Ce que prévoient les spécialistes de l'immobilier
Marché immobilier 2026

* Présentation des stratégies d'investissement de 19 experts immobiliers, dont « Passionné » Kim Hak-ryeol, « Expert de terrain » Kim Jong-yul et « Formateur en économies d'impôt » Park Min-su, qui ont participé à « Home Economy Expo 2025 ».
* Une analyse complète des politiques immobilières de l'administration Lee Jae-myung, y compris les mesures du 27 juin, du 7 septembre et du 15 octobre.
* Un guide complet des opportunités d'investissement immobilier rentables, incluant les emplacements de choix à Séoul et dans sa région métropolitaine, les villes nouvelles de troisième génération et les zones desservies par les stations GTX.
Des conseils immobiliers détaillés, notamment une analyse de l'emplacement des districts scolaires, des stratégies en matière de logements locatifs sociaux et des économies d'impôt sur l'immobilier, sont dévoilés.

Prévisions des tendances du marché immobilier et analyse des tendances d'investissement pour 2026

Le marché immobilier est confronté à des bouleversements majeurs en 2025.
Cela s'explique par le fait que l'administration de Lee Jae-myung a introduit les unes après les autres, en peu de temps, des politiques immobilières, notamment le plan de renforcement de la gestion des prêts aux ménages du 27 juin, le plan d'expansion de l'offre de logements du 7 septembre et le plan de stabilisation du marché du logement du 15 octobre.
Le gouvernement prévoit de continuer à mettre en place de nouvelles politiques immobilières afin de stabiliser le marché immobilier.
Pour se préparer aux éventuelles fluctuations du marché immobilier dans cette situation, Hankyung MOOK a publié ses « Perspectives immobilières 2026 ».
Les journalistes du département Construction et Immobilier du Korea Economic Daily ont compilé un rapport complet sur les questions immobilières, les destinations d'investissement et les stratégies pour 2026.


Des experts de premier plan en investissement immobilier, dont Kim Hak-ryeol, plus connu sous son pseudonyme « Ppasyon » et directeur de l'Institut de recherche immobilière Smart Tube, Kim Je-kyung, « expert en redéveloppement et reconstruction » et directeur de Tumi Real Estate Consulting, et Park Min-soo, « formateur en optimisation fiscale immobilière » et PDG de The Smart Company, partageront des indicateurs régionaux de rentabilité, des points d'investissement dans les zones de redéveloppement et de reconstruction, ainsi que les mesures d'optimisation fiscale immobilière mises en place par l'administration Lee Jae-myung.
Par ailleurs, Kim Yong-nam, PDG et président de Global PMC, expert de premier plan en investissement immobilier national et international ; Kim Jong-yul, PDG de la Kim Jong-yul Academy, expert en immobilier commercial ; et Lee Sang-woo, PDG d’Invade Investment Advisory, expert en matériaux industriels, analyseront et résumeront les principaux enjeux du marché immobilier en 2026.


Il comprend également une analyse des politiques immobilières de l'administration Lee Jae-myung, notamment les tendances immobilières pour 2026 et la corrélation entre ces politiques et les taux d'intérêt.
Les méthodes d'investissement dans les zones émergentes, telles que les 1re, 2e et 3e villes nouvelles traversées par le Great Train Express (GTX), et le quartier d'affaires international de Yongsan, qui renaît en tant que quartier d'affaires complexe intelligent, ont également été dévoilées.
Au-delà de la Corée, l'histoire des investissements immobiliers japonais, qui ont récemment attiré les personnes fortunées, n'a pas été oubliée.

De nos jours, l'immobilier intéresse des personnes de tous âges et de tous sexes ; nous avons donc également préparé une section qui traite des intérêts immobiliers par génération.
Il comprend des stratégies pour obtenir des abonnements d'appartements avantageux pour les étudiants et leurs parents, les jeunes adultes et les jeunes mariés, ainsi que des stratégies d'investissement qui profiteront aux personnes d'âge moyen et aux personnes âgées dans notre société hyper-vieillissante.
Ce livre aidera les personnes de toutes générations à investir avec succès dans l'immobilier.

Quand le marché immobilier se stabilisera-t-il ?
Peut-on prédire l'avenir avec précision ? C'est une question que tout le monde se pose, mais il est difficile d'y apporter une réponse définitive.
L'immobilier est fonction de nombreuses variables, notamment les politiques publiques, les fluctuations des taux d'intérêt, les données démographiques et la conjoncture économique mondiale.
Le marché tel qu'il sera dans six mois pourrait être très différent de celui d'aujourd'hui après la mise en place par le gouvernement de nouvelles mesures de régulation de la demande.
Mais cela ne signifie pas que nous pouvons rester les bras croisés et ne rien faire.
Vous pouvez réduire l'incertitude en examinant les variables clés et en interprétant les tendances à partir de statistiques objectives.
--- p.7, extrait de « Prologue - Investissement immobilier, comment lire le flux »

L'aboutissement de la politique immobilière de ce gouvernement se concrétise par la « taxe foncière », qui était une promesse électorale présidentielle clé.
Il s'agit d'un concept visant à imposer une taxe à tous les propriétaires fonciers, plutôt qu'aux seuls propriétaires de maisons de grande valeur, comme c'est le cas avec l'actuelle taxe foncière globale.
La terre possède un fort caractère de bien public, et l'augmentation de sa valeur repose sur le « concept de terre publique » que la société devrait partager.
Cependant, certains prévoient également que la politique de renforcement de la taxe foncière avant l'introduction de la taxe sur les propriétés foncières fera l'objet de vives critiques.
Le gouvernement devrait se concentrer à court terme sur l'amélioration de l'efficacité de l'actuelle taxe foncière globale.

--- p.25, extrait de « La signification de la politique immobilière du gouvernement de Lee Jae-myung : « La spéculation réprimée, les opportunités élargies pour les résidents » »

Une autre option consiste à envisager le réaménagement et la reconstruction des espaces publics.
Au final, c'est une bataille pour savoir qui peut payer sa part.
Avec les fonds disponibles, vous devriez vous fixer des critères et viser l'endroit présentant le meilleur potentiel commercial.
Par exemple, si votre objectif est d'acheter une maison à Séoul, vous devriez vous rendre dans les quartiers de Nowon-gu ou de Guro-gu.
Il convient toutefois de noter que l'écart entre les nouvelles constructions et les constructions existantes continuera de se creuser en raison de l'augmentation du coût des contributions partagées.
D'ici 2026, Mapo et Seongdong-gu entreront dans l'ère des 3 milliards de wons, et il est possible que l'« ère des 3 milliards de wons pour Gangbuk » s'ouvre prochainement.
Il est temps de se pencher sérieusement sur ce qui constitue un « bien immobilier survivant ».
--- p.39, extrait de « Une ère d’appartements à 3 milliards de wons à Gangbuk est possible », Points d’investissement pour la rénovation et la reconstruction par Kim Je-kyung, directeur de Toomi Real Estate Consulting »

Il est fort probable que l'impôt sur les plus-values ​​soit rétabli à compter du 10 mai 2026.
Si vous êtes vendeur, vous devez agir maintenant.
Le solde doit être reçu avant le 9 mai.
Si vous agissez rapidement, l'acheteur pourra tirer profit de cette situation.
Il faut toujours aller à contre-courant.
Les propriétaires de plusieurs logements devraient d'abord analyser ce qu'ils possèdent.
Si vous possédez quelque chose de mauvais, vendez-le sans tarder, et si vous possédez quelque chose qui mérite d'être conservé, donnez-le.
C’est pourquoi le nombre de dons à Séoul a récemment atteint un niveau record.
--- p.46, extrait de « Si vous possédez plusieurs maisons, ne tardez pas à offrir des cadeaux ! »

Premièrement, nous devons examiner la valeur de Busan.
Il y a encore 5 ou 6 ans, les prix à Haeundae-gu et Suyeong-gu à Busan étaient similaires à ceux de Mapo-gu et Seongdong-gu à Séoul.
Mais aujourd'hui, les prix des appartements à Mapo et Seongdong avoisinent les 3 milliards de wons.
Pendant ce temps, Haeundae et Suyeong-gu restent à la moitié de ce niveau.
Bien qu'il puisse exister une différence de statut entre les villes, on peut se demander si un tel écart est raisonnable.
Récemment, un appartement d'une superficie exclusive de 84 m² a été vendu à Haeundae pour un prix avoisinant les 2 milliards de wons.
Malgré les inquiétudes exprimées par les riverains concernant le prix de vente élevé, le taux de concurrence pour les abonnements était élevé.
Cela prouve qu'il existe toujours une demande sur le marché haut de gamme de Busan.
Cela laisse penser que la position stratégique de Busan est peut-être largement sous-estimée par rapport à Séoul.
--- p.52, extrait de « Il y a beaucoup d’endroits où aller même si ce n’est pas Séoul », quels sont les signes d’une croissance rentable dans chaque région ?

Dans la zone de développement stratégique de Seongsu, toutes les zones du district 1 au district 4 sont plates.
Le fait de pouvoir profiter d'une vue imprenable sur le fleuve Han depuis cet endroit est un atout majeur.
Le district 1 de Seongsu est considéré comme ayant la meilleure situation géographique parmi les zones de développement stratégique de Seongsu.
Seoul Forest est juste à côté de Treemage, et Gangnam est facilement accessible.
Une autre analyse révèle que le taux de distribution général est élevé, ce qui indique également une bonne viabilité de l'entreprise.
Les districts de Seongsu 2 et 3 devraient bénéficier du parc riverain du fleuve Hangang grâce à l'enfouissement de la rue Gangbyeonbuk-ro.
Le marché municipal de Ttukdo est inclus, ce qui influe sur la rapidité des transactions.
Le district 4 de Seongsu est considéré comme ayant un avantage en termes de rapidité d'exécution et de rentabilité des affaires en raison du faible nombre de ses membres syndiqués.
L'accessibilité à Gangnam via le pont de Yeongdong est également considérée comme un atout.
--- p.72, extrait de « Accélération du projet de réaménagement de Séoul, analyse complète de l’état actuel d’« Ap·Yeo·Mok·Seong » »

La GTX-B est une ligne qui part de Songdo, Incheon et passe par Yeouido, Yongsan, la gare de Séoul et Cheongnyangni avant d'atteindre Namyangju et Chuncheon.
Le diagnostic du représentant Pyo est que le principal bénéficiaire de la ligne B est Songdo, à Incheon.
Il convient également de noter que des discussions sont en cours pour la construction d'une nouvelle gare de Cheonghak à Yeonsu-gu, Incheon.
Parce que le prix est moins cher qu'à Songdo.
Toutefois, on s'attend à ce que la « prime GTX » soit relativement moins élevée dans les régions de l'est, comme à Namyangju.
La raison réside dans le nombre d'opérations.
Cela s'explique par le fait que cette ligne est partagée avec des trains réguliers tels que le KTX à l'est de la gare de Yongsan.
Il convient de noter que GTX peut ne pas fonctionner aussi fréquemment en raison de problèmes de « saturation du trafic ».
--- p.75, extrait de « Pourquoi Incheon Cheongna est mieux lotie que Yangju »

Il convient également de signaler les zones où l'environnement a considérablement changé en raison de travaux de réaménagement et de reconstruction.
Récemment, le gouvernement métropolitain de Séoul a mené un vaste « projet de réaménagement de la région sud-ouest » et procède actuellement à un réaménagement à grande échelle de la zone semi-industrielle autour de Munrae-dong, dans le quartier de Yeongdeungpo-gu.
Le directeur Kim a prédit : « Une fois que la zone de réaménagement de Munrae-dong 4-ga commencera à être déplacée, le quartier commercial de la zone à forte concentration d'usines sidérurgiques renaîtra complètement. »
Il s'agissait jusqu'à présent d'une zone industrielle, mais on dit qu'une fois que le réaménagement aura véritablement commencé, elle se transformera en une zone commerciale complexe.
--- p.87, extrait de « Il existe des zones commerciales près des stations de métro qui rapportent de l'argent ! »

Une autre solution consiste à cibler un « créneau » au sein du même complexe où la demande est relativement faible.
Généralement, la veille de la première vague de souscriptions, les demandes de fournitures spéciales sont acceptées pour les familles nombreuses, les jeunes mariés, etc.
Le statut des demandes d'approvisionnement spécial sera annoncé sur la page d'accueil des abonnements vers 20h00 le même jour.
Grâce à cela, les abonnés à l'offre générale peuvent identifier les types de logements qui bénéficient d'une forte préférence des consommateurs.
Il est également judicieux de restreindre la recherche aux jeunes mariés et de vérifier le taux de concurrence.
Les couples sur le point de se marier sont sensibles aux tendances du marché immobilier, leurs préférences sont donc bien prises en compte.
--- p.96, extrait de « 5 stratégies pour réussir l'abonnement à un appartement pour les non-propriétaires préoccupés par l'achat d'une maison »

Seongnam Bundang New Town est également un endroit qui s'améliorera à l'avenir.
Si elle est reconstruite, elle peut coûter 80 millions de wons par 3,3 m².
Actuellement, Gwacheon vaut plus de 80 millions de wons et Mapo plus de 90 millions de wons.
La reconstruction des bundangs nécessite l'achat d'une vaste superficie.
En effet, la reconstruction est d'autant plus avantageuse que la part du terrain est importante.
Il n'y a pas beaucoup de différence de prix entre les unités actuelles de 84 m² à usage exclusif et les unités moyennes et grandes plus grandes.
Voilà à quel point les grandes entreprises sont sous-évaluées.
Mais ces prix ne dureront pas longtemps.
--- p.99, extrait de « Opportunités dans les vieux appartements des quartiers de Gangnam et Bundang »

Si vous avez du mal à investir dans votre district scolaire actuel, il pourrait être judicieux d'envisager un district scolaire futur.
Les futurs districts scolaires ont été sélectionnés parmi les zones où la construction de nouveaux bâtiments a augmenté en raison de la reconstruction et du réaménagement, comme Banpo-dong à Seocho-gu, Gaepo-dong à Gangnam-gu, Sangil-dong à Gangdong-gu, Mapo-gu et Seongdong-gu, ainsi que parmi les zones comptant de nombreux enfants du fait de la nature des nouvelles villes, comme Songdo et Cheongna à Incheon, Pangyo à Gyeonggi-do, Dongtan à Hwaseong, Gwanggyo à Suwon et Hanam.
Le représentant a déclaré : « Les districts d'Incheon Cheongna et de Gajeong comptaient autrefois de nombreux logements invendus, mais la situation a changé », et « Là où les jeunes affluent et où la population augmente, les prix de l'immobilier finissent par grimper. »
--- p.105, extrait de « ‘Cho-pum-a’, ‘Eui·chi·han·su’··· Variables qui déterminent la valeur de l’investissement »

Bien que le plafond des prêts ait été réduit, les appartements dont le prix est inférieur à 800 millions de wons n'ont pas été significativement affectés ; il est donc intéressant d'y réfléchir si vous souhaitez y vivre.
Les régions sélectionnées étaient Eunpyeong-gu, Séoul, Singil-dong, Munrae-dong et Dongdaemun-gu dans Yeongdeungpo-gu.
« C’est le moment de trouver un appartement où vous pourrez réellement vivre », a déclaré le PDG Kim. « Si les prix ont trop augmenté dans le quartier qui vous intéressait, il serait judicieux de regarder les environs. »
Le représentant Park a également conseillé de privilégier les zones suburbaines et les constructions semi-neuves au cours des 10 prochaines années plutôt que les constructions neuves.
Dans la province de Gyeonggi, les six principales villes ont été sélectionnées : Suwon, Yongin, Goyang, Hwaseong, Seongnam et Bucheon.
Il a déclaré : « À Suwon et Yongin, les appartements existants sont plus intéressants que les neufs, et à Goyang, des projets d'appartements neufs à prix abordables sont prévus dans la troisième ville nouvelle (Changneung), il est donc judicieux d'y jeter un œil. » Il a également ajouté : « À Hwaseong, il est préférable de déménager dans la nouvelle ville de Dongtan, et à Seongnam, Pangyo et Bundang connaissent une forte croissance, il est donc préférable d'envisager la rénovation urbaine. »

--- p.117, extrait de « 2026, “À propos de” ? »