Chapitre 1 : Depuis les années 1950, l’immobilier a surpassé tous les autres investissements.

Des promesses qui ne sont plus valables
Un monde où l'accumulation de richesses est alimentée par les « revenus de transfert immobilier ».
La crise du logement est l'épicentre de la crise capitaliste moderne.

Chapitre 2 : Comment nos maisons se sont transformées en actifs financiers

81 % de la hausse des prix des logements est due au prix des terrains.
Terres où l'offre est limitée et la demande continue de croître
La concurrence pour l'emplacement, et notre maison au milieu de tout ça
Le taux d'accession à la propriété au XXIe siècle est inférieur à celui des années 1970.
Après la Seconde Guerre mondiale, le gouvernement a protégé le marché du logement.
L'ère néolibérale a fait du logement un actif financier attractif.
Les États-Unis ont des impôts fonciers faibles et des impôts réduits sur les gains en capital.
Investir dans l'immobilier grâce aux avantages fiscaux
Un gouvernement qui soutient la « marchandisation du logement »

Chapitre 3 : Comment le crédit hypothécaire a connu une explosion mondiale

L'augmentation des prêts peut-elle à elle seule faire grimper les prix de l'immobilier ?
L'augmentation mondiale des prêts hypothécaires résidentiels qui a débuté dans les années 1990
Aux États-Unis, les banques commencent à exercer leur influence.
déréglementation menée par le gouvernement britannique
Comment le marché du financement immobilier a captivé les investisseurs du monde entier
Raisons politiques pour lesquelles le gouvernement encourage l'achat de logements
L’éclatement de la bulle immobilière a eu l’impact le plus grave et le plus durable sur l’économie.
Le cercle vicieux des prix de l'immobilier et des prêts se propage à travers le monde
Pourquoi les prix de l'immobilier continuent-ils d'augmenter en Espagne et en Irlande malgré l'augmentation de l'offre de logements ?

Chapitre 4 : Les gouvernements et les banques centrales sont-ils irresponsables ?

La stabilité engendre l'instabilité.
La hausse des prix de l'immobilier a-t-elle réellement stimulé l'économie ?
La banque centrale a-t-elle correctement rempli sa mission ?
Prêts hypothécaires et hypothèse du cycle de vie
La préférence des banques pour les garanties immobilières
Les gouvernements et les banques centrales sont responsables de la flambée des prix de l'immobilier au XXIe siècle.
Les capitaux mondiaux pillent les marchés immobiliers locaux
Réintroduction de la titrisation dans les pays avancés
Le système de certification européen pourrait-il soutenir les banques dépendantes de l'immobilier ?

Chapitre 5 : Comment pouvons-nous briser le cercle vicieux du marché immobilier et de la finance ?

L'immobilier a été le meilleur investissement ces 130 dernières années.
Le contrôle du crédit plutôt que des taux d'intérêt
La priorité accordée aux intérêts des actionnaires par les grandes banques privées contribue à la crise financière mondiale.
Pourquoi la dette hypothécaire allemande ne représente-t-elle que 30 % du PIB ?
Les banques d'État remplacent les banques privées
L’immobilier comme garantie et les solutions alternatives pour atténuer ses risques
Réforme fiscale : imposer la plus-value
L'OCDE et le FMI préconisent également une augmentation des impôts fonciers.
Comment soustraire les terres à la spéculation
Le gouvernement de Singapour propose des logements locatifs à 83 % de ses citoyens.
Les pays où le taux de propriétaires occupants est plus faible sont plus stables face aux fluctuations économiques et financières.

Chapitre 6 : Pour que nos logements deviennent un droit et non une marchandise

Peut-on simplement laisser faire le marché ?
L'évolution des prêts hypothécaires au XXe siècle
Devenir un espace de vie, et non une marchandise

Remerciements
Source

La crise du logement est à l'épicentre de la crise capitaliste moderne.

Le secrétaire au Trésor américain, Scott Bessent, a récemment déclaré dans une interview que l'administration de Donald Trump envisageait une mesure radicale appelée « urgence nationale en matière de logement » pour faire face à la flambée des prix de l'immobilier aux États-Unis.
De ce fait, la question du logement est une préoccupation mondiale.
Récemment, la hausse des prix du logement est apparue comme un problème économique et social majeur en Corée.
L'auteur, économiste britannique spécialiste du marché immobilier et professeur à l'University College London, analyse les fluctuations des prix de l'immobilier dans les principaux pays développés, tels que les États-Unis, le Canada, l'Australie, le Royaume-Uni, l'Allemagne, la Suisse, l'Espagne, l'Irlande et le Danemark, de l'après-Seconde Guerre mondiale à nos jours. Cet ouvrage explique comment nos logements sont devenus des « actifs financiers » et des « produits d'investissement » qui attirent les investisseurs du monde entier, bien plus que de simples espaces de vie. Il aborde également la flambée mondiale des prix de l'immobilier et les problèmes d'instabilité du marché que nous connaissons actuellement.
Elle retrace notamment le rôle joué par les gouvernements, les banques centrales et les sociétés financières dans chaque pays au cours de ce processus, en soulignant qu’ils portent une « responsabilité importante » dans la hausse des prix du logement.
L'auteur réfute également l'argument selon lequel l'augmentation de « l'offre de logements » peut résoudre le problème des prix du logement, citant les exemples de l'Espagne et de l'Irlande.
En définitive, il est avancé que nous devons dépasser la perspective du logement comme moyen d'accroître la richesse et établir un nouveau discours qui considère comme un « droit » pour tous de bénéficier d'un logement sûr et abordable.

La promesse selon laquelle « si nous travaillons dur, nous pourrons devenir propriétaires » n'est plus valable.
Alors, pourquoi cela s'est-il produit ? Dans ce livre, l'auteur en retrace les causes.


Les marchés du logement aux États-Unis, au Royaume-Uni, au Canada, à Singapour, en Allemagne, en Suisse, en Australie et en Nouvelle-Zélande

L'auteur examine en particulier les tendances des fluctuations mondiales des prix du logement à la fin du XXe et au XXIe siècle, en analysant les phénomènes survenus sur le marché immobilier de chaque pays en raison des raids des investisseurs mondiaux sur les marchés immobiliers locaux, des incitations des gouvernements à l'achat de logements, de l'assouplissement quantitatif des banques centrales, de la déréglementation financière et de l'internationalisation des capitaux.
Autrement dit, nous examinons la situation actuelle à travers diverses données, comme celles de Londres, où les prix de l'immobilier ont augmenté de 2,1 % lorsque la part des transactions immobilières réalisées par des investisseurs étrangers a progressé d'un point de pourcentage ; de l'Australie et de la Nouvelle-Zélande, où la valeur immobilière a triplé, voire quadruplé, par rapport à leur PIB en quatre ans ; de l'Allemagne, de l'Autriche et de la Suisse, qui n'ont pas connu la flambée des prix de l'immobilier observée dans la plupart des pays occidentaux et dont le taux d'accession à la propriété est inférieur à 50 % ; des Pays-Bas, qui ont encouragé l'achat de logements en déduisant les intérêts hypothécaires des revenus et en bénéficiant ainsi d'allégements fiscaux, ce qui a entraîné une baisse des recettes fiscales d'environ 2,14 % du PIB en 2015 ; de Singapour, où 83 % de la population est locataire ; de l'Espagne et de l'Irlande, où une réglementation relativement laxiste en matière d'aménagement et de construction a conduit à une forte augmentation des prêts hypothécaires, engendrant un boom de la construction aux conséquences désastreuses pour l'économie réelle ; et des États-Unis, qui ont autorisé les ménages à faibles revenus à emprunter jusqu'à 95 % du prix d'un logement et qui s'apprêtent à déclencher la pire crise financière mondiale depuis la Grande Dépression.

Comment nos maisons, un « actif réel » typique, ont-elles fini par se transformer en « actifs financiers » ?

Nos logements remplissent actuellement « deux fonctions économiques ».
L’une est son rôle de « bien de consommation » offrant un nid douillet et un espace de vie sûr aux familles, et l’autre est son rôle d’« actif financier ».
L'immobilier est désormais devenu un actif financier attractif, capable de générer une croissance du patrimoine bien supérieure à celle d'autres formes d'actifs comme l'épargne, les actions et les obligations d'État.
Ce phénomène s'est particulièrement accentué à l'échelle mondiale au cours des 20 à 30 dernières années, l'immobilier étant en fait le meilleur investissement dans les pays développés depuis 130 ans.
En effet, son rendement annuel moyen est le même que celui des actions, soit 7 %, mais avec une volatilité bien moindre.


Nos maisons sont désormais devenues une réserve de valeur, comme l'or.

Dans les grandes métropoles mondiales comme Paris, New York, Londres, Hong Kong et Toronto, l'immobilier est devenu pratiquement équivalent à l'or.
Autrement dit, c'est devenu le « moyen de garantie préféré » des particuliers.
Cela signifie que l'immobilier, bien que par nature spéculatif, est tout de même devenu une « réserve de valeur sûre ».
Les deux fonctions d'un bien de consommation et d'un actif financier peuvent être complémentaires dans certaines circonstances.
Cependant, lorsque les prix de l'immobilier dépassent notre niveau de revenus, la demande de logements en tant qu'actif financier explose, prenant finalement un « caractère spéculatif ».
De ce fait, il devient beaucoup plus difficile pour la plupart des gens de considérer le logement comme un bien de consommation.


Le phénomène de la flambée des prix du logement dans les principaux pays développés au XXIe siècle

Ce n'est qu'après la Seconde Guerre mondiale que la plupart des citoyens des économies de marché anglophones ont commencé à devenir propriétaires de leur logement.
Jusqu'en 1960, malgré la croissance démographique et l'augmentation des revenus, les prix des logements sont restés pratiquement inchangés.
Cependant, avec l'avènement du gouvernement néolibéral, les prix des logements ont augmenté d'environ 65 % dans les années 1990 en raison de réductions des impôts fonciers, d'une diminution de l'offre de logements abordables gérée par l'État et d'une expansion progressive des prêts hypothécaires.
Des changements encore plus notables se sont produits au cours des deux dernières décennies.
Les prix réels des logements ont encore augmenté de 50 %.
En particulier, les prix des maisons à Toronto ont doublé en cinq ans, tandis que dans les deux grandes villes de Sydney et Melbourne, les prix des maisons ont augmenté en moyenne de 14 % et 10 % par an respectivement entre 2013 et 2017, et les prix de l'immobilier à Londres ont également augmenté de 54 % en quatre ans.
Cependant, durant cette période, les revenus moyens réels sont restés pratiquement stables et n'ont pas augmenté, tandis que les prêts hypothécaires ont connu une croissance exponentielle.


Alors pourquoi les prix de l'immobilier ont-ils explosé au XXIe siècle ?

Jusque dans les années 1970, les prix de l'immobilier n'avaient pas augmenté aussi fortement.
Toutefois, à partir de la fin des années 1970, avec l'introduction à grande échelle des politiques néolibérales dans les sociétés occidentales, la réglementation financière a été assouplie.
Cela a permis la libre circulation des capitaux entre les pays, facilitant ainsi l'obtention de fonds, et dans les années 1980, les prêts hypothécaires, qui étaient jusqu'alors largement limités aux institutions financières spécialisées (associations d'épargne et de prêt aux États-Unis et associations d'épargne immobilière au Royaume-Uni), ont été ouverts à grande échelle aux banques commerciales générales, élargissant ainsi le marché des prêts hypothécaires.
Grâce aux mesures incitatives du gouvernement en matière d'achat de logements, à la politique d'assouplissement quantitatif de la banque centrale et à la concurrence entre les banques, il est devenu plus facile d'obtenir des prêts à faibles taux d'intérêt, ce qui a entraîné une augmentation explosive de la demande de logements en tant qu'actif financier.
Cela a finalement conduit à la bulle immobilière et à la crise financière mondiale de 2007.

Les banques sont « accros » aux garanties immobilières, un phénomène alimenté par l'explosion mondiale des prêts hypothécaires depuis les années 1990.

Aujourd'hui, dans les pays développés, les banques prêtent beaucoup plus aux ménages qui achètent des logements existants ou des biens immobiliers qu'aux entreprises qui investissent ou aux consommateurs qui achètent.
En conséquence, alors que les prêts hypothécaires dans les pays avancés sont passés d'environ 40 % à 70 % du PIB sur une période de 20 ans depuis le début des années 1990, les prêts aux entreprises ont stagné, n'augmentant que d'environ 5 %.
Au cours de la même période, les prix moyens des logements ont également augmenté d'environ 50 %, suivant une tendance similaire à celle des prêts hypothécaires.
La cause profonde de la crise financière mondiale de 2007-2008 était également une offre de crédit excessive (sur-prêt) sur le marché du logement.


L'augmentation des prêts peut-elle à elle seule faire grimper les prix de l'immobilier ?

Avec la hausse des prix de l'immobilier plus rapide que celle des revenus, devenir propriétaire devient de plus en plus difficile.
Les prêts hypothécaires permettent de combler cet écart, en permettant aux ménages d'acheter une maison sans avoir à passer des années à épargner pour cela.
Mais cela comporte aussi des effets secondaires.
Si l'argent emprunté en garantie d'un logement est utilisé pour construire de nouveaux logements, l'argent ainsi créé peut contribuer à l'activité économique.
Cependant, dans la plupart des cas, les prêts hypothécaires sont utilisés pour acquérir des biens immobiliers existants sur des terrains existants.
Lorsque les ménages bénéficiant de prêts bancaires se font concurrence pour acheter des biens immobiliers existants, les prix de l'immobilier finissent par augmenter.
Les prêts destinés à l'achat de biens immobiliers et de terrains existants ne font qu'entraîner une hausse des prix du logement et un endettement accru des ménages, sans pour autant stimuler l'économie dans son ensemble.
En fin de compte, la hausse des prix de l'immobilier entraîne une nouvelle augmentation de la demande de prêts hypothécaires, ce qui, à son tour, fait grimper encore davantage les prix de l'immobilier, perpétuant ainsi le « cycle d'amplification mutuelle entre le logement et la finance ».

Une augmentation de 10 % de l'endettement des ménages entraînerait une hausse de 6 % du prix moyen nominal des logements.

Au cours des 30 dernières années, il a été prouvé qu'il existe une corrélation claire entre les deux variables suivantes : les prêts hypothécaires et les prix des logements.
Dans une étude portant sur 19 pays entre 1980 et 2005, l'OCDE a estimé que les prix réels des logements avaient augmenté de 30 % en raison de l'augmentation des prêts hypothécaires due à la déréglementation.
Ce chiffre est très élevé par rapport à d'autres variables. Une étude similaire menée par le FMI, portant sur la période allant jusqu'en 2010, a révélé qu'une augmentation de 10 % de l'endettement des ménages entraînait une hausse de 6 % du prix moyen nominal des logements.
Les pays qui ont déréglementé leurs marchés hypothécaires dans les années 1980 ont connu des hausses de prix de l'immobilier plus rapides et plus volatiles, parallèlement à l'augmentation des prêts, que ceux qui ne l'ont pas fait.
On peut y voir une preuve convaincante que l'augmentation des prêts bancaires a fait grimper les prix de l'immobilier, indépendamment de la demande de logements ou de la conjoncture économique générale.

Les fluctuations des prix de l'immobilier ont le plus grand impact sur l'économie moderne.

Dans la plupart des pays développés actuels, le choc de la « bulle immobilière » s'est avéré être le plus grave et le plus durable pour l'ensemble de l'économie.
Dans de nombreux pays, la forte baisse des prix de l'immobilier a entraîné des corrections, avec des conséquences néfastes à long terme pour l'ensemble de l'économie.
Il est de plus en plus évident que les économies modernes sont davantage guidées par des cycles de crédit et financiers à long terme (cycles de 16 à 18 ans) principalement induits par les variations de la valeur des terrains et de l'immobilier que par les cycles économiques typiques à court terme (cycles de 2 à 3 ans en moyenne) sur lesquels la plupart des économistes se sont concentrés.
Autrement dit, le « cycle financier à long terme, dicté par les prix de l’immobilier », joue un rôle plus important dans l’économie moderne.

Pourquoi les gouvernements des principaux pays développés encouragent-ils l'achat de logements ?

Les gouvernements néolibéraux, préoccupés par l'augmentation des déficits budgétaires publics, ont jugé politiquement opportun d'encourager les citoyens à « accumuler des actifs » afin de couvrir les coûts de la protection sociale et des retraites dans une société vieillissante.
Dans ce processus, une nouvelle orientation politique, appelée « aide sociale basée sur le patrimoine », a émergé, signifiant que si chaque citoyen possède des biens, la charge sociale de l'État sera réduite.
Cela signifie que si le nombre de propriétaires augmente, les gens pourront subvenir à leurs besoins en matière de protection sociale, de retraite et de pension grâce à l'augmentation de la valeur de leurs actifs personnels, comme la hausse des prix de l'immobilier, sans avoir à dépendre du gouvernement.


La hausse des prix de l'immobilier a-t-elle réellement stimulé l'économie ?

Des seuils d'octroi de prêts hypothécaires plus bas peuvent stimuler la consommation à court terme, mais à terme, ils aggravent la vulnérabilité financière et creusent les inégalités de richesse.
La hausse des prix de l'immobilier a en réalité entraîné une réduction des prêts aux entreprises, ce qui a un impact négatif sur les investissements des entreprises dans les nouvelles technologies et les nouveaux produits, et a des répercussions sur l'économie dans son ensemble.
De plus, les fluctuations des prix de l'immobilier semblent avoir un impact inégal sur la répartition des richesses plutôt que sur le patrimoine global et le pouvoir d'achat des ménages.
Une étude analysant 46 pays entre 1990 et 2011 a révélé que plus l'encours des prêts immobiliers nationaux était important, plus la croissance économique était affectée négativement.
Les bulles immobilières et les crises financières qui en ont résulté, déclenchées par les prêts bancaires, sont devenues plus fréquentes ces dernières décennies, aggravant les récessions économiques.


Les investisseurs internationaux investissent massivement dans les marchés immobiliers locaux à travers le monde (les investisseurs étrangers achètent des maisons).

Grâce à un accès facilité aux fonds via des prêts à faible taux d'intérêt, les investisseurs se sont tournés vers le monde entier à la recherche d'investissements sûrs et à haut rendement.
Ils ont franchi librement les frontières et pénétré les marchés immobiliers locaux de chaque pays, faisant ainsi grimper les prix des logements.
Au Royaume-Uni, une augmentation de 1 point de pourcentage de la part des investisseurs étrangers dans les transactions immobilières enregistrées à Londres a entraîné une hausse des prix de l'immobilier d'environ 2,1 %.
En seulement quatre ans, les prix de l'immobilier à Londres ont augmenté de 54 %.


En outre, le montant des investissements des investisseurs étrangers sur le marché immobilier britannique est passé d'environ 6 milliards de livres sterling (environ 11 billions de wons) par an en 1994 à environ 32 milliards de livres sterling (environ 60 billions de wons) en 2014, représentant 17 % du total des investissements directs étrangers au Royaume-Uni.
Voilà un bon exemple de la manière dont les capitaux mondiaux influencent les marchés immobiliers locaux.
Aux États-Unis, les investisseurs chinois ont acheté 29 000 logements d'une valeur totale de 27 milliards de dollars (environ 38 billions de wons) en 2016.
À Miami, d'importants chantiers de construction d'appartements sont en cours grâce à des financements vénézuéliens, et en Australie, Sydney et Melbourne deviennent des destinations d'investissement majeures pour les investisseurs asiatiques.
La Suisse, en revanche, interdit aux étrangers d'acheter des biens immobiliers dans le pays.

Les investisseurs qui considèrent le logement comme une cible de spéculation s'intéressent généralement aux biens immobiliers « haut de gamme » (très chers), qu'ils soient nationaux ou étrangers, ce qui fait naturellement grimper les prix globaux du logement dans ces régions.
De ce fait, devenir propriétaire n'est plus abordable, même pour la classe moyenne.

L’augmentation de l’offre de logements peut-elle vraiment résoudre le problème des prix du logement ?

L'auteur conteste l'idée selon laquelle l'augmentation de l'offre de logements résoudrait le problème des prix du logement.
Les progressistes plaident pour la construction de davantage de logements, sans trop tenir compte du fait que le nombre de lieux attrayants que les gens recherchent (généralement les grandes villes) est intrinsèquement limité.
Les libéraux, quant à eux, affirment qu'un assouplissement des réglementations relatives à l'aménagement urbain résoudra tous les problèmes.
Mais ils oublient que cette réglementation découle de la rareté des terres et du désir incessant des gens de vivre dans un endroit meilleur.
Se concentrer uniquement sur l'offre dans l'équation de la hausse des prix du logement, c'est négliger les propriétés uniques et contradictoires du foncier et du crédit.


Espagne et Irlande : les prix de l’immobilier augmentent malgré une offre de logements accrue.

L’Espagne et l’Irlande sont en effet des exemples parfaits qui montrent que la simple construction de davantage de logements ne peut résoudre le problème du prix élevé du logement.
En Irlande, les prix des logements ont doublé entre 1997 et 2007, tandis qu'en Espagne, ils ont augmenté de 50 % en seulement six ans.
Durant cette période, les deux pays ont connu un formidable boom immobilier.
Les prix de l'immobilier ont continué d'augmenter dans les deux pays jusqu'à la crise financière de 2007, lorsque les défauts de paiement hypothécaires ont explosé et que la valeur des biens immobiliers s'est effondrée.
Car, quelle que soit la rapidité avec laquelle vous construisez des maisons, les banques peuvent accorder de nouveaux prêts encore plus rapidement.
Autrement dit, ces deux pays ont démontré que, quel que soit le nombre de logements construits, les prix de l'immobilier peuvent continuer à augmenter si les prêts sont accordés plus rapidement.


Les gouvernements et les banques centrales du monde entier sont responsables de la flambée des prix de l'immobilier au XXIe siècle.

Les banques centrales du monde entier doivent assumer la responsabilité de ne pas avoir « prévu » la croissance rapide des prêts hypothécaires au début du XXIe siècle et les risques de hausse des prix de l'immobilier qui en ont résulté.
Depuis le début des années 1990, les politiques monétaires de chaque pays se sont concentrées sur l'objectif très restreint de la « stabilité des prix à la consommation ».
En conséquence, le volume de crédits et de fonds affluant vers des secteurs économiques spécifiques et les fluctuations des prix des actifs, notamment du logement, ont été perçus comme des questions secondaires.
De plus, la hausse des prix de l'immobilier était perçue non seulement comme un « signe positif » de croissance économique, mais aussi comme un facteur susceptible de la soutenir.
La récession du début des années 1990 et l'éclatement de la bulle Internet à la fin des années 1990 ont conduit les banques centrales du monde entier, y compris la Réserve fédérale américaine, à baisser leurs taux d'intérêt.
Cependant, cette période a coïncidé avec une flambée des prix de l'immobilier, ce qui a finalement conduit à une crise financière mondiale.

Comment pouvons-nous atténuer ce problème ?

Le schéma général d’« augmentation des prêts hypothécaires et, par conséquent, de la hausse des prix de l’immobilier » est courant dans de nombreux pays développés.
Pour remédier à ce problème, l'auteur préconise en premier lieu une réforme financière, en second lieu une réforme fiscale, et enfin des changements dans l'utilisation et la propriété des terres.


Actuellement, l'ensemble du système financier est structurellement trop axé sur les prêts immobiliers, et une « intervention politique » est nécessaire pour changer l'ensemble du système.
Les politiques fiscales devraient également être conçues pour être neutres, sans favoriser les propriétaires occupants ni certains types de logements, qu'ils soient occupés par leur propriétaire ou loués.
Le gouvernement devrait également accroître l'offre de logements non marchands, notamment les logements locatifs sociaux, les logements communautaires et les logements coopératifs.
Cela devrait permettre de diversifier l'offre de logements en termes de types et de tailles, et de la rendre moins dépendante du marché privé, qui est volatil.


Enfin, les auteurs affirment que proposer des options d'investissement adaptées et des pensions stables est essentiel pour dissuader les ménages d'entrer sur le marché immobilier afin d'épargner pour leur retraite ou de couvrir leurs frais de subsistance à la retraite.