Leçon 1 : Signification des critères d'analyse et de radiation des droits immobiliers

1.
L'importance des ventes aux enchères immobilières 4
2.
Article 4 : Signification et fondement des droits immobiliers, analyse et critères d'annulation
3.
Explication de chaque critère de suppression 8
4.
10 significations spécifiques des critères de suppression
5.
Cas particuliers servant de critères de suppression 12
6.
Cas 14 : Modification des critères d’annulation par subrogation
7.
16 cas d'analyse des droits communs
aller.
① Hypothèque → ② Saisie → ③ Vente aux enchères volontaire ou forcée par le créancier hypothécaire (le titulaire de la saisie l'emporte) 16
moi.
① Existence d'un locataire (conditions préalables + date confirmée) → ② Demande d'enchères par un tiers (enchères volontaires ou obligatoires) 17
8.
Leçon 1, Point de contrôle 17

Droits énumérés dans la section A du certificat d'inscription de la deuxième conférence

1.
Résumé des droits inscrits au certificat d'enregistrement 20
2.
Enregistrement de la pièce jointe 21
aller.
L'importance de l'attachement 21
moi.
Cas 22 : Analyse du droit de saisie
(1) Bref résumé de l'affaire (
(2) Si B demande une enchère, 22
(3) Si A demande une enchère, 24
(4) Notes 1 24
(5) Note 2 25
tous.
Méthode de distribution pour la pièce jointe prioritaire 25
3.
Enregistrement de disposition provisoire 26
aller.
Cas général 26
moi.
Cas exceptionnels dans lesquels les injonctions subordonnées ne s'éteignent pas 29
(1) Poursuite en démolition intentée par le propriétaire foncier contre le propriétaire du bâtiment 29
(2) Disposition provisoire assimilable à un enregistrement anticipé 31
(3) Relation entre la mesure provisoire et l'article 91, paragraphe 3, de la loi sur l'exécution civile 32
tous.
Disposition provisoire d'un terrain situé dans la zone 33 autorisée pour les transactions foncières
la.
34. La loi sur la préservation de l'hypothèque sert de critère d'annulation
4.
Numéro d'immatriculation 35
aller.
L'importance de l'enregistrement 35
moi.
Cas n° 40 d'analyse et de répartition des droits liés à l'enregistrement
(1) Cas 40
(2) Étude de cas 40
tous.
La date d'enregistrement est 1984.
1. 1.
L'inscription de sûreté établie ultérieurement est annulée conformément à la norme de 41
la.
Inscription provisoire de maintien d'hypothèque fonctionnant comme norme d'annulation 43
esprit.
Préservation du droit de revendiquer le transfert d'enregistrement de propriété et période d'exclusion ou délai de prescription 44
bar.
La question de savoir si la procédure d'enchères doit être suspendue en cas d'enregistrement prioritaire 46
acheter.
Perte de propriété par l'adjudicataire (acquéreur) et responsabilité collatérale du créancier au dividende du fait de l'inscription principale conformément à l'inscription prioritaire 47
Ah.
48 Inscriptions prioritaires non reprises par l'adjudicataire (acquéreur) dans les zones de permis de transaction foncière
5.
Préinscription 49
6.
Enregistrement de saisie 53
7.
Enregistrement de l'accord spécial de rachat 56
aller.
Théorie de base 56
moi.
58. Mesures prises par le tribunal des ventes aux enchères lorsqu'un accord de rachat spécial existe au cours de l'enquête sur un bien immobilier mis aux enchères pendant une procédure de saisie.
8.
Inscription à la bourse 60
9.
Décision d'enregistrement du début de la vente aux enchères 60
10.
Leçon 2, point de contrôle 62

Droits énumérés à la section B du certificat d'enregistrement de la troisième classe

1.
Résumé des droits inscrits au certificat d'enregistrement 68
2.
Hypothèque 69
3.
Hypothèque 77
4.
Hypothèque conjointe 79
5.
Prêt hypothécaire d'usine 82
6.
Droits de surface 85
7.
Zone 90
8.
Jeonse Kwon 94
aller.
Théorie de base 94
moi.
Analyse approfondie des cas de baux emphytéotiques 100
(1) 100 cas concernant le statut d'un preneur à bail et le pouvoir d'opposition
(2) Le statut du locataire ayant le droit de s'opposer et la jurisprudence 102 relative à la fausse déclaration des droits de bail
9.
Baux enregistrés en vertu de la loi civile 106
aller.
Théorie de base 106
moi.
Analyse approfondie de la jurisprudence relative aux baux enregistrés, etc. 108
10.
Enregistrement des droits de bail par l'ordonnance d'enregistrement des baux 111
11.
Leçon 3, point de contrôle 114

Leçon 4 : Les locataires en vertu de la Loi sur la protection des baux d'habitation

1.
Théorie de base 120
2.
Leçon 4, point de contrôle 136

Leçon 5 : Les locataires en vertu de la Loi sur la protection des baux d'immeubles commerciaux

1.
Théorie de base 140
2.
147 points auxquels il faut être particulièrement attentif lors de l'achat d'un immeuble commercial aux enchères
aller.
Numéro 147 : Succession des frais de gestion impayés
moi.
Le problème des loyers impayés et de la résiliation du contrat 149
tous.
Le problème du droit du locataire à demander le renouvellement du contrat 150
la.
Le problème de l'interdiction d'entraver le recouvrement par le locataire du montant de son dépôt d'entrée en raison de la succession du statut du propriétaire 153
esprit.
156 points à prendre en compte lors de l'achat aux enchères d'un immeuble commercial dont les limites ont disparu
3.
Leçon 5, point de contrôle 158

Leçon 6 : Les droits statutaires

1.
Signification et types de superficies légales 162
2.
Superficie légale par exécution d'hypothèque 164
3.
Superficies statutaires en droit coutumier 168
4.
Leçon 6, point de contrôle 169

Cours 7 : Analyse approfondie de la jurisprudence relative aux droits fonciers statutaires

1.
Copropriété et propriété séparée Copropriété et superficies légales 174
2.
Conflit entre droits acquis et droits statutaires 177
3.
Cas 179 des droits fonciers statutaires établis même pour les bâtiments sans permis et non enregistrés
4.
Droits fonciers légaux reconnus uniquement pour les bâtiments 182
5.
Acquisition et transfert de droits fonciers statutaires et demandes de démolition de bâtiments 186
6.
L’acquéreur qui acquiert un bâtiment assorti d’un droit foncier légal par voie d’enchères acquiert également ce droit foncier. 188
7.
Établissement de la superficie légale et créance de loyer sur un immeuble en construction par exécution d'une hypothèque 190
8.
La question de savoir si un droit de superficie légal est établi par l'enregistrement coutumier au moyen d'un enregistrement provisoire 192
9.
Établissement des droits fonciers statutaires et méthodes de réponse des propriétaires fonciers 194
10.
Leçon 7, point de contrôle 197

Leçon 8 : Droits sur les sépultures

1.
Théorie de base 202
2.
Leçon 8, point de contrôle 208

Leçon 9 : Les droits en matière de garde d’enfants

1.
Lien civil 212
aller.
L'importance de la garde civile 212
moi.
213 Possession licite des biens ou titres d'autrui
tous.
La relation entre les obligations et les biens 216
la.
L'obligation arrive à échéance en 218
esprit.
Absence de clause d'exclusion concernant les droits relatifs à la maternelle, etc. 218
2.
Responsabilité commerciale 224
3.
La supériorité des hypothèques et des privilèges 226
4.
Garde d'enfants et questions criminelles 229
5.
Leçon 9, point de contrôle 231

Leçon 10 : Analyse approfondie des dossiers de pension alimentaire pour enfants

1.
234. Faut-il s'opposer aux saisies, aux saisies conservatoires et aux privilèges grevant des biens immobiliers ?
2.
La question de savoir si le privilège s'éteint lorsque la vente aux enchères par privilège est suspendue en raison d'une vente forcée, etc. 238
3.
239. La question de savoir si le délai de prescription pour une action en confirmation de privilège et les créances garanties est suspendu.
4.
Litige visant à confirmer l'inexistence du privilège du créancier hypothécaire 241
5.
243. Une action en justice visant à confirmer la non-existence d'un privilège lorsque celui-ci n'est pas invoqué au cours du processus de vente aux enchères.
6.
Litige visant à recouvrer la possession et à confirmer l'existence d'un privilège par le créancier privilégié 245
7.
Autres précédents relatifs aux droits de garde 247
8.
Leçon 10, point de contrôle 249

Leçon 11 : Restrictions légales relatives à l’acquisition de biens immobiliers

1.
Acquisition de terrains dans la zone de permis de transaction foncière 254
2.
Acquisition de terres agricoles 256
3.
Acquisition des actifs de base des établissements scolaires 260
4.
Acquisition des actifs de base des sociétés de protection sociale 263
5.
Acquisition d'actifs de base de sociétés médicales 265
6.
Restrictions relatives à la cession des biens traditionnels du temple 267
7.
Route 269 en vertu de la loi sur la construction
8.
Leçon 11, point de contrôle 271

Cours 12 Problèmes spéciaux

1.
Le problème du surplus 274
2.
Le problème de la vente de parts sociales 276
3.
L’enregistrement séparé des terrains est interprété comme une exception à l’interdiction de la cession séparée des immeubles collectifs. 279
4.
Problèmes liés à la non-inscription des droits fonciers dans les immeubles d'habitation 282
aller.
Établissement de droits de propriété distincts 282
moi.
Acquisition de droits d'utilisation du sol par les acquéreurs de lots exclusifs grâce à l'interdiction de cession séparée en vertu de l'article 20 de la loi de 284 sur la construction d'immeubles d'habitation
tous.
La validité de la saisie et de la confiscation de terrains n'est assurée qu'en cas de violation de l'interdiction de cession séparée prévue par la loi de 288 sur les immeubles d'habitation.
la.
Possibilité de recours en restitution d'enrichissement sans cause entre copropriétaires 289
esprit.
Demande d'enrichissement sans cause par l'acquéreur de la quote-part du terrain contre le propriétaire de la partie exclusive 290
5.
Restrictions relatives aux droits exclusifs d'usage et de jouissance des propriétaires fonciers et aux ventes aux enchères immobilières 293
6.
Revendications des propriétaires de routes concernant le remboursement des enrichissements injustes et les questions fiscales 295
7.
Construction illégale et ventes aux enchères immobilières 297
8.
Vente aux enchères de fiducies nominales et de biens immobiliers 298
9.
Étendue de l'acceptation des honoraires de gestion par le soumissionnaire retenu 301
10.
La question de savoir si les arbres sont acquis lors de la vente aux enchères d'un terrain 304
11.
Commande de livraison immobilière 307
aller.
Aperçu 307
moi.
Partie à l'Ordre indien 308
(1) Demandeur 308
(2) Adversaire 309
tous.
Demande d'ordonnance d'extradition 310
la.
Examen et exécution de l'ordonnance indienne 310
esprit.
Procédure d'appel 311
bar.
Demande d'ordonnance d'extradition et demande d'injonction interdisant le transfert de possession 312
acheter.
Relation entre une demande d'extradition et un litige en matière d'extradition 313
12.
Leçon 12, point de contrôle 314

Leçon 13 : Demande de dividendes, ordre de versement des dividendes et cas de figure

1.
La signification des dividendes et la nécessité de l'analyse des dividendes 320
2.
Champ d'application des créanciers recevant des dividendes et des demandes de dividendes 321
3.
Aperçu de la procédure de distribution des dividendes 328
aller.
Déclaration des obligations 328
moi.
Mise en œuvre des procédures de dividendes 330
tous.
Champ d'application des créanciers percevant des dividendes 330
la.
Désignation de la date de versement du dividende 330
esprit.
Montant à distribuer : 331
(1) Paiement (n° 1) 331
(2) Intérêts différés (n° 2) 331
(3) Intérêts de garantie ou de retard d'appel (n° 3, n° 4) 331
(4) Demande de garantie d'achat par l'acheteur précédent (n° 5, article 79 du Règlement) 332
bar.
Préparation et mise en place du tableau de dividendes initial 332
acheter.
Rang des dividendes : 332
Ah.
Date de versement du dividende 332
(1) Confirmation du tableau des dividendes 332
(2) Objection au tableau des dividendes 334
(3) Objections au tableau des dividendes et enrichissement sans cause 338
règle.
Mise en œuvre des dividendes 339
(1) Dans le cas où des dividendes doivent être versés, 339
(2) Délivrance d'une copie d'exécution ou d'un certificat de cautionnement, reçu et délivrance d'un reçu 339
(3) Dépôt des dividendes 339
(4) Gestion des dividendes déposés 340
(5) Établissement du registre des dates de paiement des dividendes 341
voiture.
Poursuite judiciaire de Dividend 341
4.
Classement des dividendes : 341
aller.
Date de détermination du classement des dividendes 341
(1) Date de référence pour les impôts, les hypothèques, les droits de bail, etc. 341
(2) Date de référence pour l'impôt courant 344
(3) En cas d'enregistrement d'une interdiction de disposition provisoire visant à préserver le droit de réclamer l'enregistrement de l'établissement hypothécaire, la date de calcul prioritaire est 344.
moi.
Tableau de classement des dividendes 345
(1) Dans le cas où le bien saisi fait l'objet d'une créance garantie par une hypothèque ou un droit de bail établi avant la date d'échéance légale de la créance fiscale, 347
(2) Dans le cas où le bien saisi fait l'objet d'une créance garantie par une hypothèque ou un droit de bail établi après la date d'échéance légale de la créance fiscale, 355
(3) Dans le cas où il n'existe aucune créance garantie par hypothèque, etc. sur le bien saisi 356
5.
Cas particulier de dividende 357
aller.
Dividendes de distribution et de circulation (exercice pratique) 357
moi.
Affaire 1 357
tous.
Affaire 2 359
la.
Cas 3 360
esprit.
Cas 4 360
6.
Leçon 13, point de contrôle 362

Leçon 14 : Contestations des dividendes, droit d’annulation des créanciers et demandes de restitution d’enrichissement sans cause

1.
Objection au dividende 366
aller.
Signification 366
moi.
Éligibilité du parti 366
tous.
Tribunal de juridiction 368
la.
Procédure contentieuse 369
esprit.
Effet du jugement 372
2.
Droit de rétractation du créancier dans le cadre d'une vente aux enchères 373
aller.
Problème 373
moi.
Méthode de restauration étape par étape par vente aux enchères 375
(1) Si le bénéficiaire reçoit des dividendes 375
(2) Si un tableau de dividendes est établi mais que le bénéficiaire ne reçoit pas le dividende, 376
(3) En cas d'objection à la date de paiement du dividende 377
tous.
La relation entre les méthodes d'attribution des droits à dividendes et les recours en contestation de dividendes 379
la.
381 points à prendre en compte dans la pratique du contentieux
esprit.
383 La relation entre le créancier annulant et le créancier légitime du bénéficiaire
(1) Problème 383
(2) Solution 383
3.
Demande de restitution d'enrichissement sans cause par une personne n'ayant pas perçu de dividende 385
aller.
Énoncé du problème 385
moi.
Si le contenu du relevé de dividendes ne correspond pas aux droits prévus par le droit substantiel, une action en enrichissement sans cause peut être intentée. 385
tous.
Si le contenu du relevé de dividendes est conforme aux droits prévus par le droit substantiel, aucune action en enrichissement sans cause ne peut être intentée. 387
la.
Si une déclaration de créances est soumise et ne fait état que d'une partie des créances, une demande de restitution d'enrichissement sans cause ne peut être déposée. 389
esprit.
La portée de la demande de restitution d'enrichissement sans cause est limitée au montant du préjudice subi par le demandeur.
4.
Leçon 14, point de contrôle 391

Préface à la deuxième édition

La première édition de ce livre a été publiée le 25 juin 2022, environ trois ans après sa publication initiale.
Entre-temps, certaines lois ont évolué, la jurisprudence s'est étoffée et j'ai également découvert des décisions de justice dont j'ignorais l'existence.


J'enseigne actuellement le cours « Analyse des droits immobiliers » à l'école supérieure d'immobilier de l'université Konkuk, et si l'on remonte à 2018, date à laquelle j'ai commencé à enseigner, cela fait déjà huit ans que j'enseigne.
Si je n'avais pas continué à enseigner à l'École supérieure d'immobilier de l'Université Konkuk, la révision de cet ouvrage aurait été très difficile. Heureusement, j'ai pu le faire rapidement grâce à l'intégration des évolutions législatives et jurisprudentielles constatées lors de mon expérience pratique d'enseignement.

Les principaux changements apportés à cet ouvrage, outre l'ajout de quelques phrases et la correction de quelques coquilles relevées après la publication de la première édition, sont résumés ci-dessous.

Première partie du cours 1
'6.
Concernant le cas de modification des critères d’annulation par subrogation, 2023.
2. Le contenu a été révisé en tenant compte de la modification des normes de distribution prioritaire pour les petits locataires dans le décret d'application de la loi sur la protection des baux d'habitation, etc., qui ont été révisées le 21.

Deuxième partie de la conférence
Parmi les mesures provisoires applicables aux bâtiments soumis aux critères de démolition, dans le cas où le propriétaire foncier intente une action en justice contre le propriétaire du bâtiment pour obtenir l'autorisation de le démolir et obtient une injonction interdisant la démolition, si le propriétaire foncier obtient gain de cause, le bâtiment sera vraisemblablement démoli. Dès lors, si le marché public est attribué pour ce bâtiment, il est possible que l'injonction soit levée. (Cour suprême, 2022)
3. 31. L’arrêt 2017da9121, 9138 (combiné) a été expliqué en détail.
'esprit.
Certains éléments de la section relative à la « Préservation du droit de réclamer le transfert d’enregistrement de propriété et la période d’exclusion ou de prescription » ont été révisés, et une explication de la « Décision de la Cour suprême 2016da42077 (qui stipule qu’il n’existe aucune limitation particulière quant à la période d’exercice du droit de réserve complète convenue entre les parties) » a été ajoutée.

Troisième partie de la conférence
'6.
Concernant les « droits de surface », la partie suivante a été ajoutée : « Dans le cas de droits de surface généraux acquis lors d'une vente aux enchères, ceux-ci ne sont acquis par l'acquéreur que s'ils sont de priorité maximale, mais dans le cas d'un droit souterrain acquis par « expropriation ou décision d'utilisation » (voir article 289-2 du Code civil), l'acquéreur l'acquiert même s'il est de priorité inférieure (voir article 4 du Règlement sur l'enregistrement des droits souterrains en vertu de la loi sur les chemins de fer urbains, etc.) », et une explication du contenu ci-dessus a été ajoutée.

Quatrième partie du cours
2023.
2. 21. Le contenu du « Tableau » a été révisé pour refléter le décret d’application révisé de la loi sur la protection des baux d’habitation, etc., et la décision du tribunal du district central de Séoul 2021 Ga Dan 5013199 a été supprimée et la décision de la Cour suprême 2022 Da 279795 a été insérée, tandis que la décision de la Cour suprême (qui stipule que la charge de la preuve que le bailleur a l’intention de résider effectivement dans la résidence prévue incombe au bailleur) a été expliquée.


Partie 7 de la conférence
'8.
La question de savoir « si un droit de superficie légal est établi par le biais d'un enregistrement provisoire et d'un enregistrement coutumier » a été ajoutée.
Pour résumer brièvement la question ci-dessus, « Si le propriétaire foncier construit un bâtiment et effectue l'enregistrement de la préservation de la propriété du bâtiment entre l'enregistrement provisoire pour la préservation du droit de réclamer le transfert de propriété du terrain et l'enregistrement principal, si le titulaire de l'enregistrement provisoire effectue l'enregistrement principal du terrain, la superficie légale coutumière du bâtiment est reconnue (arrêt de la Cour suprême 81da1298), mais si l'enregistrement provisoire est un enregistrement garanti, le bâtiment n'existait pas au moment de l'enregistrement garanti, donc la superficie légale coutumière du bâtiment n'est pas reconnue lorsqu'on considère les attentes ou les intérêts du créancier garanti de l'enregistrement provisoire concernant la valeur de la garantie (arrêt de la Cour suprême 94da5458) ».

Partie 8
Cour suprême (Jeonhap) 2023.
5. 11.
Selon la décision de Sentence 2018da248626, « Si aucun accord ne peut être conclu entre les cohéritiers, il est plus raisonnable de considérer que l'aîné des parents les plus proches parmi les descendants directs du défunt, indépendamment du sexe ou du statut juridique, aura la priorité en tant qu'officier président des rites ancestraux, à moins qu'il n'existe des circonstances particulières qui rendent impossible la reconnaissance de la position de l'officier président. »
« Toutefois, il est raisonnable de supposer que le nouveau principe juridique ne sera appliqué qu’aux cas où l’héritage de biens ancestraux intervient après le prononcé de ce jugement », a ajouté le tribunal, en expliquant son contenu.

Partie 13 de la leçon 13
'moi.
La section « tableau de classement des dividendes » et « 6.
Dans la 13e conférence, la loi de base révisée sur les impôts nationaux (2023).
4. 1.
Application) et la loi de base révisée sur les impôts locaux (2023.
5. 4.
En application de la loi), « l’impôt en vigueur prime sur toute autre créance, à l’exception de la créance salariale prioritaire et du dépôt de garantie d’un petit locataire.
Toutefois, une exception est faite dans les cas où la date d'échéance légale de la taxe est postérieure à la date de confirmation du preneur (date d'établissement du bail).

C’est grâce au soutien de nos lecteurs que la deuxième édition de ce livre a pu être publiée.
Je tiens à exprimer ma gratitude à tous ceux qui ont acheté ce livre et l'ont étudié.
Et je voudrais exprimer mon amour à ma femme et associée, Maître Yang Yeon-sun (spécialisée en droit de la famille, notamment en matière de divorce, d'héritage et de tutelle), à ​​ma fille aînée qui est entrée à l'université cette année et qui s'adapte bien, et à mon fils cadet qui adore le football et qui travaille dur à l'école.

2025.
7. 25.
Au bureau de Seocho-dong
L'avocat Lee Seung-ju