구만수 박사 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법
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Description
책소개
3시간의 공부, 30년의 투자 통찰
부동산 시장을 경제로 읽다
이 책은 부동산 시장을 단순한 투자 대상이 아닌, 거시경제 구조 속에서 이해해야 할 필수 경제 시스템으로 바라보며, 독자들로부터 꾸준히 사랑받았다.
지난 65년간 지속적으로 상승해온 부동산 자산 가격의 흐름 속에서 부동산 시장은 상승과 하락을 반복했다.
이 책은 이러한 시장 주기 속에서 상승과 하락의 요인을 분석하고, 부동산 정책·국내외 경제 상황·시장 참여자의 투자 심리·수요와 공급의 변화를 입체적으로 살펴보며, 투자자가 ‘예측이 아닌 대응’을 통해 어떻게 하면 안정적인 수익을 낼 수 있는지를 제시한다.
2017년 초판 출간 이후 23쇄를 기록한 이 책은 당시 부동산 투자서 중에서도 최초로 ‘인플레이션’, ‘신용화폐 시스템’, ‘통화량 팽창’, ‘가격과 가치’ 등 경제의 본질을 다루며 업계의 새로운 패러다임을 제시했다.
단순히 토지나 상가, 오피스텔 등 부동산 종목별 해설에 그치지 않고, ‘돈의 흐름’을 통해 부동산 가격 변동의 근본 원인을 짚어낸 점이 독자들에게 신선한 충격을 주었다.
이러한 차별점 덕분에 아파트 투자라는 주제가 사회적으로 부담스러운 분위기 속에서도, 이 책은 실물 자산을 경제적으로 해석하는 교양서로서의 가치를 인정받았다.
이번 개정판은 2025년 최신 데이터를 반영해 수요·공급 파트를 전면 수정하고, 부동산 정책과 투자 트렌드를 현재의 시장 상황에 맞게 보완했다.
특히 1990년부터 2029년까지의 장기 데이터를 기반으로 시장 사이클을 재구성해, 급등과 조정기가 교차하는 요즘 흐름 속에서도 합리적인 투자 판단의 기준을 제시한다.
부동산 시장은 ‘예측의 영역이 아니라 대응의 영역’이다.
이번 개정판을 통해 독자들이 시장을 두려워하기보다 객관적으로 해석하고, 각자의 재무 전략에 맞게 대응할 수 있기를 바란다.
부동산 시장을 경제로 읽다
이 책은 부동산 시장을 단순한 투자 대상이 아닌, 거시경제 구조 속에서 이해해야 할 필수 경제 시스템으로 바라보며, 독자들로부터 꾸준히 사랑받았다.
지난 65년간 지속적으로 상승해온 부동산 자산 가격의 흐름 속에서 부동산 시장은 상승과 하락을 반복했다.
이 책은 이러한 시장 주기 속에서 상승과 하락의 요인을 분석하고, 부동산 정책·국내외 경제 상황·시장 참여자의 투자 심리·수요와 공급의 변화를 입체적으로 살펴보며, 투자자가 ‘예측이 아닌 대응’을 통해 어떻게 하면 안정적인 수익을 낼 수 있는지를 제시한다.
2017년 초판 출간 이후 23쇄를 기록한 이 책은 당시 부동산 투자서 중에서도 최초로 ‘인플레이션’, ‘신용화폐 시스템’, ‘통화량 팽창’, ‘가격과 가치’ 등 경제의 본질을 다루며 업계의 새로운 패러다임을 제시했다.
단순히 토지나 상가, 오피스텔 등 부동산 종목별 해설에 그치지 않고, ‘돈의 흐름’을 통해 부동산 가격 변동의 근본 원인을 짚어낸 점이 독자들에게 신선한 충격을 주었다.
이러한 차별점 덕분에 아파트 투자라는 주제가 사회적으로 부담스러운 분위기 속에서도, 이 책은 실물 자산을 경제적으로 해석하는 교양서로서의 가치를 인정받았다.
이번 개정판은 2025년 최신 데이터를 반영해 수요·공급 파트를 전면 수정하고, 부동산 정책과 투자 트렌드를 현재의 시장 상황에 맞게 보완했다.
특히 1990년부터 2029년까지의 장기 데이터를 기반으로 시장 사이클을 재구성해, 급등과 조정기가 교차하는 요즘 흐름 속에서도 합리적인 투자 판단의 기준을 제시한다.
부동산 시장은 ‘예측의 영역이 아니라 대응의 영역’이다.
이번 개정판을 통해 독자들이 시장을 두려워하기보다 객관적으로 해석하고, 각자의 재무 전략에 맞게 대응할 수 있기를 바란다.
목차
《3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법》 (이하, 330) 개정에 즈음해 6
PROLOGUE 10
PART 1.
파도는 바다를 삼킬 수 없다
가격이 비싼 것은 부동산 잘못이 아니다 23
오르고 내리고 다시 오르고 27
PART 2.
바람이 파도를 만든다
1장.
부동산 정책
‘살인’까지 부를 뻔한 하우스푸어 문제 37
대통령직인수위원회 백서 40
박근혜 정부 부동산 정책 변화 46
아궁이와 구들장 53
정부에서 사라면 사라 55
투기과열지구와 떴다방 58
부동산 폭등, 기필코 잡겠다 60
노무현 정부 부동산 정책 변화 64
매 맞는 데 장사 없다 68
김대중 정부 부동산 정책 변화 72
엿은 엿장수 마음대로 자른다 76
모난 돌이 정 맞는다 78
2장.
국내외 경제 상황
사람들이 투자에 목을 매는 이유 81
투자는 내 돈이 사라지는 것을 막는 경제활동 84
생새우와 합성새우 87
가치와 가격은 전혀 다르다 90
신사임당과 세종대왕은 돈이 아니다 92
가난한 이유는 돈과 종이의 차이를 몰라서다 95
주택 가격이 오른 것이 아니라 화폐가치가 떨어진 것이다 102
내 현금이 허공에 날아간다 107
경제가 어렵다는데 부동산 가격만 상승? 110
종이화폐는 얼마나 늘었나? 112
화폐가치와 부동산 가격 115
통화량에 따라 부동산 가격이 움직인다 120
통화량으로 부동산 가격을 알 수 있다 125
3장.
인간의 심리
인간은 이기적이지만 합리적이지 않다 127
인간의 두 얼굴 129
타조알 노른자와 계란 노른자 그리고 메추리알 노른자 131
모르면 차라리 가만히 있는 것이 낫다 134
폭락의 조건 140
튤립 파동과 잃어버린 10년 143
동경 아파트 VS 서울 아파트 149
검은색 백조(Black Swan) 152
영원한 상승도, 영원한 하락도 없다 155
4장.
수요와 공급
따로 노는 수요 공급 158
공급의 과부족을 알기 위해서는 수요량 파악이 우선이다 162
서울특별시 168
경기도 170
경기도 수원시 172
경기도 용인시 174
경기도 고양시 176
경기도 화성시 178
경기도 성남시 180
경기도 안양시, 군포시, 의왕시, 광명시 182
경기도 안산시, 시흥시 184
경기도 남양주시, 구리시 186
인천광역시, 경기도 부천시, 김포시 188
부산광역시 190
대구광역시, 경상북도 경산시 192
대전광역시 194
광주광역시 196
울산광역시 198
세종특별자치시 200
강원도 원주시 202
충청북도 청주시 204
충청남도 천안시, 아산시 206
전라북도 전주시 208
전라남도 여수시, 순천시, 광양시 210
경상북도 포항시 212
경상북도 구미시 214
경상남도 창원시 216
제주특별자치도 218
집 지을 땅이 없다 220
PART 3.
파도를 타고 노를 젓는다
정부는 부동산 시장을 이길 수 있을까? 225
돈의 본질을 이해한 후 투자해야 한다 228
정말 큰 문제는 아무 짓이나 하는 것이다 230
수요와 공급의 밸런스가 깨지면 기회다 233
강한 자가 살아남는 것이 아니라 살아남은 자가 강한 것 236
PART 4. COLUMN
감자와 아파트 244
어느 여배우의 월세살이 250
아파트 가격 산정 방법 254
EPILOGUE 258
참고문헌 264
구만수 교수 유튜브 및 카카오톡방 안내 267
PROLOGUE 10
PART 1.
파도는 바다를 삼킬 수 없다
가격이 비싼 것은 부동산 잘못이 아니다 23
오르고 내리고 다시 오르고 27
PART 2.
바람이 파도를 만든다
1장.
부동산 정책
‘살인’까지 부를 뻔한 하우스푸어 문제 37
대통령직인수위원회 백서 40
박근혜 정부 부동산 정책 변화 46
아궁이와 구들장 53
정부에서 사라면 사라 55
투기과열지구와 떴다방 58
부동산 폭등, 기필코 잡겠다 60
노무현 정부 부동산 정책 변화 64
매 맞는 데 장사 없다 68
김대중 정부 부동산 정책 변화 72
엿은 엿장수 마음대로 자른다 76
모난 돌이 정 맞는다 78
2장.
국내외 경제 상황
사람들이 투자에 목을 매는 이유 81
투자는 내 돈이 사라지는 것을 막는 경제활동 84
생새우와 합성새우 87
가치와 가격은 전혀 다르다 90
신사임당과 세종대왕은 돈이 아니다 92
가난한 이유는 돈과 종이의 차이를 몰라서다 95
주택 가격이 오른 것이 아니라 화폐가치가 떨어진 것이다 102
내 현금이 허공에 날아간다 107
경제가 어렵다는데 부동산 가격만 상승? 110
종이화폐는 얼마나 늘었나? 112
화폐가치와 부동산 가격 115
통화량에 따라 부동산 가격이 움직인다 120
통화량으로 부동산 가격을 알 수 있다 125
3장.
인간의 심리
인간은 이기적이지만 합리적이지 않다 127
인간의 두 얼굴 129
타조알 노른자와 계란 노른자 그리고 메추리알 노른자 131
모르면 차라리 가만히 있는 것이 낫다 134
폭락의 조건 140
튤립 파동과 잃어버린 10년 143
동경 아파트 VS 서울 아파트 149
검은색 백조(Black Swan) 152
영원한 상승도, 영원한 하락도 없다 155
4장.
수요와 공급
따로 노는 수요 공급 158
공급의 과부족을 알기 위해서는 수요량 파악이 우선이다 162
서울특별시 168
경기도 170
경기도 수원시 172
경기도 용인시 174
경기도 고양시 176
경기도 화성시 178
경기도 성남시 180
경기도 안양시, 군포시, 의왕시, 광명시 182
경기도 안산시, 시흥시 184
경기도 남양주시, 구리시 186
인천광역시, 경기도 부천시, 김포시 188
부산광역시 190
대구광역시, 경상북도 경산시 192
대전광역시 194
광주광역시 196
울산광역시 198
세종특별자치시 200
강원도 원주시 202
충청북도 청주시 204
충청남도 천안시, 아산시 206
전라북도 전주시 208
전라남도 여수시, 순천시, 광양시 210
경상북도 포항시 212
경상북도 구미시 214
경상남도 창원시 216
제주특별자치도 218
집 지을 땅이 없다 220
PART 3.
파도를 타고 노를 젓는다
정부는 부동산 시장을 이길 수 있을까? 225
돈의 본질을 이해한 후 투자해야 한다 228
정말 큰 문제는 아무 짓이나 하는 것이다 230
수요와 공급의 밸런스가 깨지면 기회다 233
강한 자가 살아남는 것이 아니라 살아남은 자가 강한 것 236
PART 4. COLUMN
감자와 아파트 244
어느 여배우의 월세살이 250
아파트 가격 산정 방법 254
EPILOGUE 258
참고문헌 264
구만수 교수 유튜브 및 카카오톡방 안내 267
상세 이미지
책 속으로
65년간의 우상향 화살표는 물가의 상승, 인구의 증가, 경제의 성장, 국내총생산의 증가, 통화량의 증가, 가처분소득의 증가, 부동산 가격의 상승을 나타내고 있다.
좀 더 자세히 필자가 주장하고 싶은 사실은 지난 65년간 물가, 인구, 경제, 국내총생산, 통화량 등이 상승하며 덩달아 부동산 가격 또한 지속적으로 상승했다는 것이다.
특히 국내총생산의 증가는 국민 한 사람 한 사람의 생산성이 증가했다는 이야기와 같다.
--- p.25
돈은 화폐와 달리 정부에서 마음대로 찍어낼 수가 없고 그래서 가치가 유지된다는 것이다.
돈은 가치가 유지되고 구매력도 하락하지 않지만, 화폐는 가치와 구매력이 지속적으로 하락한다.
전 세계 역사적으로 종이화폐는 수만 가지 있었지만 가치가 유지되는 화폐는 단 한 종류도 없었고 종이화폐는 결국 전부 가치가 0(Zero)이 됐다.
지금 책을 읽고 있는 이 시간에도 조폐공사에서는 신사임당과 세종대왕을 계속 찍어내고 있다.
그런데도 이러한 화폐와 돈의 차이점을 이해하지 못하고 있는 사람들이 많다.
--- p.94
자료 70은 서울특별시의 연도별 공동주택 입주 및 입주 예정 물량을 나타낸다.
(중략) 2021년에서 2023년까지 물량이 여전히 부족하고, 2025년 물량이 회복하나 여전히 수요량 69,009호에는 한참 미달이 된다.
2026년 이후 공급량이 사실상 사라지는 수준으로 물량이 급감한다.
서울의 신규 아파트 부족은 전세난과 매매가격 상승 가능성이 높으며, 실수요자가 갈 곳이 없어지는 ‘잠김 현상(기존 주택을 가진 사람들이 집을 팔지 않고 잠가두는 현상)’이 가속화된다.
이에 따라 매물이 줄어들고, 거래가 줄며, 주택가격이 오를 가능성이 커진다.
--- p.168
정부 정책을 만만하게 보고 해오던 관성대로 욕심을 부려 투자에 열을 올리는 행동은 곤란하다.
정부에서 규제를 완화하고 부동산 시장에 우호적인 상황에서는 공격적인 투자가 괜찮겠지만, 정부에서 규제의 칼을 내리칠 때는 잠시 경계하고 자신의 재정 능력을 고려한 보수적인 투자가 필요하다.
언제나 시장이 옳고 정부를 이기지만, 가끔은 정부가 이길 때도 있다.
즉, 장기적으로는 시장이 이기겠지만, 단기적으로는 정부가 이길 수도 있음을 명심해야 한다.
좀 더 자세히 필자가 주장하고 싶은 사실은 지난 65년간 물가, 인구, 경제, 국내총생산, 통화량 등이 상승하며 덩달아 부동산 가격 또한 지속적으로 상승했다는 것이다.
특히 국내총생산의 증가는 국민 한 사람 한 사람의 생산성이 증가했다는 이야기와 같다.
--- p.25
돈은 화폐와 달리 정부에서 마음대로 찍어낼 수가 없고 그래서 가치가 유지된다는 것이다.
돈은 가치가 유지되고 구매력도 하락하지 않지만, 화폐는 가치와 구매력이 지속적으로 하락한다.
전 세계 역사적으로 종이화폐는 수만 가지 있었지만 가치가 유지되는 화폐는 단 한 종류도 없었고 종이화폐는 결국 전부 가치가 0(Zero)이 됐다.
지금 책을 읽고 있는 이 시간에도 조폐공사에서는 신사임당과 세종대왕을 계속 찍어내고 있다.
그런데도 이러한 화폐와 돈의 차이점을 이해하지 못하고 있는 사람들이 많다.
--- p.94
자료 70은 서울특별시의 연도별 공동주택 입주 및 입주 예정 물량을 나타낸다.
(중략) 2021년에서 2023년까지 물량이 여전히 부족하고, 2025년 물량이 회복하나 여전히 수요량 69,009호에는 한참 미달이 된다.
2026년 이후 공급량이 사실상 사라지는 수준으로 물량이 급감한다.
서울의 신규 아파트 부족은 전세난과 매매가격 상승 가능성이 높으며, 실수요자가 갈 곳이 없어지는 ‘잠김 현상(기존 주택을 가진 사람들이 집을 팔지 않고 잠가두는 현상)’이 가속화된다.
이에 따라 매물이 줄어들고, 거래가 줄며, 주택가격이 오를 가능성이 커진다.
--- p.168
정부 정책을 만만하게 보고 해오던 관성대로 욕심을 부려 투자에 열을 올리는 행동은 곤란하다.
정부에서 규제를 완화하고 부동산 시장에 우호적인 상황에서는 공격적인 투자가 괜찮겠지만, 정부에서 규제의 칼을 내리칠 때는 잠시 경계하고 자신의 재정 능력을 고려한 보수적인 투자가 필요하다.
언제나 시장이 옳고 정부를 이기지만, 가끔은 정부가 이길 때도 있다.
즉, 장기적으로는 시장이 이기겠지만, 단기적으로는 정부가 이길 수도 있음을 명심해야 한다.
--- p.227
출판사 리뷰
3시간이면
부동산 시장의 흐름이 보인다
부동산 시장은 상승과 조정을 반복하며 장기적으로 우상향의 흐름을 이어왔다.
그러나 이 움직임은 단순한 가격 변동이 아니라, 정책 변화·국내외 경제·인간의 심리·지역별 수요와 공급이라는 복합 요인이 시간이 흐름에 따라 결합하며 만들어낸 결과다.
그만큼 투자 판단은 감이나 기대가 아니라, 인플레이션 방어를 위한 치밀한 준비와 학습, 임장, 실전 경험으로 완성되어야 한다.
지은이는 “투자는 돈벌이가 아니라 구매력 하락을 막는 능동적 경제활동이며, 자산축적은 노후·자녀 교육·경제적 자유 등 인간답게 살기 위한 필수 조건”이라고 강조한다.
이번 개정판은 크게 4개의 Part로 전개된다.
Part 1에서는 부동산 가격의 상승·하락·재상승이 반복되는 기본 흐름과 가격 변동의 본질을 짚는다.
Part 2는 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 인간 심리, 수요와 공급이라는 네 가지 분석 축을 통해 시장을 입체적으로 해석한다.
Part 3은 정부 정책과 시장의 관계, 돈의 본질, 수요·공급 균형이 깨졌을 때의 기회 포착 전략을 설명한다.
Part 4에서는 실전과 체험에서 얻은 짧지만, 핵심적인 칼럼을 담아 투자자의 사고를 확장한다.
이 책은 초판의 핵심 메시지를 그대로 이어가되 정책과 투자 트렌드는 현시점에 맞게 보완했다.
정권과 정책은 계속 바뀌지만, 부동산 시장을 대응하는 원칙은 변하지 않는다.
이러한 관점에서 이번 개정판은 불확실한 시장 속에서도 자신만의 투자 기준을 세워 경제적 자유를 향해 나아가는 길잡이가 될 것이다.
부동산 시장의 흐름이 보인다
부동산 시장은 상승과 조정을 반복하며 장기적으로 우상향의 흐름을 이어왔다.
그러나 이 움직임은 단순한 가격 변동이 아니라, 정책 변화·국내외 경제·인간의 심리·지역별 수요와 공급이라는 복합 요인이 시간이 흐름에 따라 결합하며 만들어낸 결과다.
그만큼 투자 판단은 감이나 기대가 아니라, 인플레이션 방어를 위한 치밀한 준비와 학습, 임장, 실전 경험으로 완성되어야 한다.
지은이는 “투자는 돈벌이가 아니라 구매력 하락을 막는 능동적 경제활동이며, 자산축적은 노후·자녀 교육·경제적 자유 등 인간답게 살기 위한 필수 조건”이라고 강조한다.
이번 개정판은 크게 4개의 Part로 전개된다.
Part 1에서는 부동산 가격의 상승·하락·재상승이 반복되는 기본 흐름과 가격 변동의 본질을 짚는다.
Part 2는 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 인간 심리, 수요와 공급이라는 네 가지 분석 축을 통해 시장을 입체적으로 해석한다.
Part 3은 정부 정책과 시장의 관계, 돈의 본질, 수요·공급 균형이 깨졌을 때의 기회 포착 전략을 설명한다.
Part 4에서는 실전과 체험에서 얻은 짧지만, 핵심적인 칼럼을 담아 투자자의 사고를 확장한다.
이 책은 초판의 핵심 메시지를 그대로 이어가되 정책과 투자 트렌드는 현시점에 맞게 보완했다.
정권과 정책은 계속 바뀌지만, 부동산 시장을 대응하는 원칙은 변하지 않는다.
이러한 관점에서 이번 개정판은 불확실한 시장 속에서도 자신만의 투자 기준을 세워 경제적 자유를 향해 나아가는 길잡이가 될 것이다.
GOODS SPECIFICS
- 발행일 : 2025년 11월 03일
- 쪽수, 무게, 크기 : 276쪽 | 152*205*20mm
- ISBN13 : 9791124026021
- ISBN10 : 1124026029
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