préface
Prologue│Pourquoi nous nous concentrons sur Gangnam

Partie 1 : Gangnam avant Gangnam : des souvenirs oubliés ressuscités grâce aux fossiles urbains

Chapitre 1 : Où sont passés tous les agriculteurs ? : Paysages de Gangnam à l'époque rurale
Anciens toponymes qui subsistent dans les noms d'écoles│Les appartements Apgujeong Hyundai construits sur des rizières le long du fleuve Han│Les habitants de Gangnam qui se déplaçaient autrefois en ferry│La gare routière Gangnam Express, autrefois un champ de radis│Les pionniers de la floriculture et leurs descendants│L'avant-garde de l'élevage porcin│Les vestiges urbains du « Gangnam rural »│Gangnam a également subi des inondations il y a 100 ans│À la recherche des origines du Hanshin Pocha│Les habitants qui gravissaient et descendaient les collines

Partie 2 : La naissance de Gangnam : le mythe de l’invincibilité né d’un plan raté

Chapitre 2 : Ouverture de nouvelles perspectives : le district de Yeongdong embrasse les aspirations d’une grande transition
Un axe de développement en contradiction avec l'histoire moderne tumultueuse│Pourquoi un bunker a-t-il été installé dans l'immeuble « Hang View Apartment » ?│Il n'y a pas d'« environnement » dans la ceinture verte│Le destin de la ville déterminé par les techniques de génie civil│La route ou la ville : priorité ?│« Seuls les conglomérats de Gangbuk s'amusent »│L'effet d'entraînement que ni le président ni le maire de Séoul n'avaient anticipé│Pourquoi les agences gouvernementales déménagent-elles vers le sud ?│Le débat interminable sur le déménagement de l'hôtel de ville de Séoul│Des spéculateurs déguisés en pauvres│Et si la tour Samsung avait été construite à la place du Tower Palace ?│Les traces du développement du district de Yeongdong

Chapitre 3 : Modifier le cours du fleuve Han : le district de Jamsil, une nouvelle terre reliant les villes
Jamsil, une île, le lac Seokchon, une rivière│Le premier « Hang View Apartment » et un terrain vague│Des guerriers en route vers la Corée du Nord et l'organisation des Jeux olympiques│Songpa-gu, le lien entre Gangbuk et le complexe de Gwangju│La vie mouvementée du batelier « le père de Suk »│Les dolmens disparus et les forteresses de Baekje démolies│Inondé, brisé et en ruine│Comment la corruption et le scandale sont-ils devenus une bénédiction ?

Partie 3 : Les trois dimensions du Gangnam moderne : l’interaction entre les appartements, l’industrie et les transports

Chapitre 4 : De la boîte d’allumettes à l’objet de convoitise : la trajectoire de l’appartement
La mémoire collective de « la vue des rizières à côté d'un appartement » │ La « campagne de Séoul » autrefois parsemée de complexes résidentiels │ « Les lignes de bus sont au point mort » │ Les complexes d'appartements ne sont pas originaires de Gangnam │ Appartements de luxe construits à crédit │ Pourquoi le gouvernement ne parvient-il pas à contrôler les prix de l'immobilier ? │ Toute l'histoire du système des quartiers d'appartements │ L'avenir de la reconstruction

Chapitre 5 : Debout dans la rue, on peut observer l'économie : les transports et l'industrie qui font vivre Gangnam
De l'or au tungstène, les mines du « Gangnam rural » │ Le projet de chemin de fer industriel abandonné │ Le projet de complexe textile abandonné │ Pourquoi une boutique de luxe est-elle construite dans le terminal ? │ Nouveaux réseaux de transport et nouvelles industries

Partie 4 : L'avenir de Gangnam : l'émergence d'une ville unipolaire, pas de deuxième Gangnam

Chapitre 6 : Vue d'ensemble : L'ère de l'expansion de Gangnam et de la région du Grand Séoul
Un « style de vie Gangnam » aux fonctions complexes│Où commence le « Gangnam étendu » ?│L'ascension de la Lotte World Tower révèle « l'ère du Grand Séoul ».│L'accélération du phénomène centré sur Gangnam.

Chapitre 7 : Un regard microscopique : Variables de reconstruction et de réaménagement
Qu’est-ce qui compte : le type de logement, l’emplacement ou les caractéristiques topographiques ? │ L’autoroute Gyeongbu pourrait-elle être construite en souterrain ? │ Qui s’oppose à la reconstruction et pourquoi ? │ Quand la station Samsung de la ligne GTX-A ouvrira-t-elle ? │ À quels domaines devons-nous prêter attention ?

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« Le Gangnam d'hier est un miroir qui reflète le Gangnam de demain. »
Une chronique de 60 ans de développement de Gangnam reconstituée à travers le regard d'un humaniste

Gangnam est le quartier le plus dynamique de Corée.
Il ne faut pas comprendre que cela signifie simplement que beaucoup de gens y vivent.
En réalité, la population de Gangnam est estimée à 1,5 million d'habitants en 2024, ce qui ne représente qu'environ 3 % de la population totale de la Corée.
Pourtant, la présence de Gangnam est sans égale.
Par exemple, en termes de produit intérieur brut régional (PIBR), le district de Gangnam-gu atteint à lui seul 70 % du niveau de Busan ou d'Incheon.
Gangnam est également le quartier qui compte le plus de restaurants référencés dans le Guide Michelin.
De cette manière, Gangnam se distingue dans divers domaines, de l'économie à la culture.

Au vu des succès de Gangnam, le mythe de son invincibilité devient une évidence.
On a l'impression d'un espace idéal, aménagé avec le soutien total du gouvernement.
Cependant, 《Gangnam par Kim Si-deok, spécialiste de littérature urbaine》, raconte une histoire complètement différente.
Autrement dit, Gangnam était en réalité un « plan raté », et son succès actuel est dû à des « répercussions que ni le président ni le maire de Séoul n'avaient anticipées ».
Un bon exemple en est l'immeuble « Han River View Apartment », qui bat chaque jour de nouveaux records.
L'auteur s'intéresse davantage à son histoire qu'à son emplacement, synthétisant divers rapports gouvernementaux et témoignages d'urbanistes de renom pour expliquer que le site avait été conçu comme une sorte de « rempart ».
Cependant, lorsque le gouvernement, conscient de la menace nord-coréenne, a porté son attention sur la région au sud de Séoul, les aspirations des civils ont pris racine dans ce vide et perdurent encore aujourd'hui.
Autrement dit, à mesure que l'intérêt du gouvernement faiblit, celui du secteur privé se renforce. Le développement de Gangnam illustre parfaitement ce paradoxe, et c'est précisément ce qui le rend si dynamique.

Ainsi, le livre retrace méticuleusement les nombreux contextes dissimulés derrière la splendide ligne d'horizon, dévoilant d'un coup d'œil le chemin emprunté par Gangnam et celui qu'il empruntera.
En ce sens, ce livre sera le guide ultime pour quiconque souhaite en savoir plus sur Gangnam, quelle qu'en soit la raison : investissement immobilier, éducation des enfants ou style de vie confortable.

« Comment un projet raté a donné naissance à un centre-ville irremplaçable. »
Le mythe de l'invincibilité né des aspirations du peuple

L'auteur examine le passé, le présent et l'avenir de Gangnam et met l'accent sur la « continuité administrative ».
Cela signifie qu'une fois établie, une politique nationale continue d'être mise en œuvre. Nombre des grands projets de développement actuellement en cours à Gangnam remontent aux années 1970.
En d'autres termes, le Gangnam d'hier est un miroir qui reflète le Gangnam de demain.
C’est pourquoi le livre commence son récit dans le « Gangnam rural », remontant à 60 ans.

Dans la première partie, « Gangnam avant Gangnam », nous décrirons le paysage de Gangnam à l'époque rurale et examinerons les traces qui subsistent encore.
En 1963, une partie de la province de Gyeonggi a été rattachée à Séoul, donnant naissance à Gangnam. Tandis que les arrondissements de Seocho et de Gangnam ont été réorganisés en grands districts administratifs, celui de Songpa a été constitué d'une partie de Gangbuk et de plusieurs régions plus petites de la province de Gyeonggi.
C’est pourquoi, même aujourd’hui, 60 ans plus tard, Songpa-gu possède une atmosphère et une orientation de développement différentes des deux autres districts de Gangnam.
Pendant ce temps, Gangnam, qui venait d'être intégré à Séoul, ressemblait à une zone désertique parsemée d'interminables plaines.
Mais ce n'était pas une terre vide.
De nombreux agriculteurs se sont consacrés à la culture de légumes et de fleurs ainsi qu'à l'élevage de porcs, ce qui a par la suite constitué le prototype du « village fleuri de Seocho-dong ».
Dans ce quartier rural de Gangnam, les dégâts des inondations étaient inévitables.
En réalité, la plupart des villages de l'époque étaient situés sur des flancs de collines relativement à l'abri des inondations, et il en allait de même pour les maisons individuelles construites au cours des premières étapes du développement de Gangnam.
Cependant, par la suite, de grands complexes d'appartements, de grandes installations industrielles, des routes et des lignes de métro ont été construits sur ces vastes plaines, ce qui a fini par provoquer des dégâts dus aux inondations.
Par exemple, en 2022, le quartier de Gangnam a été gravement inondé, ce qui a fait des victimes, et récemment, il a été rapporté que le district de Gangnam 4-gu (Gangnam 3-gu + Gangdong-gu) à Séoul avait le plus d'espace vide sous terre.
Cela s'explique par la nature particulièrement meuble du sol, due à l'aménagement de la zone par la récupération de zones humides.
Dans ce passage, l'auteur souligne que le Gangnam rural ne doit pas être considéré comme une chose du passé.
Car la vie à Gangnam aujourd'hui peut changer en fonction de la manière dont nous comprenons et utilisons les traces de cette époque.

Dans la deuxième partie, « La naissance de Gangnam », nous examinons le processus de développement de Gangnam et retraçons les origines du mythe de l'invincibilité.
Gangnam a été développé en grande partie en le divisant en district de Yeongdong (Seocho-gu et Gangnam-gu) et en district de Jamsil (Songpa-gu).
Le développement du district de Yeongdong, qui a débuté en 1968, était comparable au processus de construction d'une installation militaire massive.
À l'époque, le gouvernement a tenté de disperser la population de Gangbuk en prévision de la seconde guerre de Corée et, dans le prolongement de cette initiative, a développé le district de Yeongdong.
En réalité, les appartements avec vue sur le fleuve Han situés dans les arrondissements de Seocho-gu et Gangnam-gu, construits pendant la période de développement, sont équipés de bunkers et d'emplacements de canons.
Même la vaste ceinture verte au sud du district de Yeongdong a été désignée par le président Park Chung-hee « en traçant des lignes sur la carte » pour y installer des infrastructures militaires.

Mais dans les années 1970, la situation a radicalement changé.
Alors que l'armée américaine se retirait de la guerre du Vietnam et que des rumeurs de retrait des troupes américaines de Corée du Sud commençaient à circuler, le gouvernement est devenu plus sensible aux menaces venant de la Corée du Nord.
En conséquence, le « Plan provisoire de capitale administrative temporaire » a été créé pour transférer la capitale dans l'actuelle ville de Sejong.
Naturellement, le développement du district de Yeongdong a été mis en suspens, et c'est à ce moment-là que le secteur privé a pris le relais.
Des agriculteurs se disant originaires de Gangnam aux conglomérats et aux personnes déplacées venues de Gangbuk, d'innombrables personnes se sont consacrées au développement de Gangnam, chacune poursuivant ses propres aspirations.
Dans ce contexte, alors que le prix des logements à Gangnam augmentait, notamment celui des appartements neufs, le gouvernement a tenté de résoudre le problème en construisant davantage de grands complexes d'appartements.
Cependant, partout où le gouvernement est intervenu, un « boom des appartements » s'est produit et les prix de l'immobilier ont flambé.
C’est là l’origine du mythe de l’invincibilité, qui se déroule en parallèle de l’histoire des échecs gouvernementaux.
C’est encore une leçon à tirer lorsqu’on investit dans l’immobilier aujourd’hui.

Le développement du district de Jamsil, qui a débuté en 1971, s'est articulé autour du rattachement de l'île de Jamsil, qui faisait alors partie du quartier résidentiel de Gangbuk, à Gangnam.
Après la confirmation de la tenue des Jeux olympiques et des Jeux asiatiques de 1981, le quartier de Songpa-gu a fait l'objet d'importants travaux de rénovation afin d'accueillir des visiteurs du monde entier.
Parallèlement, le développement du district de Jamsil s'est concentré autant sur son affinité géographique avec la province de Gyeonggi que sur des facteurs de sécurité.
Autrement dit, il servait de lien entre Séoul et la province de Gyeonggi.
C’est pourquoi Songpa-gu partage aujourd’hui des ressources humaines, des biens et des capitaux avec la ceinture des semi-conducteurs qui s’étend de Gyeonggi-do à Chungcheong-do.

Ainsi, le passé de Gangnam n'est pas déconnecté de son présent.
Au contraire, il parle constamment.
En retraçant les traces de vie gravées dans tout Gangnam et en reliant son passé et son présent, le livre nous aide à mieux comprendre cet espace captivant.

« Tout le monde ne vit pas à Gangnam, mais tout le monde est influencé par Gangnam ! »
L'expansion de Gangnam est un ajout bienvenu à l'ère du Grand Séoul.

L'ouvrage, qui retrace l'histoire du développement de Gangnam dans les parties 1 et 2, examine en détail son état actuel et se projette dans l'avenir dans les parties 3 et 4.
〈Partie 3 : Les trois dimensions du Gangnam moderne〉 examine les éléments fondamentaux de Gangnam : « les appartements », « l’industrie » et « les transports ».
Dans le cas des appartements, la reconstruction est sans aucun doute le sujet brûlant, et la plupart des immeubles d'appartements de Gangnam construits dans les années 1970 ont été reconstruits, ne laissant que l'Apgujeong Hyundai Apartment, le Jamsil Jugong 5 Complex et l'Eunma Apartment.
Le problème réside dans les immeubles d'appartements de Gangnam construits dans les années 1980, et l'auteur recommande d'aborder la reconstruction de ces appartements avec prudence.
Avec l'envolée des coûts de construction et des charges de copropriété, il est en réalité difficile de rénover des appartements qui ont une dizaine d'années de moins que ceux construits dans les années 1970.

En revanche, l'industrie et les transports à Gangnam sont encore dynamiques.
Gangnam a audacieusement abandonné les projets de zone semi-industrielle, de complexe textile et de chemin de fer industriel, qui avaient été envisagés, et s'est concentré sur l'attraction de grandes entreprises et de sociétés informatiques de pointe.
En réalité, c'est à Gangnam que se trouve le plus grand nombre de sièges sociaux des 50 plus grandes entreprises.
Parallèlement, à Gangnam, la combinaison du transport (gare routière) et de la distribution (grand magasin) a été tentée pour la première fois, créant un nouveau flux de richesse.
Le « projet de développement du complexe spatial souterrain de Yeongdong-daero » et le « projet de développement du complexe sportif et MICE de Jamsil », tous deux actuellement en plein essor, ont également le développement du réseau de transport au cœur de leur démarche.
De même que le quartier de Yeongdong s'est développé par le passé autour de l'autoroute Gyeongbu, le développement du réseau de transport façonne aujourd'hui l'avenir de Gangnam.

〈Partie 4 : L'avenir de Gangnam〉 prédit la voie que suivra Gangnam à l'avenir, tant au niveau micro que macro.
L’auteur examine tout d’abord l’état actuel de la reconstruction et du réaménagement de Gangnam à un « niveau micro », en analysant même la « topographie ».
Gangnam est sujet aux inondations, de sorte que même pendant les travaux de reconstruction, le bruit des installations de drainage est constant.
Cela s'explique par le fait que certains habitants perçoivent les installations de drainage comme répugnantes.
De plus, le débat sur le « passage en souterrain du barrage olympique », qui revient à chaque élection, pourrait conduire à une catastrophe majeure car il supprimerait le réservoir profond destiné aux fortes pluies.

En conclusion, contrairement à ce que l'on attendait, la reconstruction et le réaménagement ne sont pas des problèmes faciles, même à Gangnam.
Toutefois, si l'auteur est optimiste quant à l'avenir de Gangnam, c'est parce que, à un niveau macro, les fonctions urbaines de Gangnam sont progressivement modernisées.
Tout d’abord, le « style de vie de Gangnam » se développe en tant que « facteur déterminant de la vie des Coréens modernes ».
Le style de vie de Gangnam, composé d'« appartements + complexes commerciaux + espaces riverains », est apparu pour la première fois à Jamsil, et sert aujourd'hui de cadre de base à l'urbanisme, quelle que soit la région.
Le phénomène d'expansion de l'influence économique et administrative de Gangnam le long de la ceinture des semi-conducteurs s'intensifie également.
Ce phénomène, que l’auteur appelle « Gangnam étendu », est un signe encourageant de l’ère du « Grand Séoul ».
Le concept de « Grand Séoul » ne vise pas à « étendre » Séoul par le biais d'une réorganisation administrative, mais plutôt à la « connecter » à plusieurs grands pôles et réseaux de transport.
À terme, les personnes, les biens et les capitaux circuleront et se partageront rapidement, formant une seule région.
De ce fait, Gangnam évolue vers le statut de « ville à pôle unique en expansion ».
C’est pourquoi l’auteur affirme qu’« il n’y a pas de deuxième Gangnam ».

Nous vivons à l'ère de la « coréanisation de Gangnam, de la gangnamisation de la Corée ».
Tout le monde ne vit pas à Gangnam, mais tout le monde est influencé par Gangnam.
Voilà précisément pourquoi vous devez connaître Gangnam.
Parce qu'elle nous permet d'envisager l'avenir de la Corée au-delà de l'ascension et du déclin d'une ville en particulier.
Si Gangnam vous a toujours intrigué, ouvrez ce livre et explorez-en chaque recoin à travers le regard d'un humaniste.
Vous découvrirez le vrai visage de Gangnam, que les prix de l'immobilier ne peuvent expliquer à eux seuls.