Chae Sang-wook, un YouTubeur populaire et ancien analyste immobilier de haut niveau
Répondre à toutes les questions d'un enfant qui rêve de posséder sa propre maison !

Connaissances essentielles à la survie dans la société coréenne
Des connaissances de base sur le marché immobilier aux stratégies d'abonnement personnalisées et adaptées à votre situation.
Introduction à l'immobilier pour les débutants

Sang-wook Chae, auteur de « Étudier l'immobilier pour la première fois », est un spécialiste de premier plan qui possède une connaissance approfondie du marché immobilier coréen, au point d'être considéré comme un expert parmi les experts.
Malgré cela, la politique immobilière de la Corée du Sud est devenue si complexe qu'on dit désormais que seules des mathématiques avancées permettent de trouver une solution.
Il s'est donc rendu compte à quel point il est difficile pour les nouveaux membres de la société ou les novices en immobilier d'« acheter une maison pour y habiter réellement » dans notre société, et a écrit ce livre pour les aider à surmonter cette difficulté.


« C’est la première fois que j’étudie l’immobilier » commence par des notions de base sur le marché du logement et aborde les points à prendre en compte lors de l’achat d’une maison existante, comment évaluer sa valeur, les différents types d’abonnements disponibles dans le système d’abonnement, ainsi que la manière d’aborder le processus d’abonnement.
De plus, ce livre couvre presque tous les sujets liés à l'immobilier, depuis les notions de base sur les maisons, les appartements et la troisième ville nouvelle jusqu'à l'histoire des politiques immobilières qui se sont répétées au cours des 50 dernières années, ainsi que les politiques actuellement appliquées et leurs caractéristiques, et en outre, les aspects qui me sont avantageux et désavantageux, afin que je puisse les comprendre et y répondre judicieusement.
Nous vivons désormais dans un monde où l'information est un enjeu concurrentiel et lucratif.
En résumé, il faut posséder certaines connaissances pour avoir son propre logement.
Maintenant, hissons-nous tous sur les épaules de Chae Sang-wook, contemplons le marché immobilier coréen et faisons le premier pas vers l'acquisition d'un logement !

Qu’est-ce qu’une maison, ou un logement ? Selon la Loi sur le logement, une maison est définie comme tout ou partie d’une structure conçue pour l’habitation indépendante à long terme des membres d’un ménage, y compris le terrain qui y est rattaché.
L'important est qu'une maison se compose d'un bâtiment et d'un terrain attenant. En définitive, une maison est un espace constitué d'un terrain et d'un bâtiment, conçu pour permettre une vie autonome et durable.
--- p.14

Le nombre actuel de logements en Corée du Sud, qui est de 383 pour 1 000 habitants, devrait se stabiliser entre 417 et 433 d'ici 2025, si tout se déroule comme prévu.
Si cela se produit, le niveau de l'offre de logements sera similaire à celui des principaux pays.
Et le déclin de la population totale devrait s'accélérer à cette période par rapport à aujourd'hui.
Dans ce cas, l'effet relatif de l'augmentation du nombre de logements pour mille habitants due à la diminution de la population de référence est plus susceptible de se produire.

On parle beaucoup, sur le marché immobilier, d'une pénurie de logements.
L'idée que la hausse des prix du logement est due à une pénurie de logements est très largement répandue.
Au vu du niveau de l'offre de logements et des indicateurs, il existe des raisons de penser qu'il y a une pénurie de logements en 2021, mais la situation devrait évoluer dans les 4 à 5 ans à venir.
Cela s'explique par la forte probabilité que la pénurie de logements soit surmontée grâce à l'offre importante de logements à l'avenir.
Bien sûr, nous devons vérifier si l'offre de logements progresse comme prévu.
L'approvisionnement est un enjeu crucial.
--- p.30~31

La ville nouvelle de troisième génération actuelle est conçue pour être plus avancée que les villes nouvelles de première et deuxième génération, notamment grâce à un réseau de transport plus performant.
À mesure que la société se développe et grandit, la conception des nouvelles villes évolue inévitablement.
Cependant, le troisième plan de construction de nouvelles villes est également apparu à un moment où l'offre redevenait importante en raison de la hausse rapide des prix du logement à la fin des années 2010, et il a été annoncé qu'un total de plus de 2 millions de logements seraient construits, y compris dans les villes nouvelles et les villes anciennes.
Elle est similaire aux première et deuxième villes nouvelles en ce sens que « de nouvelles villes ont émergé en raison de la hausse des prix du logement et de la logique de l’offre et de la demande ».
En résumé, les nouvelles villes coréennes, d'hier et d'aujourd'hui, apparaissent comme un moyen de pallier les pénuries d'approvisionnement.
Historiquement, la construction de nouvelles villes a toujours eu pour but de résoudre le problème de l'offre lors des périodes de forte hausse des prix du logement.
De ce fait, lors de la conception de nouvelles villes, nous n'avions d'autre choix que de nous concentrer sur le logement.
C’est pourquoi les villes nouvelles à vocation résidentielle présentent de nombreux problèmes.
--- p.55~56

Comment seront donc construites les villes nouvelles de troisième génération ? Leur conception globale met fortement l’accent sur l’autosuffisance et la connectivité avec la zone environnante.
En particulier, vivant à une époque où l'accent est mis sur les conditions environnementales, nous privilégions une image éco-responsable, incluant des espaces verts qui servent d'axes écologiques pour les animaux sauvages et des aménagements en bord de l'eau.
Parmi les villes nouvelles, Pangyo, Gwacheon Knowledge Information Town et Gwanggyo disposent d'une très forte proportion de terrains destinés aux infrastructures commerciales et aux équipements de soutien urbain, et présentent donc des caractéristiques urbaines différentes de celles des villes nouvelles construites jusqu'à présent.
Cela signifie que, dès le départ, sa conception a été axée sur l'emploi, et non sur le développement d'une ville-dortoir.
Cela devrait vraisemblablement donner naissance à une nouvelle ville qui absorbera la demande de logements dans les environs et qui servira peut-être de centre-ville pour la région.
Cela s'explique par le fait que les plans d'aménagement du territoire de ces trois villes sont différents de ceux des autres villes.
--- p.57~58

Si vous disposez de fonds suffisants, vous pouvez choisir un endroit bien situé et proposant de bons produits.
Cependant, comme presque toutes les générations disposent de fonds limités, il peut être très difficile de décider ce qu'il faut privilégier entre le lieu et les biens.
À partir de maintenant, c'est probablement une question de préférence ou de goût personnel.
Si vous vivez dans un endroit bien situé, votre vie peut être compliquée, et si vous vivez dans un complexe résidentiel de standing, vous pouvez rencontrer d'autres inconvénients liés à l'emplacement. Je vous recommande donc de définir vos propres critères et de les prendre en compte.

L'emplacement et le produit sont deux concepts importants.
Si vous abordez le marché immobilier après avoir clairement compris ces deux concepts, vous constaterez que votre perspective sera différente du passé.
Par exemple, si vous pensez que l'emplacement et les conditions environnantes sont plus importants, vous devriez vous concentrer sur la recherche d'un bon emplacement.
Si vous accordez plus d'importance à l'aspect commercial qu'à l'emplacement, vous devriez vous efforcer de trouver une maison qui corresponde à votre style de vie et qui présente de meilleures caractéristiques commerciales.
Après tout, la maison dans laquelle vous vivez est un choix personnel.
--- p.68~69

De nos jours, de nombreux investisseurs nationaux, connus sous le nom de « fourmis Seohak », investissent sur le marché boursier des États-Unis, pays possédant le PIB le plus élevé au monde.
En lisant ceci, une entreprise de construction américaine représentative vous vient-elle à l'esprit ? En avez-vous déjà entendu parler ? Probablement pas.
La part du secteur de la construction est vouée à diminuer à mesure que le pays se développe.
Dans notre pays, la part du secteur de la construction dans le PIB s'est maintenue autour de 5 à 6 %, mais depuis 2015, elle a en réalité augmenté pour atteindre environ 8 à 9 % du PIB, ce qui représente une proportion très élevée, difficile à trouver dans d'autres pays.
--- p.110~111

Il est surprenant de constater que, malgré la poursuite des mesures de relance, le marché ne s'est pas redressé.
Si l'on considère uniquement les mesures de soutien annoncées jusqu'à présent, il y en a tellement qu'il est difficile de toutes les énumérer.
Ce fut un véritable festin de mesures de relance, avec pratiquement toutes les mesures possibles, y compris l'allègement de la taxe de transfert pour les propriétaires de plusieurs logements, la réduction des taxes d'acquisition et, certaines années, un allègement total de la taxe de transfert, l'assouplissement des normes de revente des droits de prévente, la suppression du système de permis de transaction foncière et la suppression des zones spéculatives surchauffées.
Mais malgré ce plan de relance massif, le marché immobilier stagne depuis plus de cinq ans.
Quelle pourrait en être la raison ?
--- p.126

Nombreux sont les actifs qui rêvent, après leur retraite, de devenir propriétaires immobiliers ou de louer leur logement.
Ainsi, même s'il ne s'agit pas d'un grand bâtiment, l'intérêt pour les petits bâtiments s'est accru.
Si vous souhaitez louer plusieurs propriétés et percevoir un loyer mensuel, il est essentiel de comprendre le système de l'industrie locative.
Une personne ou une entreprise qui loue une maison et l'enregistre auprès du bureau d'arrondissement ou du service des impôts est appelée exploitant d'une entreprise de location de logements.
L’inscription auprès du bureau de district consiste à déclarer que vous exercez une activité commerciale, et l’inscription auprès du service des impôts permet de percevoir des revenus ou des avantages fiscaux liés à l’activité de location de logements.
Comme la location de logements est aussi une « entreprise », on peut considérer qu'il s'agit d'enregistrer une entreprise.
Puisqu'une entreprise de location de logements peut être enregistrée à son propre nom ou en travaillant pour une entreprise, de nombreux employés de bureau se sont enregistrés comme exploitants d'entreprises de location de logements.
Il n'est pas nécessaire d'être propriétaire d'une entreprise de location de logements à temps plein ; il suffit de remplir les conditions requises par le bureau de district et le bureau des impôts.
--- p.140~141

L’avis de recrutement des résidents est un avis qui contient tout ce qui concerne l’inscription.
Le présent avis public est un avis public préparé par l'exploitant de l'entreprise mettant en œuvre l'offre de logements et mis à la disposition de tous conformément à l'article 21 (Avis public pour le recrutement de locataires) du Règlement sur l'offre de logements.
La plupart des avis de recrutement de résidents se trouvent facilement sur Internet en recherchant le nom spécifique du complexe.
Vous pouvez le trouver via différentes sources, comme le site d'abonnement du logement ou le site web de l'entreprise de construction de la marque d'appartements en question.
Ce qui importe, c'est la façon dont on le perçoit.
Les points importants à vérifier dans l'avis de recrutement des résidents sont énumérés assez tôt.
--- p.182

Comprenez-vous vraiment la différence entre reconstruction et réaménagement ? Bien que ces deux termes puissent paraître similaires, ils présentent des différences importantes ; il est donc essentiel de les utiliser à bon escient.
Si vous écrivez sans distinction, l'auditeur pourrait penser : « Vous êtes encore un débutant dans l'immobilier. »
La reconstruction et le réaménagement du parc immobilier sont des méthodes de redéveloppement des centres-villes.
La méthode consistant à détruire de vastes zones résidentielles dans le centre-ville et à en construire de nouvelles est appelée reconstruction ou réaménagement.
L'environnement alentour est agréable, mais les maisons sont anciennes ; par conséquent, si seules des maisons neuves sont construites, le quartier pourra être reconstruit.
En revanche, si l'environnement est dégradé et les maisons vétustes, et que l'environnement comme les maisons doivent être reconstruits, il s'agit alors d'un réaménagement urbain.
--- p.212~213

« Les débutants calculent après avoir vendu, les investisseurs intermédiaires calculent avant de vendre et les experts calculent avant d'acheter. » Voilà un adage concernant les impôts.
Dans ce cas, un expert ne doit pas nécessairement être un comptable fiscaliste ou posséder des connaissances fiscales équivalentes.
Cependant, les taxes peuvent facilement entraîner des pertes si vous ne les calculez pas avant la vente, il est donc utile de les comprendre à l'avance.

--- p.244