Même si les temps changent, cela ne change jamais.
« À la découverte des centres de richesse où se côtoient argent et gens »

Lee Sang-woo, spécialiste des repérages, et Yoo Seong-un, écrivain historique
Explorer les traces de terres rentables révélées par cinq mots-clés de localisation

« L’histoire du patrimoine immobilier en République de Corée » analyse en détail les facteurs qui déterminent la valeur immobilière et leur fonctionnement à l’époque moderne, en se concentrant sur divers événements historiques allant de la période des Trois Royaumes à la dynastie Joseon.
Ce livre apporte des réponses à des questions telles que : « Pourquoi Séoul a-t-elle été choisie comme capitale de Baekje, de Joseon et de la Corée ? », « Pourquoi le quartier commercial de Hanyang s’est-il développé à Jongno ? », « Comment les villes nouvelles se développaient-elles dans l’Antiquité ? », « Quel a été l’impact réel du transfert des institutions publiques vers les provinces sur les prix de l’immobilier dans les villes de province ? », « Comment la valeur des réservoirs, des décharges et des zones montagneuses a-t-elle évolué ? » et « Comment les zones industrielles et les zones autour des gares, autrefois délaissées, sont-elles devenues des quartiers résidentiels huppés à proximité des lieux de travail ? »

Le spécialiste des lieux Lee Sang-woo et l'historien Yoo Seong-un ont uni leurs forces pour analyser et révéler les conditions géographiques intemporelles qui attirent l'argent et les gens à travers le temps, transcendant le passé et le présent.
Les lecteurs de ce livre développeront la perspicacité nécessaire pour discerner les bastions de la richesse qui continueront de croître et de se développer, quelles que soient les tendances du marché.

Mon précédent ouvrage portait sur les « emplois à hauts revenus », ce qui le distinguait nettement des autres livres sur l'immobilier. En y intégrant l'histoire, je me suis demandé quel aspect privilégier.
Après mûre réflexion, j'en suis arrivé à la conclusion suivante : « l'éducation ».
J'étais donc obsédé par la manière d'exprimer cela, et il en a résulté la formation d'un « réseau ».
En réalité, dans la société moderne, il est indéniable que l'argent permet de créer des réseaux, de sorte que le lien entre les zones résidentielles populaires et l'éducation fondée sur les « emplois à hauts revenus », comme évoqué dans les travaux précédents, est voué à se renforcer.
Je pense que cet ouvrage intitulé « Histoire moderne de la richesse immobilière en République de Corée » sera plus facile à comprendre si on le lit sous cet angle.
---Extrait de la « Préface - L'immobilier est le flux continu de la vie humaine »

Ce n'est pas seulement hier que les prix de l'immobilier à Séoul étaient élevés, et même sous la dynastie Joseon, la flambée des prix de l'immobilier à Hanyang inquiétait la population.
Certains ont réussi à se loger grâce à des prêts privés et à la chance, mais ceux qui n'ont pas bénéficié de ces aides ont été contraints de fuir vers la périphérie de Hanyang.
L'une des raisons pour lesquelles je souhaitais tant vivre à Hanyang était son infrastructure éducative.
Car vivre à Hanyang signifiait une meilleure éducation et plus d'opportunités.
Ce phénomène a été confirmé depuis la dynastie Goryeo, qui l'a précédée.
Le phénomène du 8e district scolaire de Gangnam a une très longue histoire.
---Extrait de la « Préface - Où vivent les gens depuis l'Antiquité jusqu'à nos jours »

Après ce déménagement, Joseon a dû faire face à de grandes difficultés.
Cela s'explique par le fait que les familles nobles vivant à Gaegyeong n'ont pas suivi la cour à Hanyang.
Il aurait été préférable de vivre à Gaeseong, une capitale vieille de 400 ans dotée d'infrastructures abondantes, plutôt que dans la nouvelle capitale, Hanyang, qui manquait d'infrastructures.
Parallèlement, quatre écoles ont été créées à Hanyang.
L'une des solutions pour revitaliser la nouvelle capitale, Hanyang, était-elle de répondre aux besoins éducatifs ? Une scène similaire s'est déroulée lors du développement de Gangnam dans les années 1970.
Comme les habitants de Gangbuk refusaient de déménager, des appartements furent construits et vendus de force à des fonctionnaires. Face à l'échec de cette mesure, des lycées prestigieux comme le lycée Gyeonggi, le lycée Whimoon et le lycée de filles Gyeonggi furent transférés à Gangnam, marquant le début de l'ère Gangnam.
---« Chapitre 1.
Les bons districts scolaires sont, et ont toujours été, le critère de choix numéro un.

Pour les riches, le premier objectif de l'éducation (de meilleures écoles) n'est pas très important.
Ils préféreraient se concentrer sur le second point (le réseautage avec des personnes de qualité).
Vous n'êtes pas obligé de passer par le processus « difficile » d'intégrer une meilleure école.
Il est facile d'accéder à un réseau de personnes influentes par divers moyens, et avec suffisamment d'argent, ce n'est pas si difficile. Par conséquent, rechercher une bonne éducation et s'installer dans des endroits où vivent les plus riches est une décision malavisée.
Les endroits où vivent ensemble les personnes qui rêvent d'ascension sociale sont généralement des quartiers de classe moyenne à forte densité de population.
Cependant, le terme « classe moyenne » ne désigne pas ici les personnes ayant un niveau de revenu moyen, mais plutôt la « classe supérieure qui prétend appartenir à la classe moyenne ».
Cette personne, c'est vous, celle qui lit ce livre en ce moment même.
---« Chapitre 2.
L'objectif de l'éducation est, en fin de compte, de créer un réseau.

Pourquoi Gangnam est-il considéré comme un nom si important ?
Il y a probablement de nombreux facteurs, mais l'éducation, les infrastructures, les transports et la distance domicile-travail ne seraient-ils pas les plus importants ? Alors, à quoi ressemblait l'environnement éducatif et les transports pendant cette dynastie, si différents de ceux d'aujourd'hui ?
Il y a des centaines d'années, le critère le plus important pour déterminer la valeur d'un quartier à Hanyang était sa distance du palais.
Autrement dit, le prix d'une maison était déterminé par la proximité de son habitant avec le roi.
Cela a primé sur tous les autres facteurs.
Par exemple, le cœur de la capitale Goryeo, Gaeseong, était un lieu appelé Jeongseung-dong à l'intérieur de Naedongdaemun.
Il était situé à l'est et au sud de Manwoldae et était considéré comme le meilleur endroit pour se rendre au travail car il se trouvait juste en face du palais.
Le quartier s'appelait Jeongseung-dong, car de nombreux ministres y résidaient.
Et juste au-dessus de Jeongseung-dong se trouvait Yudong, qui était également situé juste à côté du palais ; on dit donc que de nombreux hauts fonctionnaires, dont Yi Saek, y vivaient.
---« Chapitre 3.
Il est naturel que l'argent afflue vers les endroits où il y a beaucoup d'emplois.

Où trouver d'autres entreprises à forte croissance, en dehors des grandes sociétés ? Pangyo est la réponse.
C'est ici que se concentrent les entreprises à croissance rapide dont le cours de leurs actions s'envole.
Outre Seongnam, où se situe Pangyo, Yongin et Hwaseong sont également en train de se transformer en de telles régions.
Il y a vingt ans, les entreprises émergentes qui étaient concentrées sur Teheran-ro à Gangnam se sont déplacées vers Pangyo, et aujourd'hui un autre mouvement est en train d'émerger.
En observant le graphique, on constate que l'augmentation des salaires totaux des trois principales entreprises informatiques et l'augmentation des prix des appartements dans la province de Gyeonggi sont étonnamment proches.
La raison de l'évolution des prix de l'immobilier, que je considère comme la plus importante, est « l'augmentation des salaires », qui est appliquée telle quelle.
Autrement dit, si les prix de l'immobilier ont augmenté dans la province de Gyeonggi, c'est parce que le nombre d'entreprises qui s'y sont implantées avec succès a augmenté.
Il serait prématuré d'interpréter cela comme le simple résultat de « spéculations » ou d'un « intérêt excessif ».
---« Chapitre 4.
Suivons de près l'évolution des emplois à hauts revenus.

Chungju était une ville importante de par sa situation à la croisée des voies navigables et terrestres sur le fleuve Han. Les impôts perçus à Gimhae, Changwon, Miryang, Yangsan, Jinhae et Uiryeong étaient acheminés jusqu'à Sangju par le fleuve Nakdong, puis transportés par voie terrestre jusqu'à Gyeongwonchang à Chungju, et enfin par bateau de Chungju à Séoul via le fleuve Namhan.
Autrement dit, en cas de problème à Chungju, les paiements d'impôts des provinces de Gyeongsang-do, Chungcheongbuk-do et Gangwon-do seront tous bloqués, ce qui les placera dans une situation grave.
En consultant le « recensement Hogu » rédigé en 1789 (la 13e année du règne du roi Jeongjo), on peut constater que de nombreuses personnes vivaient à Chungju.
À cette époque, Hanyang avait la plus grande population avec 189 153 personnes, suivie de Pyongyang (107 590 personnes), Uiju (89 970 personnes), Chungju (87 731 personnes) et Jeonju (72 505 personnes).
Chungju comptait environ deux fois plus d'habitants que les grandes villes voisines de Cheongju et Andong.
---« Chapitre 5.
Extrait de « Là où il y a une route, il y a une ville de première classe »

Pour comprendre à quel point l'expansion des autoroutes dans la zone métropolitaine du nord a transformé la région, il suffit de regarder Pocheon, Yangju et Paju.
L'ouverture des autoroutes Guri-Pocheon et Séoul-Munsan a considérablement amélioré l'accessibilité à ces régions.
La partie nord de l'ancienne province de Gyeonggi n'était considérée que comme une « voie d'accès au front ».
Quiconque a déjà rendu visite à un ami militaire se souviendra combien il était difficile de rentrer chez soi le jour même, mais la situation s'est considérablement améliorée.
Depuis l'ouverture de ces routes, les résultats des ventes d'appartements dans les zones concernées ont également nettement évolué.
---« Chapitre 6.
«Investir n'est pas difficile si vous suivez simplement le chemin.»

Ulsan est réputée pour son coût de la vie et son niveau de vie, tout aussi élevés qu'à Séoul.
Quand on pense à Ulsan pour des raisons extérieures, la première chose qui vient à l'esprit est probablement l'industrie sidérurgique, comme Hyundai Motor Company ou Hyundai Steel.
Beaucoup la considèrent comme une ville industrielle ayant connu une croissance rapide grâce à l'arrivée d'entreprises importantes et au développement de l'industrie sidérurgique.
Cependant, la tradition d'Ulsan en matière de production et de consommation de fer remonte à très loin.
En 2008, des sites miniers et des artefacts découverts à Dalcheon-dong, Buk-gu, Ulsan ont surpris le monde universitaire.
En effet, les résultats de l'enquête ont confirmé qu'il datait du Ier au IIIe siècle avant J.-C.
Ceci prouve que la mine de Dalcheon est exploitée ici depuis la période des Trois Royaumes.
----« Chapitre 7.
Extrait de « La nature transforme le paysage de l'immobilier et du patrimoine »

Saviez-vous que de nombreux quartiers populaires de Séoul sont en réalité des décharges ? Jamsil-dong et Seobuichon-dong en sont de parfaits exemples.
Examinons le plan de développement du district de Jamsil de 1971.
À Jamsildo, « do » signifie littéralement île.
Tous les lieux qui étaient entourés d'eau et isolés furent transformés en terre ferme.
Si vous empruntez la route Olympic-daero, vous arriverez au pont Cheongdam, qui était autrefois une île ; la zone qui était remplie d’eau a été remblayée pour créer l’actuelle Jamsil.
Le développement de Seobuichon-dong a été réalisé avant même celui de Jamsil-dong.
Voici l'emplacement actuel de l'immeuble d'appartements Seobinggo Shindonga.
Il s'agit d'un grand complexe d'appartements construit sur des terres gagnées sur le fleuve Han, et qui est actuellement en cours de reconstruction, mais il n'y a absolument aucune connotation négative liée au fait qu'il s'agisse de terres gagnées sur la mer.
Au final, tout se résume à savoir si un produit attrayant se trouve au bon endroit, qu'il s'agisse ou non d'une décharge.
C’est la « rareté » créée par le développement technologique.
Des terres autrefois invisibles ont été transformées en or grâce à la technologie qui a éliminé toutes leurs faiblesses.
----« Chapitre 8.
À une époque où même l'environnement naturel est créé artificiellement,

À mesure que la zone délimitée par les quatre portes se sature, il devient difficile pour le gouvernement de maintenir le contrôle de Hanyang.
C'est ainsi que fut créé Seongjeosipni (Château de Ten Li).
Seongjeosipni, officiellement inclus dans Hanyang le 27 février 1461, était la zone située à moins de 4 kilomètres à l'extérieur des murs de la ville, comprenant les actuels Gangbuk-gu, Dongdaemun-gu, Mapo-gu, Seodaemun-gu, Seongdong-gu, Seongbuk-gu, Yongsan-gu, Eunpyeong-gu, Yeouido, et les zones de Gwangjin-gu et Jungnang-gu.
On peut dire qu'il s'agit du premier « centre-ville secondaire » de notre histoire.
Il n'est pas exagéré de dire que la forme originelle de Séoul a été établie sous l'administration de Park Chung-hee, avant même le développement de Gangnam.
La zone étendue de Hanyang comprenait Cheongnyangni à l'est, le fleuve Han au sud et Mapo-gu à l'ouest.
Ainsi, lorsque Jeong Yak-yong a insisté auprès de ses fils sur le fait qu'il les obligerait à vivre à moins de 10 li de Hanyang, il voulait dire qu'ils devaient au moins vivre dans le centre-ville secondaire de Hanyang, voire à l'intérieur des quatre grandes portes.
----« Chapitre 9.
Extrait de « L'origine du projet de ville nouvelle, le transfert de la capitale à Hanyang par Yi Seong-gye »

Les besoins des consommateurs en matière de logement ont évolué et incluent désormais le souhait de pouvoir effectuer la majeure partie de leur travail à proximité de leur domicile.
Ils souhaitent aborder simultanément non seulement les facteurs liés au logement tels que l'éducation, les transports et l'environnement naturel, mais aussi la proximité du travail, des commerces et des loisirs.
Cependant, peu d'endroits répondent à ce critère.
Parce que chaque parcelle de terrain a une vocation spécifique.
Mais au XXIe siècle, il est tout à fait ridicule de diviser les terres en «celle-ci est à usage agricole,celle-ci est à usage résidentiel,celle-là est à usage commercial».
Les immeubles de bureaux résidentiels sont généralement construits dans des zones commerciales, mais les gens ne se rendent pas compte à quel point il est délicat de parler de construire un tel immeuble à usage résidentiel dans une zone commerciale.
À l'inverse, il n'est pas absurde d'envisager des logements dans des lieux à forte vocation commerciale, tels que les grands magasins ou les centres commerciaux.
La demande du marché est déjà connue, mais les fonctions administratives ne suivent pas.

----« Chapitre 10.
Extrait de « L’œuvre qui insuffle la vie à la ville »