경제적 자유를 실현하려면 이 책이 답이다!
20년 차 고수가 알려주는 경매의 처음부터 끝까지
‘단기간’ ‘소액투자’ ‘고수익’이라는 허상과 과장 없이 실제로 써먹을 수 있는 ‘진짜’ 실전 경매 가이드

제대로 된 경매를 위해서는 소송, 추심, 등기까지 모두 같이 보아야 전체를 볼 수 있다.
이 책은 필자가 약 20여 년간 치열하게 분투하며 터득해온 ‘실전’ 경매 경험을 바탕으로 저술했기에, 법학전공자가 아닌 사람도 경매를 이해하고, 실전에서 써먹을 수 있는 알찬 기술서다.

채무자가 채권자에게 약정일에 돈을 못 갚는 불상사가 생기면 어떻게 해야 할까?
만약 은행들을 다 파산시켜버린다면 채무자들의 빚은 탕감될까?
후순위 임차인이 대위변제를 했을 때?

등 실제로 발생했던 사례들을 실전 위주로 재구성해, 경매에서 발생하는 갖가지 상황, 특히 채무자가 경매집행 정지를 신청했을 때? 전세금을 돌려받기 어려운 상황이 발생했을 때 등 돌발상황에 대처하는 노하우를 알려준다.

‘이 자리는 더 이상 내가 있어야 할 자리가 아니다.
자본주의 사회에서 경매라는 효율적인 투자시스템을 알고 있는 나는 충분히 바깥세상에서 생존할 수 있어.’라는 나만의 결론을 내리고 과감히 은퇴했다.

--- p.7

성공이란 수많은 실패의 과정을 거쳐야 비로소 그다음 길이 열리게 된다.
이 책은 필자가 약 20여 년간 치열하게 분투하며 터득해온 ‘실전’ 경매 경험을 바탕으로 저술했다.

--- p.8

경매란 판결에 근거한 채권자의 신청으로 국가의 공권력을 이용해 채무자의 재산에 집행하는 절차다.
우리의 법체계도 소송을 하는 단계를 민사소송법, 강제집행에 대해 규정한 법이 민사집행법이다.
그래서 경매를 제대로 알려면 민사소송법과 민사집행법부터 공부해야 한다.

--- p.14

최근에 전세사기 사건이 빈발하고 있는 가운데 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 임차보증금 반환청구소송을 걸어 승소판결을 받은 다음에 이를 토대로 집주인의 부동산을 강제로 법원에 경매에 부치는 사건이 비일비재한데, 이러한 류의 경매 사건을 강제경매라 한다.강제경매는 채권자가 채권 회수를 위해 채무자의 재산에 대해 강제력을 행사하는 방법으로 집행권원(확정판결, 지급명령, 화해조서 등)을 가진 채권자의 신청에 의해 법원이 채무자의 소유재산을 압류하여 민사집행법 절차에 따라 부동산을 매각하는 경매이다.

--- p.22

말소기준 권리보다 앞서 임대차 계약을 맺고 세무서에 사업자등록을 한 뒤 건물을 점유한 임차인은 대항력이 있다.
즉, 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않거나 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 한다.
또한 세무서에서 확정일자를 받으면 후순위권리자보다 우선변제권이 생긴다.
--- p.48

경매배당이란 법원이 이해관계가 있는 모든 채권자에게 채무자의 부동산을 매각한 후 정해진 순서에 따라 매각대금을 나눠주는 행위다.
경매 배당기일은 낙찰자가 잔금을 납부한 후 30일쯤 후에 지정된다.일반매매가 아니라 경매로 낙찰되면 감정값보다 싸게 낙찰되기에 채권자들에게 나눠줄 매각대금도 그만큼 한정된다.
따라서 배당순서가 밀리게 되는 후순위 채권자 간에 이해관계가 첨예하게 대립한다.
그러므로 법원은 민사집행법에 나와 있는 규정대로 엄정하게 배당한다.

--- p.60

채무자나 임차인 등 점유자를 내보내는 가장 쉬운 방법은 이사비 협상이다.
그런데 간혹 점유자가 터무니없는 이사비를 요구한다거나 6개월 이상 장기간 체류를 주장할 때 문제가 된다.

--- p.70

낙찰자가 점유자와 소정의 이사비를 주고 명도합의가 되었을 때는 가능하면 명도합의서를 쓰자.
일단 합의서를 써두면 상대방에게 이행하도록 압박하는 효과가 있다.
이때 합의서 내용에는 반드시 미납한 관리비와 공과금을 점유자가 모두 정산하는 내용을 포함해야 한다.

--- p.73

경·공매를 낙찰받다 보면 누구나 예상치 못한 돌발상황에 부딪힐 수가 있다.
예를 들어 ① 채무자의 경매집행정지신청 ② 후순위임차인의 대위변제 ③ 갑작스러운 유치권신고 ④ 말소될 것으로 예상된 선순위가등권자의 본등기 ⑤ 선순위 가처분권자의 본안소송 승소 등등.
특히 경매낙찰 이후 갑작스럽게 대항력 있는 진성유치권을 주장하는 자가 나타나게 될 경우, 낙찰자는 경매매각허가결정이 떨어지기 전
에 매각불허가나 매각허가결정의 취소 신청을 집행법원에 바로 제기, 매각취소신청을 받아내어 입찰보증금을 회수하여야 한다.

--- p.104

지급명령은 간소화된 민사소송절차로서 금전, 그밖에 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 채권자의 청구에 대해 이유가 있다고 인정되면 변론을 거치지 않고 채무자에게 지급을 명하는 간이·신속한 재판절차를 말한다.

--- p.135

채권자가 지급명령 또는 민사소송을 통해 승소함으로써 집행권원을 확보했을 경우, 채무자에 대한 구체적인 채권회수(강제집행)방법으로는 어떤 것이 있을까? 즉, 채권 추심을 위한 세부 절차는 어떻게 될까?
--- p.166

등기부등본은 부동산에 관한 소유 및 권리관계, 제반 현황이 기재되어 있는 공적 장부다.
지번·지목·구조·면적 및 저당권·전세권·가압류 등 권리설정 여부를 확인할 수 있어 경매 입찰전에 반드시 확인해야
만 한다.

--- p.192

전세제도의 가장 큰 문제는 보증금이 지나치게 높아 집주인이 파산해 경매로 넘어갈 경우, 전세보증금이 사실상 전 재산인 임차인들이 보증금을 반환받지 못하는 최악의 사태가 발생할 수 있다는 점이다.
여기서 주택임대차보호법에서 규정하는 전세임차인의 주요 권리인 ‘대항력’과 ‘우선변제권’에 대해 살펴보도록 하자.

--- p.265

임차인이 전세금을 반환하지 않는 집주인으로부터 돈을 강제로 반환받기 위해서는 법원으로부터 “집주인은 세입자에게 보증금을 줄 것”이라는 내용의 집행권원을 받아내야 한다.
임차인이 승소 판결문, 즉 집행권원을 확보하게 되면 집주인이 가장 애지중지하는 집을 임차인 마음대로 경매칠 수 있다.
이후 임차인은 강제경매 배당절차를 통해 전세보증금을 전부 또는 일부 회수할 수 있다.
집주인에게 보증금을 반환받기 위한 ‘집행권원’을 얻는 방법에는 크게 두 가지가 있다.

--- p.284