Si vous souhaitez atteindre la liberté financière, ce livre est la solution !
Vente aux enchères du début à la fin, expliquée par un vétéran de 20 ans d'expérience
Un guide pratique et concret des ventes aux enchères dans le monde réel, exempt d'illusions et d'exagérations sur le « court terme », le « petit investissement » et les « rendements élevés ».

Pour une vente aux enchères en bonne et due forme, il faut examiner tous les aspects, des litiges au recouvrement en passant par l'enregistrement, afin d'avoir une vision complète.
Cet ouvrage s'appuie sur l'expérience pratique de l'auteur dans le domaine des ventes aux enchères, acquise au fil de vingt années d'efforts intenses. Il s'agit donc d'un ouvrage technique complet, accessible même aux non-juristes et applicable aux ventes aux enchères réelles.

Que faire si le débiteur est incapable de rembourser le créancier à la date convenue ?
Si toutes les banques faisaient faillite, les dettes des débiteurs seraient-elles annulées ?
Que se passe-t-il si le locataire subordonné effectue un paiement subrogatoire ?

En reconstituant des cas réels, l'ouvrage fournit des conseils pratiques sur la manière de gérer diverses situations qui surviennent lors des ventes aux enchères, notamment lorsqu'un débiteur demande un sursis à exécution ou lorsqu'il devient difficile de recouvrer l'acompte.

« Ce n'est plus l'endroit où je devrais être. »
J'en suis arrivé à la conclusion que je pouvais survivre dans le monde extérieur si je connaissais le système d'investissement efficace appelé enchères dans une société capitaliste, et j'ai pris ma retraite avec audace.

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Le succès est un processus qui exige de traverser d'innombrables échecs avant qu'une nouvelle voie ne s'ouvre.
Ce livre a été écrit sur la base de l'expérience « réelle » de l'auteur dans le domaine des ventes aux enchères, acquise au terme de luttes acharnées au cours des 20 dernières années.

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Une vente aux enchères est une procédure par laquelle l'État utilise son pouvoir public pour saisir les biens du débiteur à la demande d'un créancier, sur la base d'un jugement.
Dans notre système juridique, le Code de procédure civile régit le processus contentieux, et le Code d'exécution civile régit l'application des décisions.
Pour bien comprendre les enchères, il faut donc d'abord étudier le Code de procédure civile et la Loi sur l'exécution civile.

--- p.14

Récemment, face à la recrudescence des cas de fraude au dépôt de garantie, de nombreux locataires, n'ayant pas récupéré leur caution, intentent une action en justice pour la récupérer, obtiennent gain de cause, puis s'en servent pour contraindre le tribunal à ordonner la vente aux enchères du bien immobilier du propriétaire. Ce type de vente est appelé vente aux enchères forcée. Une vente aux enchères forcée est une procédure judiciaire au cours de laquelle un tribunal saisit le bien du débiteur à la demande d'un créancier disposant d'un droit d'exécution (jugement définitif, injonction de paiement, accord de conciliation, etc.) et vend le bien immobilier conformément aux procédures prévues par la loi sur l'exécution civile, utilisant ainsi le pouvoir du créancier d'exercer une contrainte sur le bien du débiteur afin de recouvrer sa créance.

--- p.22

Un locataire qui a conclu un contrat de location et enregistré une entreprise auprès du bureau des impôts avant d'avoir le droit de résilier le bail, puis qui a occupé le bâtiment, a le droit de s'y opposer.
Autrement dit, si le locataire adverse ne réclame pas la distribution ou ne reçoit pas l'intégralité du dépôt, l'adjudicataire doit reprendre les lieux.
De plus, si vous recevez une date de confirmation du bureau des impôts, vous aurez priorité sur les créanciers subordonnés.
--- p.48

La vente aux enchères est un acte par lequel un tribunal vend les biens immobiliers du débiteur à tous les créanciers intéressés, puis distribue le produit de la vente selon un ordre établi.
La date de distribution des biens mis aux enchères est fixée environ 30 jours après le paiement du solde par l'adjudicataire. Le bien étant vendu aux enchères et non lors d'une vente publique, le prix de vente est inférieur à sa valeur estimée, et le montant distribué aux créanciers est par conséquent limité.
Il existe donc un conflit d'intérêts majeur entre les créanciers subordonnés dont l'ordre de versement des dividendes est retardé.
Par conséquent, le tribunal distribuera le produit de la vente en stricte conformité avec les dispositions de la loi sur l'exécution civile.

--- p.60

Le moyen le plus simple d'expulser un locataire, tel qu'un débiteur ou un locataire, est de négocier les frais de déménagement.
Cependant, des problèmes surviennent parfois lorsque le locataire exige des frais de déménagement excessifs ou insiste pour un séjour de plus de six mois.

--- p.70

Lorsque l'adjudicataire et l'occupant conviennent d'un transfert de propriété en payant une certaine somme pour les frais de déménagement, un accord de transfert de propriété devrait être établi par écrit si possible.
Une fois l'accord formalisé par écrit, cela a pour effet de contraindre l'autre partie à s'y conformer.
À ce stade, l'accord doit inclure une clause obligeant l'occupant à régler tous les frais de gestion et factures de services publics impayés.

--- p.73

Quiconque remporte une vente aux enchères publique peut se retrouver confronté à des situations inattendues.
Par exemple, ① la demande du débiteur de suspension de l'exécution de la vente aux enchères, ② le paiement subrogatoire par un locataire de rang inférieur, ③ le dépôt soudain d'un privilège, ④ l'enregistrement du titulaire du droit de premier rang qui devrait être annulé, ⑤ la victoire dans le procès principal du titulaire du droit de disposition provisoire de premier rang, etc.
En particulier, si une personne se présente soudainement en revendiquant un droit de rétention valable après l'adjudication, l'adjudicataire doit vendre le bien avant que la décision d'autoriser la vente aux enchères ne soit prise.
Une demande d'annulation d'un refus de vente ou d'une décision relative à un permis de vente doit être déposée immédiatement auprès du tribunal d'exécution, et la demande d'annulation de la vente doit être reçue pour récupérer le dépôt de garantie.

--- p.104

Une ordonnance de paiement est une procédure civile simplifiée qui ordonne le paiement au débiteur sans audience si la créance du créancier portant sur le paiement d'une certaine somme d'argent, d'autres biens fongibles ou de titres est jugée justifiée.

--- p.135

Si un créancier obtient un droit d'exécution forcée en obtenant une injonction de paiement ou en gagnant un procès civil, quels sont les moyens précis dont il dispose pour recouvrer sa créance auprès du débiteur ? Autrement dit, quelles sont les procédures détaillées de recouvrement de créances ?
--- p.166

Un exemplaire du registre foncier est un registre public qui consigne les relations de propriété et de droits ainsi que l'état général des biens immobiliers.
Vous pouvez vérifier le numéro de parcelle, le type de terrain, la structure, la superficie et l'existence de droits tels qu'une hypothèque, un bail ou une saisie ; assurez-vous donc de vérifier ces informations avant de participer à une vente aux enchères.
Fais-le c'est tout.

--- p.192

Le plus gros problème du système jeonse est que le dépôt est tellement élevé que si le propriétaire fait faillite et que le bien est mis aux enchères, le pire scénario pourrait se produire : les locataires, dont le dépôt jeonse représente essentiellement tous leurs actifs, ne récupèrent pas leur dépôt.
Examinons ici les principaux droits d'un locataire tels que stipulés dans la loi sur la protection des baux d'habitation : le « droit de résistance » et le « droit au paiement prioritaire ».

--- p.265

Pour qu'un locataire puisse contraindre un propriétaire à lui restituer le dépôt de garantie, ce dernier doit obtenir un bref d'exécution du tribunal stipulant que « le propriétaire restituera le dépôt de garantie au locataire ».
Si le locataire obtient gain de cause, c'est-à-dire si le bref d'exécution est obtenu, le propriétaire peut vendre aux enchères, à son gré, la maison à laquelle il tient le plus.
Par la suite, le locataire peut récupérer tout ou partie du dépôt de garantie par le biais d'une procédure de distribution aux enchères forcées.
Il existe deux principaux moyens d'obtenir une « commission » pour récupérer votre dépôt de garantie auprès de votre propriétaire.

--- p.284