l'intuition ou les anticipations, mais plutôt sur une préparation méticuleuse, l'apprentissage, l'expérience et le savoir-faire pratique pour se prémunir contre l'inflation.
L’auteur souligne que « l’investissement ne consiste pas à gagner de l’argent, mais plutôt à constituer une activité économique active qui empêche une baisse du pouvoir d’achat, et que l’accumulation d’actifs est une condition préalable à une vie décente, incluant la retraite, l’éducation des enfants et la liberté économique. »
Cette édition révisée est en grande partie divisée en quatre parties.
La première partie examine le flux de base des prix de l'immobilier, qui répète le cycle de hausse, de baisse et de nouvelle hausse, ainsi que la nature des fluctuations de prix.
La deuxième partie propose une analyse tridimensionnelle du marché à travers quatre axes analytiques : la politique immobilière, les conditions économiques nationales et internationales, la psychologie humaine, et l’offre et la demande.
La troisième partie explique la relation entre la politique gouvernementale et le marché, la nature de la monnaie et les stratégies pour saisir les opportunités lorsque l'équilibre entre l'offre et la demande est perturbé.
La quatrième partie élargit la réflexion de l'investisseur grâce à des chroniques courtes mais essentielles, tirées de la pratique et de l'expérience.
Ce livre conserve le message principal de la première édition, mais met à jour les tendances politiques et d'investissement pour refléter la situation actuelle.
Bien que les gouvernements et les politiques continuent de changer, les principes de réponse au marché immobilier restent inchangés.
Dans cette optique, cette édition révisée vous servira de guide pour établir vos propres normes d'investissement et progresser vers l'indépendance financière, même sur des marchés incertains.
SPÉCIFICATIONS DES PRODUITS
- Date d'émission : 3 novembre 2025
- Nombre de pages, poids, dimensions : 276 pages | 152 × 205 × 20 mm
- ISBN13 : 9791124026021
- ISBN10 : 1124026029
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