Chapitre 1 Bail de logement

1.
Si un locataire effectue une transaction directe sans agent immobilier agréé, cela comporte de nombreux risques.
19
2.
Les acheteurs doivent vérifier si la créance de remboursement du dépôt de garantie du locataire a été saisie.
22
3.
En principe, les dispositions spéciales exemptant le bailleur de l'obligation d'effectuer des réparations sont également valables.
25
4.
Les locataires n'ont le droit de demander un renouvellement qu'une seule fois.
26
5.
Même en cas de relogement temporaire, le droit d'opposition peut être perdu.
29
6.
Si vous concluez un contrat de location avec un fiduciaire en vertu de la Loi sur les fiducies, vous pourriez rencontrer des difficultés pour obtenir le dépôt.
32
7.
L'idée selon laquelle les locataires abuseraient du système de priorité aux petits dépôts de garantie devrait être abandonnée.
35

Chapitre 2 Bail d'immeuble commercial

8.
La limite d'augmentation du dépôt de garantie ou du loyer mensuel pour les propriétés commerciales n'est pas toujours de 5 %.
38
9.
L'obligation du bailleur de maintenir le bien loué en bon état de fonctionnement est reconnue, que le bailleur soit en faute ou non.
41
10.
En cas de « demande d’augmentation ou de diminution de loyer, etc. », si un accord est conclu pour dépasser le seuil d’augmentation autorisé, la partie excédentaire est nulle.
44
11.
Si un locataire est en retard dans le paiement de trois mensualités de loyer, ses principaux droits seront révoqués.
46
12.
Le propriétaire peut refuser de récupérer le loyer d'entrée pour diverses raisons, telles que des travaux de reconstruction ou une inoccupation du logement à des fins commerciales pendant plus d'un an et six mois.
49
13.
La principale différence entre le renouvellement par demande de renouvellement de contrat et le renouvellement par consentement tacite réside dans la période de prolongation après renouvellement.
54
14.
Outre la clause d'exonération de l'obligation du locataire de remettre les lieux dans leur état initial, il est également possible de reconnaître cette clause d'exonération par interprétation.
56

Chapitre 3 Transactions immobilières

15.
Si le bien immobilier saisi est acheté et que la partie saisissante gagne le procès, l'acheteur perd la propriété.
60
16.
Dans les transactions immobilières, si un agent non autorisé omet d'obtenir la ratification du mandant, il peut être tenu responsable de l'exécution du contrat.
62
17.
Les investissements conjoints dans des terrains à des fins lucratives doivent être effectués avec prudence, car divers principes juridiques peuvent s'appliquer.
64
18.
Il existe des moyens de protéger le premier acheteur lors d'une double vente immobilière.
68

Chapitre 4 Dons immobiliers

19.
Si le transfert de propriété est enregistré avant la donation immobilière, il existe des cas où la donation peut être annulée.
72

Chapitre 5 Contrat

20.
Voyons comment résilier un contrat et un contrat de dépôt.
77
21.
Il existe des cas où il est possible de demander le remboursement de l'acompte versé.
80
Chapitre 6 Annulation des contrats immobiliers

22.
Une annulation partielle peut être autorisée en cas d'erreur de motif commune aux deux parties.
85
23.
Non seulement il est possible de parvenir à un accord pour résilier un contrat en état de nullité transitoire, mais il est également possible d'annuler par erreur un accord de résiliation de contrat.
89
24.
Un contrat de vente peut être annulé en raison d'une erreur concernant le statut et les limites du terrain, erreur imputable au vendeur.
91

Chapitre 7 Nullité des contrats immobiliers

25.
Il existe plusieurs façons de résoudre le problème de l'invalidité flottante des transactions foncières dans les zones soumises à un permis de transaction foncière.
94
26.
Même en cas de nullité flottante d'une transaction foncière dans une zone soumise à un permis de transaction foncière, l'annulation des frais d'annulation est possible.
97
27.
Toute tentative d'exclusion ou d'usurpation d'autorisation dès le départ lors de la vente d'un terrain situé dans une zone autorisée est totalement invalide.
101
28.
Un transfert de propriété enregistré sur la base d'une donation visant à contourner un permis de transaction foncière est invalide.
103
29.
Organisons les effets des transactions foncières au sein de la zone soumise à autorisation de transaction foncière par type.
107

Chapitre 8 Résiliation/Annulation des contrats immobiliers

30.
Examinons les différents types de résiliation d'un contrat de vente immobilière et analysons en détail la résiliation à l'amiable.
111
31.
Découvrons les principes juridiques de la remise en état d'origine suite à l'annulation d'un contrat de vente immobilière.
115
32.
En principe, si une saisie immobilière est effectuée avant le paiement du solde, ce dernier peut être refusé et le contrat ne peut être résilié.
117
33.
Si l'objectif de l'acquisition d'un bien immobilier est clair, il est conseillé de le consigner par écrit dans le contrat et d'y inclure une clause spéciale permettant la résiliation du contrat si cet objectif ne peut être atteint.
120
34.
Examinons l’effet d’une clause spéciale dans un contrat de vente immobilière qui résilie automatiquement le contrat si l’acompte ou le solde n’est pas payé. 122
35.
Même si la représentation commence avant la période prévue, l'annulation moyennant des frais d'annulation n'est en principe pas autorisée.
125
36.
L'annulation des frais d'annulation n'étant possible qu'avant le début de la prestation, examinons ce que signifie le début de la prestation.
128

Chapitre 9 Courtage immobilier

37.
Examinons les principales tendances en matière d'accidents dans le secteur du courtage immobilier.
131
38.
Le courtage d'un contrat de commission d'entrée par un agent immobilier agréé constitue une violation du droit administratif.
134
39.
Un agent immobilier agréé n'est pas tenu d'expliquer la nature juridique de la prise en charge d'une obligation de dépôt de garantie.
137
40.
Lors de la location d'un immeuble à logements multiples, il est impératif de vérifier les détails du dépôt de garantie des locataires prioritaires.
141

Chapitre 10 Propriété immobilière

41.
Le principe juridique limitant l'exercice des droits exclusifs d'usage et de profit du propriétaire foncier restreint les droits de ce dernier, de sorte que même les demandes de rente foncière ne sont pas reconnues.
145
42.
La différence entre la restriction des droits exclusifs d'usage et de profit du propriétaire foncier et la reconnaissance de l'abus de droits se résume à la question de savoir si un loyer peut être réclamé.
147
43.
La notion de droit de passage présuppose que ce droit est toujours fixé à un emplacement précis, mais ce n'est pas le cas du droit de passage sur les terrains environnants.
150
44.
En principe, l'invalidité de l'enregistrement se résout par une demande d'annulation, mais il peut être nécessaire d'exercer le droit de demander le transfert de propriété sur la base du rétablissement du véritable titre de propriété.
153
45.
Un propriétaire foncier peut exiger la démolition d'un bâtiment occupé sans autorisation par son propriétaire, mais ne peut pas exiger son expulsion du bâtiment.
156

Chapitre 11 Immobilier partagé

46.
Distinguons les concepts de propriété exclusive, de propriété séparée, de copropriété en propriété séparée et de copropriété.
160
47.
Si aucun accord n'est trouvé sur le partage des biens communs, une action en justice est intentée pour obtenir ce partage, et dans ce cas, le principe est celui du partage en nature.
162
48.
Il existe une différence entre le principe de copropriété en droit civil et le principe de copropriété des terrains à bâtir collectifs.
164
49.
La méthode de partage d'un terrain indivis appartenant à des propriétaires distincts doit se faire par la dissolution d'une fiducie mutuelle plutôt que par la méthode de partage de la propriété commune.
168
50.
Le bail d'un immeuble en copropriété est un acte de gestion décidé à la majorité des parts.
170
51.
Un acte qui profite à tous les copropriétaires est appelé acte de préservation des parties communes, et un acte de préservation peut être accompli par un seul copropriétaire.
172
52.
Dans les cas où un actionnaire minoritaire utilise exclusivement un bien commun, les autres actionnaires peuvent demander l'exclusion de toute ingérence et la restitution de l'enrichissement sans cause fondé sur leur participation.
174

Chapitre 12 : Prescription pour l'acquisition de biens immobiliers

53.
En principe, la prescription acquisitive n'est pas reconnue même si un copropriétaire possède la totalité du terrain commun, mais il existe des exceptions.
177
54.
Si mon bâtiment occupe une partie du terrain d'autrui, examinons au cas par cas la possibilité d'une prescription acquisitive pour la portion occupée.
179
55.
Dans la prescription relative à l'acquisition de la possession, la possession propre est déterminée par le droit de possession.
181
56.
Examinons la possibilité pour le clan d'acquérir des terres par prescription acquisitive pour les terres qui ont été évaluées.
183
57.
Une personne qui achète un terrain à une personne non autorisée peut en acquérir la propriété à l'issue du délai de prescription. Comment les propriétaires initiaux sont-ils protégés ? 186

Chapitre 13 Fiducie immobilière

58.
Pour déterminer si une fiducie a été constituée ou non, le facteur le plus important est celui qui détient le certificat d'enregistrement du bien immobilier.
190
59.
Dans le cas d'un contrat de fiducie au nom d'un vendeur antérieur à la loi sur le système de dénomination réelle des biens immobiliers (Real Estate Real-Name System Act), il est possible que le constituant puisse réclamer le remboursement de l'enrichissement sans cause portant sur le bien immobilier lui-même.
192
60.
Dans un contrat de fiducie conclu avec la bonne foi du vendeur, le constituant peut demander au fiduciaire de restituer les fonds d'achat, la taxe d'acquisition, la taxe d'enregistrement, etc.
196
61.
Dans une fiducie entre deux parties ou une fiducie entre trois parties, si le fiduciaire dispose des biens de la fiducie à sa guise, le constituant sera tenu responsable du délit.
199
62.
Dans une fiducie tripartite, si le fiduciaire dispose des biens de la fiducie à sa guise, le constituant peut directement intenter une action en restitution d'enrichissement sans cause contre le fiduciaire.
200
63.
Un accord qui annule l'article 4 de la loi sur les transactions immobilières en nom propre concernant une fiducie en vertu d'un contrat de bonne foi du vendeur est invalide.
202
64.
Dans une fiducie tripartite, si le fiduciaire transfère volontairement l'enregistrement au constituant, celui-ci est valable.
204

Fiducie immobilière du chapitre 14

65.
Bien que les fiducies de sûreté immobilière et les garanties immobilières soient différentes, les dispositions relatives à la subrogation du payeur des fiducies de sûreté immobilière s'appliquent également aux fiducies de sûreté immobilière.
206
66.
Dans le cadre d'une fiducie de garantie immobilière, le fait pour le fiduciaire de réduire le paiement peut constituer un acte illégal à l'égard de la personne ayant le droit de saisie.
208

Chapitre 15 Droits fonciers statutaires et droits sur les sépultures

67.
Même si une rente foncière légale est établie par la constitution d'une hypothèque sur un bâtiment en construction, une demande de paiement de loyer peut être formulée.
212
68.
Voyons comment réagir, par exemple en déposant une demande d'extinction par le propriétaire foncier, dans les cas où une rente foncière légale a été établie par la coutume.
214
69.
Prenons l'exemple d'une rente foncière légale établie même pour les bâtiments non autorisés et non enregistrés.
217
70.
Si le terrain est la propriété exclusive d'un occupant, il existe une forte possibilité d'établir une superficie légale pour un bâtiment, mais s'il est détenu en copropriété, la possibilité d'établir une superficie légale est faible.
219
71.
Examinons les différents types de droits fonciers liés aux cimetières : étendue de la superficie, loyer du terrain, droit de démolition, droit d’extinction, etc.
222
72.
L'autre partie à une demande d'exhumation est la personne qui a le droit de gérer et de disposer de la tombe, c'est-à-dire le propriétaire de la tombe.
225

Chapitre 16, trois volumes

73.
Un droit de bail immobilier et un droit hypothécaire sont des concepts différents, alors examinons la différence.
228
74.
Compte tenu de la nature du droit collatéral, le transfert séparé du droit de bail et de la demande de restitution du dépôt de garantie n'est en principe pas autorisé.
230
75.
Dans le cadre d'un bail commercial avec loyer mensuel et dépôt de garantie, si le propriétaire enregistre un droit de bail avec le dépôt de garantie à titre de dépôt d'entrée à la demande du locataire, le propriétaire peut se trouver dans une situation dangereuse.
232


Chapitre 17 Droits de garde d'enfants

76.
Examinons la signification précise de l'indivisibilité des droits des enfants à la maternelle.
235
77.
Contrairement à la saisie immobilière ou à la saisie pour défaut de paiement, il est difficile de faire valoir un privilège si les conditions requises pour un privilège sont remplies après la saisie immobilière.
237
78.
La clause d'exclusion est valable et peut s'appliquer même aux personnes qui ne sont pas parties à la clause.
240

Chapitre 18 Hypothèque et nantissement

79.
Parmi la caution conjointe, le certificat notarié et l'hypothèque (suivante), l'hypothèque (suivante) est la méthode de sécurité la plus fiable.
242
80.
Même si le débiteur effectue le paiement intégral avant la confirmation de la dette garantie, l'hypothèque n'est pas éteinte.
244
81.
En principe, lorsque la dette garantie est éteinte, l'hypothèque l'est également en raison de son caractère accessoire, mais le caractère accessoire de l'hypothèque sous-jacente est atténué.
246
82.
Examinons la spécification et la détermination du montant de la créance dans une vente aux enchères pour l'exécution d'un droit de sûreté, c'est-à-dire une vente aux enchères volontaire.
248
83.
Il est également possible de demander une suspension des travaux de construction sur la base d'une hypothèque foncière.
250

Chapitre 19 Transfert de sûretés et enregistrement des sûretés

84.
Dans le cas où une inscription provisoire a été effectuée pour garantir le prix d'achat, elle est interprétée comme un transfert de sûreté faible, sous réserve d'un règlement.
254
85.
Dans les cas où le transfert d'un bâtiment est soumis à l'application de la Loi sur les hypothèques, l'occupant du terrain devient le titulaire de l'hypothèque de transfert.
257

Chapitre 20 Ventes aux enchères immobilières

86.
Nous examinerons les principes fondamentaux de l'analyse des droits immobiliers dans le cadre des ventes aux enchères immobilières.
260
87.
Voyons ce qui est acquis et ce qui est perdu lors de l'analyse des droits dans les ventes aux enchères immobilières.
263
88.
Même si le droit de réclamer une vente aux enchères à prix forfaitaire est reconnu en vertu de l'article 365 du Code civil, seul le terrain peut être mis aux enchères.
265
89.
Dans le cas où un immeuble d'appartements est vendu aux enchères, le principe est que toute hypothèque existant sur le terrain avant la construction de l'immeuble est éteinte par la vente aux enchères.
267

Chapitre 21 : Immeubles multifamiliaux

90.
Si les limites d'un immeuble collectif sont détruites et que leur restauration s'avère difficile, les droits de propriété individuels peuvent être regroupés.
270
91.
En principe, les personnes ayant subi des dommages suite à une fuite d'eau dans un appartement doivent soulever le problème auprès de l'assemblée des représentants des résidents, et cette dernière doit prouver que le défaut n'existait pas dans les parties communes.
272
92.
Selon la loi sur les immeubles d'appartements, une équipe de gestion est mise en place sans qu'il soit nécessaire de procéder à des démarches administratives, mais certaines équipes de gestion des parties communes nécessitent des démarches administratives pour leur mise en place.
274
93.
L’interdiction de cession séparée prévue par la Loi sur les immeubles d’appartements est valable si le propriétaire de l’unité a cédé le droit d’utilisation du terrain en le séparant de la partie exclusive avant l’application de la disposition.
276
94.
Dans un immeuble collectif, les actions de préservation peuvent être menées par chaque copropriétaire, mais les décisions relatives à la gestion doivent être prises lors d'une assemblée générale régulière.
278

Chapitre 22 : Immobilier du clan

95.
Si vous avez confirmé que le terrain au nom de la personne que vous souhaitez acheter appartient à un clan, vous devez vérifier si le clan a suivi les procédures appropriées, telles que l'adoption d'une résolution de vente lors d'une assemblée générale.
281
96.
Le représentant du clan ne peut disposer seul des biens du clan ; il doit suivre les procédures stipulées dans les règlements du clan ou dans une résolution de l'assemblée générale du clan.
283
97.
Si un clan vénère deux ancêtres communs, il sera probablement considéré comme une « organisation de type clanique » plutôt que comme un « clan » au sens juridique du terme.
284
98.
Même dans les cas où la propriété foncière est transférée à un clan par le biais d'une loi spéciale suite à une vente ou à une autre cause que la résiliation d'une fiducie, le pouvoir présumé d'enregistrement est fort.
288

Chapitre 23 Amendes et indemnisation pour exécution forcée

99.
L'amende pour non-respect de la loi n'est pas une sanction, mais un moyen de pression pour obtenir son respect.
291
100.
En cas d'occupation non autorisée de terrains appartenant à l'État ou aux collectivités locales, une indemnisation peut être imposée.
293

Comme son titre l'indique, ce livre est une « introduction au droit immobilier » et explique 100 sujets clés que l'auteur a sélectionnés parmi les lois et la jurisprudence relatives à l'immobilier et qu'il estime utiles à ceux qui étudient le droit immobilier pour la première fois et sérieusement.

Ce livre est basé sur le contenu du précédent ouvrage de l'auteur, « Questions relatives aux litiges immobiliers (3e édition) ».
Autrement dit, l'ouvrage « Issues in Real Estate Disputes » écrit par l'auteur a été transformé, lors de sa réimpression, en un livre spécialisé de par sa longueur et son niveau de difficulté, ce qui le rend difficile à comprendre pour ceux qui étudient le droit immobilier pour la première fois.
En conséquence, l'auteur a conçu cet ouvrage car il estimait que ceux qui souhaitent étudier le droit immobilier pour la première fois ont besoin d'un livre d'introduction au droit immobilier plus accessible en termes de longueur et de difficulté.

La situation actuelle rend impossible de ne pas étudier le droit immobilier.
Pour beaucoup de gens, leur logement constitue l'intégralité de leur propriété personnelle, et pour ceux qui ne possèdent pas de logement, le dépôt de garantie (le droit de réclamer le remboursement de ce dépôt) constitue l'intégralité de leur propriété personnelle ; ils ne peuvent donc pas vivre normalement sans rien connaître au droit immobilier.

Malgré ces circonstances, il est difficile de trouver un ouvrage d'introduction complet sur le droit immobilier, y compris sur les cas de litiges immobiliers, hormis quelques ouvrages de bon sens fragmentaires sur l'immobilier.
Après avoir ouvert un cabinet d'avocats en 2007, je travaille comme avocat spécialisé en droit immobilier depuis 2010. J'ai participé à des procès, écrit des livres et donné des conférences sur le droit immobilier dans des universités et sur YouTube.

S’appuyant sur son expérience, l’auteur a sélectionné dans cet ouvrage 100 thèmes essentiels tirés de son précédent livre, « Les enjeux des litiges immobiliers », et en a modifié et remanié les titres et le contenu afin d’en faciliter la compréhension. Ce livre se concentre sur les notions fondamentales que tout étudiant sérieux en droit immobilier se doit de maîtriser, même si leur contenu peut s’avérer complexe.


Même ceux qui possèdent actuellement une maison et n'ont conservé que le dépôt de garantie (ou une créance en cours de remboursement) peuvent un jour devenir propriétaires de leur logement. Cet ouvrage offre également un aperçu indirect des questions juridiques susceptibles de se poser lors de la possession d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une maison, d'un immeuble commercial ou d'un terrain.
Cet ouvrage se limite à 100 sujets essentiels, mais il couvre le droit immobilier et les litiges immobiliers en général.
Bien entendu, même les experts (avocats, greffiers judiciaires, évaluateurs immobiliers, agents immobiliers agréés, greffiers administratifs, etc.) qui trouvent le précédent ouvrage de l'auteur, « Questions relatives aux litiges immobiliers », transformé en un livre spécialisé, dense et riche en contenu, fastidieux, peuvent utiliser celui-ci pour confirmer les principaux sujets du droit immobilier actuel et des litiges immobiliers.

Si cet ouvrage est révisé ultérieurement, l'auteur prévoit d'en ajuster la longueur tout en conservant sa caractéristique principale de 100 sujets fondamentaux, même si certains sujets sont remplacés par des questions qui posaient problème au moment de la révision.
L'objectif de cet ouvrage est de fournir des connaissances de base en droit immobilier et en litiges immobiliers à ceux qui étudient le droit immobilier pour la première fois et sérieusement.

Nous espérons que ce livre constituera une introduction essentielle au droit immobilier pour ceux qui s'y intéressent et qu'il contribuera à la protection de leurs biens.
Je prévois également de continuer à proposer des cours sur YouTube (Nom de la chaîne : Cours de droit civil de l’avocate spécialiste en immobilier Seungjoo Lee) afin d’aider les lecteurs à comprendre ce livre.

Enfin, je tiens à exprimer mon amour à mon épouse, Maître Yang Yeon-sun, qui dirige un cabinet d'avocats avec moi (spécialisé en droit de la famille, notamment en matière d'héritage, de divorce et de tutelle), à ​​ma fille aînée, qui est entrée à l'université cette année et s'y adapte bien tout en participant activement aux activités associatives, et à mon deuxième fils, qui s'épanouit autant dans sa passion pour le football que dans ses études.

2025.
10.
10.
Au bureau de Seocho-dong
L'avocat Lee Seung-ju