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프롤로그
경매 15년 3,000건 낙찰 후 얻은 5가지 투자 원칙

〈PART Ⅰ〉 돈 되는 경매물건을 찾아라!
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1장 왕초보 경매물건 기본 조사
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01 경매 입찰 전 꼭 알아야 할 4가지 투자 조건
02 숲과 나무를 함께 보는 경매물건 기본 조사
03 부동산 가격 조사와 경매물건 내부 조사
04 검색의 시작은 물건의 단점을 찾는 것

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2장 경매 사이트에서 좋은 물건 찾기
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05 초보자라면 꼭 알아야 할 경매 사이트 활용법
06 아파트 단기투자 경매물건 검색 요령
07 빌라, 주택, 오피스텔 경매물건 검색 요령
08 미납물건! 재매각 경매물건 검색 요령

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3장 리스크 줄이는 물건별 현장답사 팁
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09 전문가가 알려주는 실전 현장답사 요령
10 현장에 답이 있다! 나홀로 아파트의 현장답사
11 조망과 채광은 기본! 빌라의 현장답사
12 수익률 대박! 단독주택의 현장답사
13 함정에 빠지지 않는 상가의 현장답사

〈PART Ⅱ〉 최저가 입찰부터 권리분석, 개운한 명도까지!
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4장 입찰부터 낙찰까지 한눈에 파악하는 경매 절차
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14 그림으로 보는 경매 절차
15 첫 입찰부터 기쁨의 낙찰까지
16 입찰자의 시간 낭비 막는 변경, 취하, 기각 체크하기

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5장 5분이면 충분한 실전 경매 권리분석
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17 한눈에 보는 등기사항전부증명서
18 임차인의 권리 어디까지 책임져야 할까
19 순위와 상관없이 무조건 먼저! 최우선변제권
20 소멸되는 전세권과 인수되는 전세권
21 임차인의 최우선변제보다 우선하는 배당

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6장 낙찰자 지키는 매각불허가와 매각허가결정 취소
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22 매각불허가, 매각허가결정 취소 신청 간단하게 접수하기
23 누수로 인한 매각허가결정 취소 사례
24 진성 유치권자가 있는 아파트 매각허가결정 취소
25 법원의 매각불허가결정을 활용한 단독 낙찰
26 입찰가 잘못 적은 물건 경매 취하 후 매도 수익 완성

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7장 명도의 신이 알려주는 마음 편한 명도 노하우
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27 3,000건 명도 후 알게 된 초단기 명도 협상의 비밀
28 잔금납부 전 명도 진행 절차: 현장 방문, 내용증명 발송
29 잔금납부 후 채무자 명도 진행 절차: 인도명령 신청, 집행 계고
30 잔금납부 후 임차인 명도 진행 절차: 명도확인서, 부당이득 반환청구
31 형사고소를 피하는 공실 명도 요령
32 점유자별 명도 전략 총정리: 채무자, 임차인, 점유자, 공실

〈PART Ⅲ〉 최대 수익률로 빨리 파는 매도 노하우!
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8장 내놓자마자 팔리는 갓성비 인테리어
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33 인테리어는 빠른 매도의 핵심
34 순서대로 배우는 공정별 인테리어
35 25평 구축 아파트 단돈 890만 원으로 새집으로 변신
36 30년 된 낡은 빌라를 고급 빌라로 바꾸는 노하우
37 10년 동안 안 팔리던 집이 이 공사 하나로 바로 계약

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9장 경매투자의 완성! 매도의 기술
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38 [1단계] 팔릴 물건을 사서 예쁘게 포장하라: 청소, 인테리어
39 [2단계] 불특정 다수에게 최대한 많이 노출하라: 단체문자, 맘카페
40 [3단계] 물건지 주변 사람들을 노려라: 전단지, 현수막

〈PART Ⅳ〉 경매투자 당신도 할 수 있다!
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10장 경매 투자자를 위한 절세 비법
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41 개인, 매매사업자, 법인을 활용한 경매투자 요령
42 실전투자자가 알려주는 양도세 절세 비법
43 매매사업자를 활용한 손쉬운 단기투자

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11장 하락장에서도 꾸준한 수익 창출 투자 사례
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44 지방 1억 원 이하 소형 주택, 수익률 200% 달성!
45 70평 빌라로 낙찰 6개월 만에 1억 원 벌다!
46 투자금 2,000만 원으로 2개월 만에 4,000만 원 수익!
47 낙찰부터 매도까지 단 20일!
48 지방 나홀로 아파트 초단기 매도 수익 사례

에필로그
경매투자 지나온 15년을 되돌아보며

당신은 물건을 사고파는 ‘투자자’가 될 것인가?
아니면 물건만 수집하는 ‘수집가’가 될 것인가?

경매는 내가 사고 싶은 물건이 아니라
팔 수 있는 물건을 사는 것이다

많은 사람이 경매를 시작하는 이유는 경매를 통해 돈을 벌 수 있다고 생각하기 때문이다.
경매를 통해 물건을 싸게 살 수 있는 건 맞지만 수익을 내는 건 별개의 문제다.
수익을 내는 방법은 의외로 간단하다.
수익이 발생할 만큼 더 싸게 낙찰받아 매도하는 것이다.
하지만 초보자가 누구에게나 좋아 보이는 물건을 경쟁 없이 싸게 살 수 있는 방법을 찾기에는 실력도, 경험도 부족하고 지역도 한정적일 수밖에 없다.
그래서 계속해서 패찰하거나 낙찰가를 높게 받아서 수익을 내지 못한 채 결국 경매시장을 떠난다.
그러면서 ‘경매시장 끝물이더라’, ‘경매는 돈이 안 된다’ 등의 푸념을 늘어놓는다.

초보 투자자들이 경매물건을 볼 때는 입지 좋은 대장 아파트, 수익률 좋은 상가건물 등 본인이 사고 싶은 물건을 찾는다.
하지만 경매물건을 볼 때 가장 먼저 생각해야 하는 것은 이 물건을 낙찰받아 누구에게, 언제, 얼마에, 어느 정도 수익률로 팔 수 있는지다.
경매투자의 목적은 물건을 싸게 낙찰받는 것도 아니고, 많은 부동산을 보유하는 것도 아니다.
바로 소비자가 원하는 상품을 싸게 사서 비싸게 팔아 돈을 버는 것이기 때문이다.

물건 조사, 현장 답사부터 권리분석, 명도, 인테리어 등
십수 년의 경매투자 노하우를 한 권에 담았다

초보자들이 안전한 경매물건에 투자하면서도 불안해하는 이유는 머릿속에 경매 이론이 완벽하게 정리되지 않았기 때문이다.
그리고 지역을 넓게 확장하여 투자하지 못하는 이유는 전국 부동산 공부가 전혀 되어 있지 않기 때문이다.
가장 기본적인 부분이 확립되지 않은 채 투자를 시작하면 그다음 단계로 가더라도 다시 리스크에 노출되어 마음껏 투자하기 힘들 수 있다.


《처음부터 배우는 부동산 경매투자》는 필자가 15년간 3,000건의 경매물건을 낙찰받고 매도하면서 쌓아온 것들을 정리한 것이다.
총 4가지 파트로 구분하여 경매물건 검색과 현장답사, 입찰가 산정, 불허가, 대출과 명도, 인테리어를 활용한 단기매도법과 절세까지 투자자가 궁금해하는 모든 과정을 아낌없이 기록하였다.


· PART Ⅰ: 경매사이트를 이용한 물건조사, 현장답사 팁 등 잘 팔릴 경매물건 찾는 법
· PART Ⅱ: 경매절차부터 권리분석, 매각불허가, 명도 노하우까지 실전 경매 완전 정복
· PART Ⅲ: 내놓자마자 팔리는 갓성비 인테리어, 빠른 매도를 위한 비법 등 탈출 전략 공개
· PART Ⅳ: 경매 투자자를 위한 절세 비법, 실제 수익 증명 사례까지

부동산 시장은 한 번의 큰 수익을 낸 사람이 아니라 시장에서 끝까지 버티며 지속적인 수익을 낸 사람이 살아남는다는 것을 기억하자.
요령만 배우려는 투자자가 아닌 기초가 튼튼한 투자자가 되길 바란다.

실패하는 투자자가 살아남는다
성장하는 투자를 목표로 삼으면 수익은 자동으로 따라온다

경매투자에서 실패하지 않는 방법은 정체된 투자, 즉 성장하지 않는 투자를 하는 것이다.
투자하면서 한 번도 실패하지 않는다는 건 새로운 분야에 도전하지 않았다는 것이며, 그런 투자는 큰 실패도 없지만 큰 수익도 없다.


경매투자를 하는 동안 많은 수익을 냈지만 그에 못지않게 많은 손실도 경험했다.
치킨집을 오픈하고 폐업하듯 경매라는 사업에 준비되지 않은 투자자들이 겁 없이 도전했다가 채 1년도 버티지 못하고 소리 소문 없이 사라졌다.
절대 쉽게 벌 수 있는 돈은 없다.
남들보다 더 많은 노력과 경험을 하고 본인의 그릇을 키우면 수익은 자연스럽게 따라온다.
그러니 수익을 목표로 삼지 말고 더 큰 성장을 목표로 항상 배우는 마음으로 경매투자를 하길 바란다.

이 책을 읽고 경매를 시작하는 많은 분이 저마다의 목표를 꼭 이룰 수 있길 응원한다.
그리고 지금보다 더 성장한 투자자가 되어 다시 만날 수 있길 기대한다.