L’effet domino ascendant de Gangnam déplace le centre de gravité de la hausse des prix du logement vers Gangbuk !
L'équipe de recherche du professeur Kim Kyung-min, composée des meilleurs experts du pays
Analyse complète du marché immobilier sud-coréen en 2026

« Il est suffisamment clair pour affirmer avec certitude que le marché immobilier connaîtra une hausse en 2026. »
« L’effet domino ascendant qui débute à Gangnam et se propage à Gangbuk entraînera une hausse générale des prix à Séoul. » Le diagnostic du professeur Kim Kyung-min de l’Université nationale de Séoul, expert reconnu du marché immobilier coréen, est plus clair que jamais.
Comme prévu l'an dernier, le marché a connu une forte tendance à la hausse en raison d'une conjonction de facteurs, notamment une pénurie d'offre, des baisses de taux d'intérêt et une flambée des loyers.
Désormais, la hausse des prix de l'immobilier à Gangnam va s'étendre de l'autre côté du fleuve Han, jusqu'aux quartiers de Gangbuk, aux prix moyens et bas.
C’est à ce stade que « l’effet domino ascendant » qui suit le « super cycle » immobilier bat son plein.

L'équipe de recherche du professeur Kim Kyung-min, composée des meilleurs experts coréens, analyse les tendances et l'évolution des marchés de la vente et de la location immobilières afin de démontrer pourquoi une croissance continue et progressive est inévitable dans les prochaines années. Elle examine également les nouveaux complexes immobiliers dont le prix est inférieur ou égal à 900 millions de wons, à travers un rapport intitulé « 16 complexes phares », destiné à faciliter les transactions.

« Tendances immobilières 2026 », qui offre un aperçu du marché immobilier national et international, notamment des mesures du 27 juin, des guerres tarifaires et de l'inflation, de la polarisation du marché des appartements et des tendances des prix dans les principales régions, est une lecture incontournable avant toute transaction immobilière.

En 2025, le marché des appartements à Séoul est entré dans une période de croissance rapide, menée par le quartier de Gangnam.
Le prix de la transaction a grimpé de plusieurs centaines de millions de wons en un instant, et le marché a recommencé à surchauffer.
Au vu des perspectives après les mesures du 27 juin, les appartements à bas prix (moins de 900 millions de wons) seront probablement une zone à l'abri de toute réglementation.
Les appartements haut de gamme, notamment ceux situés dans les complexes dits « superstars », devraient atteindre des prix records même si le volume des transactions diminue.
Si l'on considère le taux de croissance cumulé des dernières années, les évolutions à Gangnam et Gangbuk étaient similaires.
Par conséquent, la question clé qui retiendra l'attention à l'avenir est « l'effet domino ascendant », dans lequel la tendance à la hausse observée dans le quartier de Gangnam se propage au quartier de Gangbuk.
--- Extrait de « Prologue : L'avenir de l'immobilier à Séoul est déjà tracé »

À l'approche de 2026, deux faits essentiels doivent être pris en compte par les acteurs du marché.
La tendance du « super cycle » immobilier de Séoul se poursuit, et il existe un risque d'« effet domino ascendant » où la hausse des prix qui a commencé à Gangnam se propage aux quartiers d'appartements à bas prix de Gangbuk.
Bien que la limite de « 600 millions de wons maximum » puisse paraître stricte, on peut se demander si elle aura le même effet sur l'achat d'appartements à Gangbuk.
Si nous comprenons avec précision le prix de transaction moyen des appartements de 25 et 33 pyeong dans les arrondissements de Nowon-gu, Dobong-gu et Seongbuk-gu en 2025 et le prix de transaction moyen à Séoul, nous pouvons répondre « non » à la question de savoir si cette limite de prêt est réellement contraignante.
--- « Partie 1.
Extrait de « Retour sur le marché immobilier en 2025 »

Le marché immobilier de Séoul a atteint son apogée au quatrième trimestre 2021, son point le plus bas au premier trimestre 2023, puis s'est temporairement ajusté au troisième trimestre 2023 avant d'entamer une véritable tendance à la hausse en 2024, formant ainsi un modèle de reprise en forme de W.
Ce schéma a été observé de manière constante dans de nombreux cycles passés, montrant un schéma typique de supercycle dans lequel un rebond qui commence dans une zone chère (Gangnam) se propage dans tout Séoul, puis se propage comme des dominos aux nouvelles villes voisines.
Gangnam, en particulier, domine le marché en dépassant son record historique, et cette dynamique alimente les anticipations de hausse des prix dans d'autres quartiers de Séoul et dans certaines nouvelles villes de la zone métropolitaine.
--- « Partie 2.
Extrait de « Analyse du marché des appartements à Séoul et dans tout le pays grâce au Big Data »

Durant la période de forte croissance du marché immobilier, les prix des appartements ont connu une hausse spectaculaire en raison d'une demande importante, tant à des fins résidentielles qu'à des fins d'investissement.
En revanche, les prix de vente des villas ont enregistré une hausse nettement inférieure à celle des appartements.
En particulier, alors que les prix des appartements à Séoul continuaient de grimper en flèche, les villas affichaient une tendance à la hausse relativement faible, creusant ainsi l'écart de prix avec les appartements.
Le taux d'augmentation des prix des villas était généralement inférieur à celui des prix des appartements.
La plupart des appartements affichent un taux d'augmentation d'environ la moitié.
Du premier trimestre 2013 au deuxième trimestre 2022, période où les prix de vente des villas ont atteint leur apogée, les prix de vente des appartements ont augmenté d'environ 179 %, tandis que ceux des villas n'ont progressé que d'environ 73 %.
--- « Partie 3.
Extrait de « Analyse précise du marché des villas à Séoul »

Pour un ménage à double revenu disposant d'un revenu annuel de 100 millions de wons, un appartement au prix médian de 25 pyeong à Séoul (à l'exclusion des zones adjacentes au fleuve Han à Gangbuk, notamment Nowon-gu et Mayongseong) suffit à être pris en compte.
Autrement dit, on pourrait penser qu'il n'y aurait aucune demande d'appartements dès lors qu'on prend conscience du prix des complexes de luxe à Gangnam, qui valent des dizaines de milliards de wons, mais la réalité est que ce n'est absolument pas le cas.
Dès lors qu'il sera constaté que les prix des appartements à Gangnam ont fortement augmenté et que les tendances du marché ont changé, une demande énorme, équivalente au revenu moyen à Séoul (100 millions de wons par an pour deux personnes), pourrait se manifester pour l'achat d'appartements à Gangbuk à moins de 900 millions de wons.
--- « Partie 4.
Parmi les 6 principaux enjeux de l'investissement immobilier en 2026

Bien que la population totale de Séoul diminue, le nombre de ménages augmente régulièrement, maintenant ainsi la demande en logements.
En particulier, la tendance aux familles nucléaires, qui s'articulent autour de ménages d'une ou deux personnes, soutient fortement la demande d'appartements de petite et moyenne taille.
Il serait prématuré de prédire que les prix de l'immobilier baisseront en raison du déclin démographique de Séoul.
Les complexes de demande réelle d'une valeur inférieure à 900 millions de wons se redressent également progressivement, dans un contexte de baisse des taux d'intérêt et de rétablissement des liquidités.
Et, comme il s'agit d'un secteur où il est possible d'obtenir des prêts suffisants indépendamment des mesures du 27 juin et du 7 septembre, il est fort probable qu'il connaisse une tendance à la hausse.
Outre l'effet domino ascendant régional observé sur le marché des appartements à Séoul, on peut s'attendre au même phénomène pour des prix inférieurs.
--- « Partie 5.
Extrait du « Rapport détaillé sur 16 grands complexes à Séoul »

Si l'on se penche sur les tendances passées du marché immobilier des appartements à Séoul, les prix ont d'abord augmenté à Gangnam, suivis par ceux de Gangbuk.
Si l'on considère le taux de croissance cumulé à long terme, les taux de croissance à Gangnam et à Gangbuk sont similaires.
Par conséquent, la stagnation de Gangbuk jusqu'à présent peut être interprétée comme un signe de potentiel de croissance future.
Autrement dit, plutôt que de dire que « le marché des appartements de Gangbuk ne progressera plus », nous devrions l'envisager sous l'angle d'un potentiel de croissance future.
Suite à l'annonce des mesures du 27 juin, les marchés des appartements, tant haut de gamme que bas de gamme, ont connu un ralentissement temporaire. Cependant, comme mentionné précédemment, le marché des appartements bas de gamme n'est pas concerné par ces mesures ; il est donc fort probable que les investisseurs avisés y reviennent rapidement.
Par conséquent, « l’effet domino ascendant » dans la région de Gangbuk restera d’actualité.
L'analyse suggère que le marché d'entrée de gamme connaîtra une augmentation d'environ 3 à 6 %.
--- « Partie 6.
Extrait des « Prévisions des prix de l'immobilier pour 2026 »

Selon le Korea Tourism Data Lab, le nombre de touristes étrangers visitant la Corée en 2024 devrait atteindre environ 16,3 millions, soit 93,5 % du niveau d'avant la COVID-19, et devrait approcher les 20 millions cette année.
Le nombre de touristes étrangers, auparavant concentré en Chine, augmente, notamment dans des pays autres que la Chine, comme les États-Unis et l'Europe, et les attentes envers les marchés émergents sont croissantes.
Par rapport à 2019, les six pays ayant enregistré la plus forte augmentation du nombre de visiteurs en Corée en 2023 étaient Singapour, les États-Unis, l'Australie, la France, la Mongolie et l'Allemagne, ce qui témoigne d'une hausse notable du nombre de visiteurs en provenance de pays lointains.
Cette croissance est particulièrement portée par les jeunes touristes âgés de 13 à 29 ans et par les femmes.

--- « Partie 7.
Parmi les endroits « chauds » à surveiller