Techniques de vente aux enchères réelles qui transforment l'apprentissage en argent
Réalisez votre investissement aux enchères à coup sûr en vous basant sur une théorie solide !

Il existe de nombreux livres qui recensent des réussites et des exemples comme : « J’ai gagné tant d’argent grâce aux ventes aux enchères immobilières. »
Mais peut-on réellement s'essayer aux ventes aux enchères immobilières en lisant de tels livres ?
Un tel niveau de réussite est-il atteignable ? « Un bon point de départ pour une étude approfondie des ventes aux enchères » débute précisément par cette question.
L'auteur est Seo Seung-gwan, directeur de l'école de formation aux enchères « Kyungsamo Auction Academy », qui a formé 5 000 étudiants.
Il est toujours actif sur le marché des enchères, et des centaines d'étudiants ont remporté des ventes aux enchères immobilières grâce à ses cours.

Bien qu'il y ait moins de livres médiocres aujourd'hui qu'à l'époque où l'auteur les a publiés pour la première fois, les conférences et les livres de piètre qualité restent très répandus.
Dans ce contexte, l'auteur estime que pour ceux qui découvrent les enchères, la théorie prime sur tout le reste et que la compréhension du fonctionnement du marché immobilier est essentielle pour investir dans les enchères.
Ainsi, le livre aborde d'abord les situations passées et présentes pour vous aider à acquérir une compréhension de base du marché immobilier, puis prédit l'avenir de ce marché.
Ce livre, qui aborde la théorie des investissements aux enchères, les connaissances pratiques tirées de l'expérience et même des problèmes pratiques, regorge d'informations essentielles et utiles qu'il est impossible d'omettre.

Même du point de vue d'un professeur, les enchères sont un domaine qu'on peut qualifier de difficile s'il est difficile, et de facile s'il est facile.
Ce livre a été publié dans l'espoir d'apporter une aide concrète pour la conduite des ventes aux enchères dans ce contexte confus.

--- p.5

Ce livre aborde dans son introduction les situations passées et présentes afin de vous aider à acquérir une compréhension de base du marché immobilier, puis prédit avec audace l'avenir de ce marché.
Il faut d'abord comprendre le fonctionnement du marché immobilier pour pouvoir investir dans les ventes aux enchères.
Nous avons exclu tout exemple concret ou toute expérience courante de gain d'argent.
Bien que je ne puisse pas affirmer que de tels cas soient totalement inutiles, je crois que la théorie est plus importante que tout le reste pour ceux qui découvrent les enchères pour la première fois.

--- p.5-6

Comme le savent nos lecteurs, les prix de l'immobilier ont explosé depuis lors.
Par conséquent, plutôt que de suivre aveuglément les médias, il est important de développer d'abord la capacité d'analyser et de juger soi-même le marché immobilier.

--- p.22

Une fois que j'ai trouvé les articles sur lesquels je veux enchérir en ligne, il est temps de se mettre sur le terrain et de faire du travail de terrain.
Pour vous rendre sur place, essayez d'utiliser autant que possible les transports en commun.
En effet, il faut déterminer la distance entre la propriété et la station de métro, et vérifier s'il y a des bureaux gouvernementaux, des commodités, etc. sur le trajet entre la station et la propriété.
Et puisque vous n'allez pas seulement à un ou deux endroits, vous devez absolument laisser une trace écrite de votre visite.

--- p.30

L'objectif d'une société de conseil en ventes aux enchères est de percevoir des commissions.
Ils ne font jamais passer les intérêts du client en premier.
Pour percevoir ces honoraires, la plupart des sociétés de conseil en ventes aux enchères s'assurent que leurs clients remportent l'enchère et les incitent à surenchérir.

--- p.34

En réalité, plutôt que d'investir massivement dans l'immobilier de luxe, il est préférable de trouver un bien qui corresponde à votre budget et d'y investir.
Il arrive que des personnes ayant déjà habité une maison mise en vente remportent une enchère en pensant devoir payer le solde une fois la maison vendue. C'est un comportement extrêmement dangereux.
J'aimerais que ma maison se vende quand je le souhaite, mais que se passera-t-il si ce n'est pas le cas ? Quoi qu'il arrive, je dois obtenir l'acompte à l'avance avant de remporter l'enchère.

--- p.38

Il est préférable, si possible, de déposer simultanément une demande de saisie et une demande d'injonction de payer. En effet, si le débiteur ne rembourse pas la somme due même après l'exécution de l'injonction, une vente aux enchères forcée peut être engagée immédiatement.
Même si le débiteur ne possède pas de biens immobiliers, il est judicieux d'obtenir un document d'exécution tel qu'un ordre de paiement.
Le délai de prescription de l'obligation est de 10 ans, et un intérêt de 12 % par an est facturé jusqu'au remboursement de l'obligation.

--- p.46

Quel est l'élément le plus important à prendre en compte lors d'une vente aux enchères immobilière ? La « liste des biens à vendre ».
On peut dire qu'il s'agit d'un document très important lors d'une vente aux enchères.
Il n'est pas exagéré de dire que le document de vente constitue un avertissement pour celui qui envisage de remporter l'appel d'offres.
Il contient des informations sur les droits statutaires, les dispositions provisoires, les droits sur les lieux de sépulture, les droits de conservation et l'enregistrement préalable.

--- p.51

Lorsque l'adjudicataire paie le prix de vente, le tribunal fixe une date de distribution et en informe les parties intéressées et les créanciers qui en ont fait la demande.
Une fois le prix de vente payé, la date de distribution est généralement fixée quatre semaines plus tard et les créanciers reçoivent les distributions en fonction de leurs droits respectifs.
L'adjudicataire n'aura plus qu'à payer le solde et à entreprendre les démarches pour devenir propriétaire de la maison.
Il s'agit de l'acte de transfert de propriété.
À ce stade, l'adjudicataire peut demander au bureau d'enregistrement d'annuler les articles qu'il ou elle ne souhaite pas acquérir.
Toutefois, l'adjudicataire devra supporter les frais d'inscription et d'annulation.

--- p.59

Nombreuses sont les personnes qui négligent l'importance de cette copie du registre foncier.
C’est pourquoi diverses fraudes immobilières, telles que la fraude jeonse, se produisent.
Certaines personnes ignorent comment est structuré le registre foncier ou comment le lire.
Nombreuses sont les personnes qui se lancent sans crainte dans l'achat, la vente ou la location de biens immobiliers, ce qui nécessite des sommes considérables.

--- p.64

Dans le cas de Gapgu, il y a un enregistrement de saisie et un enregistrement de saisie provisoire, et une saisie provisoire signifie une « mesure de conservation d'une créance monétaire ».
Si vous devez recouvrer une dette monétaire auprès de l'autre partie, vous devez obtenir un « droit d'exécution » par le biais d'une action en justice ou par d'autres moyens pour recouvrer la dette.
Même si vous recevez un acte d'exécution, vous pourriez avoir des difficultés à recouvrer votre créance si le débiteur détourne des biens ou si ses biens subissent des changements.
Je demande donc une saisie conservatoire afin de garantir la somme que je souhaite obtenir.

--- p.72

Pourquoi les ventes aux enchères immobilières sont-elles si difficiles pour le commun des mortels ? C’est à cause de l’analyse des droits.
L'analyse des droits est l'élément fondamental des enchères.
De nombreuses écoles de vente aux enchères enseignent l'analyse des droits de manière superficielle, se concentrant uniquement sur la gestion du bien. Or, à quoi bon gérer un bien si l'on ne sait même pas l'analyser ? Cet ouvrage propose une explication détaillée et approfondie de l'analyse des droits.

--- p.97

Étant donné qu'un immeuble d'habitation collectif est un bâtiment unique, l'ensemble du bâtiment est considéré comme une seule propriété plutôt qu'une partie de celui-ci étant considérée comme une propriété indépendante.
Par exemple, s'il existe une maison multifamiliale et qu'un droit de bail est établi sur l'unité 302, l'unité 302 n'est pas un bien immobilier indépendant et le droit de bail établi sur l'unité 302 de la maison multifamiliale ne peut pas être considéré comme un établissement pour l'ensemble du bâtiment.

--- p.102

Les droits qui peuvent servir de base à une annulation sont l'hypothèque de A, la saisie de B, l'hypothèque légitime et la saisie abusive.
Parmi celles-ci, l'hypothèque de la Partie A qui est la plus ancienne en termes de calendrier devient le droit d'annuler, et tous les droits ultérieurs sont éteints par le droit d'annuler.
L’immatriculation provisoire, qui confère le droit de transférer la propriété, est-elle caduque ? S’agissant d’un droit subordonné, elle est naturellement caduque.

--- p.109

Le moment de référence pour évaluer les immeubles résidentiels devrait être celui de la signature du contrat de location.
Si un bâtiment non résidentiel est loué et que le locataire le rénove arbitrairement pendant son utilisation et l'utilise à des fins résidentielles, la loi sur la protection des baux d'habitation n'est pas applicable.
De plus, si une maison d'habitation est réservée à un usage de bureaux au moment de la signature du contrat, elle est exclue du champ d'application de la Loi sur la protection des baux d'habitation.

--- p.126

Le problème des dividendes doit être résolu à plusieurs reprises avant que le classement des dividendes ne devienne visible.
Les exemples commencent par les notions de base des dividendes.
Si vous comprenez tout, les bases de l'analyse des droits seront posées et vous passerez au niveau supérieur.
Analysons les questions suivantes afin de déterminer quels sont les droits d'annulation, qui reçoit les dividendes, dans quel ordre ils sont distribués et quel montant chaque personne peut recevoir.
--- p.152

Pour qu'un petit locataire puisse bénéficier d'un paiement prioritaire, les conditions suivantes doivent être remplies :
Premièrement, vous devez être un petit locataire.
Il doit s'agir d'un petit locataire au sens de la loi en vigueur au moment de la constitution de la sûreté de premier rang.
Deuxièmement, les conditions d'opposition doivent être remplies avant l'enregistrement de la vente aux enchères et doivent être maintenues jusqu'à la date d'adjudication.
Troisièmement, les demandes de dividendes doivent être effectuées avant la date limite de dépôt.

--- p.171

Jusqu'à présent, nous avons posé les bases de l'analyse des droits en expliquant la théorie et en résolvant des exemples de dividendes.
Cependant, lorsqu'on participe réellement à une enchère, l'organisation est différente de l'exemple ci-dessus ; il faut donc consulter soi-même le registre et le descriptif de l'article mis en vente et procéder à une répartition.
En vous exerçant à analyser et à attribuer les droits à l'aide de la description de l'article vendu et d'une copie du registre, vos compétences s'amélioreront rapidement.

--- p.214

Il est important de ne pas trop se focaliser sur les rendements.
Le plus important est de préserver son capital.
Préserver mon capital investi est primordial. Imaginez que je possède un bien immobilier qui génère 15 % de revenus locatifs annuels depuis deux ans, pour ensuite constater que sa valeur marchande a chuté de 30 millions de wons au moment de sa mise en vente. Non seulement je perdrai le rendement locatif acquis, mais je perdrai également mon capital investi.
Par conséquent, veuillez toujours vérifier si vous pouvez préserver votre capital.

--- p.294