규제·인구·월세·신도시·교통망,
지금은 옥석을 가릴 시간!

★아기곰, 오건영, 윤지호, 이진우, 트루카피 추천!

새 정부의 규제 폭탄이 쏟아지는 가운데, 내 집 마련과 투자를 위한 ‘흔들리지 않는 기준’을 담은 책.
앞으로 3년, 집값 상승의 경로를 선점하기 위한 부동산 투자 전략을 제시한다.
스마트튜브 부동산조사연구소 김학렬 소장(필명 빠숑)의 대표작 《대한민국 부동산 사용설명서》 1판이 출간된 지 7년, 부동산 패러다임은 완전히 달라졌다.
그래서 저자는 25년 핵심 노하우와 변곡점 대응 전략을 더해 책을 대폭 개정했다.
이번 특별 증보판은 단순 업데이트가 아니라, 달라진 시장에 맞춰 새로 쓴 투자 생존 지침서다.

이 책은 흔들리는 시장 속에서도 투자자가 반드시 지켜야 할 ‘원칙’을 제시한다.
금리 향방 vs 대출 억제, 월세 시대, 정책 쇼크 같은 복잡한 변수 속에서도 살아남는 힘은 원칙에 있다.
빠숑은 시장·수요·가격·상품·입지·정책 6대 요소를 중심으로, 서울·비서울 전망, 아파트를 넘어 오피스텔·토지·지식산업센터까지 전방위 분석을 통해 기회의 지도를 펼쳐 보인다.

저자 김학렬(빠숑)은 25년간 현장에서 데이터를 분석하며 투자자들에게 길잡이가 되어왔다.
‘묻지 마 투자’ ‘자극적 전문가 멘트’를 경계하며 재현 가능한 원칙을 제시해 전문가부터 실거주 매수자까지 폭넓은 지지를 받아왔다.
부동산 투자 전문가 아기곰은 “혼돈과 규제 속 투자 필독서”, ‘삼프로TV’ 진행자 이진우는 “무엇을 사고팔지 제시하는 핀셋 전문가의 책”이라며 강력 추천했다.

★격변의 시대, 흔들리지 않는 투자를 위한 6대 핵심 요소
· 시장: 금리·규제에도 흔들리지 않는 관점
· 수요: 전세 약화, 월세 확대, 인구 이동의 흐름
· 가격: 단기 시세보다 구조적 가격을 읽는 법
· 상품: 아파트를 넘어 오피스텔·토지·지산까지
· 입지: 강남 불패를 잇는 신도시와 지방의 잠재력
· 정책: 규제의 반복 속에서 읽어야 할 패턴

이 책을 읽은 후 독자는 기사 앞에서 당황하지 않고 오히려 묻게 될 것이다.
“내 집의 가격 경로는 무엇인가? 내 현금흐름은 버티는가? 내 가족에게 가장 좋은 선택은 무엇인가?”
이 책은 한 권의 책을 넘어, 결정력을 되찾아 주는 도구다.
시장을 듣되, 스스로 생각하라.
남의 수익률이 아니라 나의 해자를 키워라.
그리고 그의 제안대로 기억하자.
“버티는 집을 사라.
그리고 버티는 사람이 되라.”
--- p.6, 「추천의 글」 중에서

정책은 늘 뒤늦게 움직이고, 언론은 늘 성급하다.
그래서 불협화음이 생긴다.
라벨의 언어(투기·과열·조정)는 두려움의 안내문이 아니라 수요의 증명서다.
규제가 강하면 거래가 얇아지고, 얇은 거래는 가격의 왜곡을 만든다.
그게 끝이 아니다.
라벨은 언젠가 바뀐다.
바뀔 때 살아남는 건 원칙을 가진 사람들이다.
이 책은 ‘평균’을 버리고 ‘경로’를 붙잡기를 권한다.
--- p.11, 「프롤로그」 중에서

유주택자는 유주택자에게 유리한 정책을 활용하고, 무주택자는 무주택자에게 제공되는 혜택을 놓치면 안 된다.
상승 시장에선 상승 시장대로, 하락 시장에선 하락 시장대로 양 계층이 활용할 수 있는 정책이 계속 나올 테니 말이다.
앞으로도 부동산 시장은 상승과 하락을 지속적으로 반복하겠지만, 지역마다 상승 폭이 다를 수밖에 없다.
통계청 예측대로 2031년 이후 인구가 감소한다 해도, 각 지역 주택 보급률이 100%를 넘어도 크게 영향받지 않는 지역들이 있다는 것이다.
--- p.89, 「제1장 시장_예측이 아니라 대응의 영역」 중에서

요즘 들어 애절한 상담이 늘었다.
전세 만기가 겹치고 세입자가 구해지지 않아 전세금을 돌려줄 길이 막막하다는 하소연.
대세 상승기에 갭을 최대한 얇게 깎아 여러 채를 들였던 이들이 역전세의 파도 앞에서 동시에 흔들린다.
상승기엔 많이 가진 사람이 이긴다.
조정기엔 많이 가진 사람이 먼저 흔들린다.
이 단순한 진실을 외면하면 시장은 가차 없다.
전세가가 꺾이고 거래가 마르면 “버티면 오른다”는 믿음은 효력을 잃는다.
버틸 현금이 없기 때문이다.
그리고 그 빈틈은 세입자의 불안으로, 지역 임대 시장의 체온 저하로 돌아온다.

--- p.92, 「제2장.
수요_집값을 움직이는 진짜 힘」 중에서

지역별 상한선은 존재한다.
2025년 현재 강남구는 3.3㎡당 8,700만 원대, 도봉구는 2,100만 원대다.
강남구가 1억 원이 되면 도봉구는 2,400만 원이 되리라는 예측은 현재의 시장을 너무 단순하게 판단하는 것이다.
지금은 질적인 시장이다.
입지, 상품, 지역 위상, 입주민에 따라 넘어갈 수 없는 가격대가 있다.
지역마다 지불할 수 있는 가격대가 다르다.
--- p.241, 「제3장.
가격_싸다고 사지 마라, 경로를 읽어라」 중에서

그동안 분당은 ‘이미 오른 곳’, ‘가격이 높은 곳’이라는 인식 탓에 상대적으로 투자자와 실수요자 모두가 후순위로 고려해왔던 지역이다.
그러나 ‘고평가’의 프레임이 지금 무너지고 있다.

--- p.343, 「제5장.
입지_부동산의 본질은 결국 입지다」 중에서

너무 비싸다고 포기하지 말자.
더 비싸질 수 있으니까.
미분양이 많다고 무시하지 말자.
분당도, 일산도, 심지어 광교도 초기에는 미분양이 많았다.
5년 후, 10년 후 모습을 상상하면서 투자해야 한다.
부동산은 단기적으로 판단하면 안 된다.

--- p.363, 「제5장.
입지_부동산의 본질은 결국 입지다」 중에서

지난 7년 사이 우리는 많은 것을 보았다.
금리는 오르고 내렸고, 세금은 올랐다가 깎였고, 대출의 문턱은 높아졌다가 다소 낮아졌다.
광역철도와 정비사업은 약속과 번복을 반복했고, 규제 지역의 색깔은 몇 번이나 지도 위에서 바뀌었다.
그러나 그 모든 변화 위에서 시장은 여전히 수요-입지-상품-공급의 경로를 따라 움직였다.
가격은 정책 때문에 오르내린다기보다, 정책을 매개로 기존의 힘이 증폭되거나 지연되었을 뿐이다.
정책이 방향을 만든다기보다, 속도와 타이밍을 흔들었다고 말하는 편이 정확하다.

--- p.404, 「제6장.
정책_정책이 바뀌어도 시장은 흐른다」 중에서