Entrée à 18 ans

Productivité de l'espace 22
Services immobiliers et spatiaux 22
Économies d'échelle 23
Économies d'agglomération 26
Volatilité des services spatiaux 33
38e utilisation de Choi Yoo-hyo

Espace et Crédit 43
Espace et Personnes 43
Risque de crédit locataire 44
Risque de crédit du propriétaire 46
Productivité et crédit 51

Système spatial 62
Usages et densité 63
Droits d'utilisation et de développement 68
Permis 75
Partage 84
Zone 92
Prix ​​100

Changement d'espace 110
Population, économie, richesse et croissance urbaine 110
Surdéveloppement des villes et aménagement du territoire 119
Irréversibilité de l'espace 125
Revitalisation des centres-villes et essor puis déclin des quartiers commerciaux 135
droit d'entrée pour les propriétés commerciales 143
Obsolescence fonctionnelle du logement 148

Type d'espace 155
Espace de travail 155
Espace de vente 161
Espaces résidentiels et d'hébergement : 175
Distribution de l'espace 182

Espace et Capital 187
Décomposition des droits 187
Actifs réels 190
Caution locative 200
Structure d'investissement immobilier 216
Droits de prévente 234
242 membres

La valeur de l'espace 254
Résultat net d'exploitation 255
Structure de partage des frais de gestion 259
Comment reconnaître l'avantage d'un dépôt 265
Coûts liés à l'effet de levier et aux véhicules à vocation spécifique 267
Structure des flux de trésorerie et des décisions d'investissement 268

Produit spatial 281
Segmentation du marché 282
Différenciation des produits 288
Modifications du produit 295

En conclusion 311

La valeur de l'espace (Annexe) 319
Scénario 319 : Flux de trésorerie estimés
Remboursement du capital 334
Loi sur les dépôts et le remboursement des bénéfices 341
Flux de trésorerie provenant des projets de développement 345
Structure et système d'évaluation du marché immobilier 363

Référence 376
?
133 questions et réponses sur l'immobilier
Page de questions et réponses
1 Qu’est-ce que la productivité spatiale ? 23
2. Les biens immobiliers plus grands sont-ils plus chers ? Ou les biens immobiliers plus petits sont-ils plus chers ? 24
3 Quels sont les quartiers d'affaires de Séoul et quel est leur coût de la vie ? 28
4 Quel magasin vend les articles les plus chers ? 30
5 Quel est le prix du loyer à Myeongdong ? 31
6 Quel est le ratio ventes/loyers ? 35
7 Pourquoi le crédit est-il important ? 43
8 Quels dommages peuvent résulter du choix d'un mauvais locataire ? 44
9. Quels dommages peuvent survenir si le propriétaire tombe entre de mauvaises mains ? 46
10 Comment éviter de se faire expulser d'un bâtiment ? 48
11 Quels types de biens attirent les bons locataires ? 51
12 Qu'est-ce qu'un bail post-location ? 52
13. Le coefficient d'occupation des sols est-il important ? Le coefficient d'emprise au sol est-il important ? 66
14 Comment se forme la valeur foncière en Chine ? 69
15 Quelle est la valeur des terres agricoles pures ? 70
16 Comment évolue la valeur d'un terrain loué ? 73
17 Qu’est-ce que le shopping de permis ? 81
18 Comment la réglementation modifie-t-elle le logement ? 82
Si vous divisez un bâtiment et le vendez en plusieurs parties, cela vous coûtera-t-il plus cher ou moins cher ?
Quelle est la structure de gouvernance de l'immeuble de 20 unités ? 86
21 Que sont les appartements, les condominiums et les coopératives aux États-Unis ? 87
22 Pourquoi les appartements coréens ont-ils autant de balcons ? 93
23 Comment les balcons d'appartement déforment le plan d'étage
24 Pourquoi chaque installation a-t-elle un système de zones différent ? 97
25 Qu'est-ce qu'une zone de location ? 99
26 Pourquoi la Corée affiche-t-elle publiquement les prix de ses terrains ? 100
27 Pourquoi établit-on des contrats et des accords d'acompte dans le secteur immobilier ? 101
28. Comment la population de notre pays a-t-elle évolué au cours des 600 dernières années ? 110
29 Quel est le pays le plus densément peuplé au monde ? 111
30 Quel pays connaît la croissance économique la plus rapide au monde ? 113
31 Quel est le pays au monde qui s'urbanise le plus rapidement ? 114
32 Quel est le pays qui épargne le plus au monde ? 116
33. Combien d'argent possèdent les Coréens ? 116
Quel est le pourcentage de travailleurs indépendants dans 34 pays de l'OCDE ? 118
35 Pourquoi les villes coréennes sont-elles surdéveloppées ? 119
36 Que sont les projets de réaménagement foncier et les projets de développement résidentiel ? 120
Quel est le volume cumulé de logements pour les projets d'aménagement foncier ? 121
38 Quels effets secondaires le projet d'aménagement du territoire a-t-il engendrés ? 124
39. Qu'est-ce que l'irréversibilité de l'espace ? 125
Quel est le coût de transition de 40 places ? 127
41 Que se passe-t-il dans une ville irréversible ? 128
42 Pourquoi les bâtiments sont-ils petits en centre-ville et grands en périphérie ? 128
43 Pourquoi les déplacements domicile-travail ont-ils lieu du centre-ville vers la périphérie ? 134
44 Quels sont les phénomènes de revitalisation urbaine à New York, Tokyo, Pékin, Shanghai et Séoul ? 136
45 Pourquoi les quartiers commerçants de Séoul connaissent-ils des croissances et des déclins si rapides ? 142
46 Pourquoi des frais sont-ils facturés pour les droits de propriété commerciale ? 144
47 Que se passe-t-il lorsque les redevances sont légalisées ? 147
48 Qu’est-ce que l’obsolescence fonctionnelle dans le logement ? 148
49 Comment les emplacements des bureaux sont-ils déterminés ? 155
Pourquoi y a-t-il autant de centres d'appels dans le sud-ouest de Séoul ? 156
51. Quel est le taux de rentabilité des bureaux régionaux en ville ? 157
52 Que sont les centres de données et les bureaux équipés ? 159
53 En quoi les structures de distribution de la Corée et des États-Unis diffèrent-elles ? 162
54 Que sont les supermarchés et les centres commerciaux en Corée ? 165
55 Quels sont les risques liés à la vente de biens immobiliers commerciaux ? 167
56 Qu'est-ce qu'un centre commercial de banlieue ? 168
Quels sont les avantages et les inconvénients de ce parc d'attractions de 57 places ? 171
58 Comment fonctionnent les logements de quartier ? 175
59 Qu'est-ce que le temps partagé ? 178
60 Qu'est-ce qu'un entrepôt personnel ? 181
61 Comment la propriété est-elle décomposée ? 188
Dans quelle mesure les Américains investissent-ils dans l'immobilier ?
63 Pourquoi a-t-il été difficile pour les investisseurs institutionnels d'investir dans le logement dans notre pays ? 192
64 Quelle est la nature de l'investissement immobilier ? 193
65 Pourquoi les petites propriétés offrent-elles des rendements inférieurs à ceux des grandes propriétés ? 196
66 Pourquoi les gens gagnent-ils plus lorsqu'ils ont plus d'argent ? 197
67 Pourquoi les dépôts de garantie locatifs en Corée sont-ils si particuliers ? 200
Le dépôt est-il un paiement de loyer ou un prêt ? 201
69 Pourquoi un dépôt de garantie est-il un type de contrat d'option ? 203
70 Dans quels cas le dépôt de garantie augmente-t-il ? 208
71 Pourquoi existe-t-il une période d'avant-guerre ? 210
Pourquoi n'y a-t-il pas de dépôts pour les goshiwon ?
73 Comment le dépôt a-t-il accru l'efficacité économique ? 215
74 En quoi le dépôt de garantie a-t-il profité aux propriétaires et aux locataires ? 215
75 Quelle est la structure des investissements immobiliers en Corée ? 216
76 Quelle est la différence entre les obligations immobilières et les actions ? 219
77 Pourquoi utiliser une société à vocation spécifique pour les investissements immobiliers ? 220
78 Qu'est-ce qu'un conduit ? 222
79 Pourquoi les particuliers fortunés créent-ils des sociétés ? 224
80 Pourquoi les fonds de capital-investissement à transaction unique dominent-ils le marché de l'investissement immobilier ? 225
81 Quels sont les avantages des fonds communs de placement immobiliers à aveugle ? 229
82 Quels sont les avantages des fonds communs de placement immobiliers ? 229
83 Pourquoi les structures d'investissement pour le développement et l'investissement immobilier étaient-elles différentes en Corée ? 230
84 Pourquoi des conflits d'intérêts apparaissent-ils dans la structure des projets de développement de la Corée ? 232
85 Pourquoi la Corée développe-t-elle l'espace avec une vision aussi court-termiste ? 233
86 Qu'est-ce qu'un droit d'abonnement ? 235
87 En quoi les droits de prévente profitent-ils à la fois aux acheteurs et aux promoteurs ? 239
Quelle est l’asymétrie d’information qui résulte des 88 droits de souscription à l’espace commercial ? 240
Quels sont les effets secondaires du système de plafonnement des prix des logements de 1989 ? 240
Qu'est-ce qu'un abonnement 90 ? 242
Quels sont les avantages des adhésions pour les membres et les exploitants de terrains de golf ? 244
92 Que se passe-t-il si la valeur d'une adhésion diminue ? 246
93 Pourquoi le financement direct par l'immobilier a-t-il émergé en Corée ? 247
94 Comment le financement direct répartit-il les bénéfices excédentaires ? 248
95 Comment est structuré le revenu net d'exploitation immobilier ? 255
96 Comment sont structurées les charges d'exploitation immobilières ? 257
97 Qui paie les frais de gestion : le propriétaire ou le locataire ? 259
98 Existe-t-il une marge sur les frais de gestion ? 261
99 Quelle est la structure de partage des frais de gestion sur le marché immobilier ? 263
Dépôt de 100 : faut-il investir ou emprunter ? 265
101 Comment sont structurés les flux de trésorerie immobiliers ? 268
102 Pourquoi l'évaluation immobilière est-elle basée sur les flux de trésorerie avant effet de levier ? 270
103 Que décider en matière d'investissements immobiliers ? 272
104 Qu'est-ce que la segmentation du marché ? 282
105 Que recherchent les acheteurs de maisons individuelles ? 283
106 Quelles sont les caractéristiques communes des complexes d'appartements de luxe ? 285
Pourquoi les goshiwons sont-ils plus chers au pied carré que les maisons individuelles de luxe ? 286
Pourquoi construit-on des appartements de trois chambres aux étages supérieurs d'immeubles de studios ou d'immeubles commerciaux ?
109 Qu'est-ce que la différenciation des produits ? 289
110 Comment la différenciation des produits est-elle réalisée ? 289
111 Quels avantages la différenciation des produits apporte-t-elle aux consommateurs ? 290
112 Comment élaborer une stratégie de repérage des points de repère ? 291
113 Comment fonctionnent les marques d'appartements en Corée ? 293
114 Que se passe-t-il lorsque la croissance économique ralentit ? 297
115 Quel est l'impact de la croissance économique et de la croissance des revenus sur le marché immobilier ? 298
116 Comment évoluent la structure démographique et familiale de la Corée ? 302
117 Quel est l'impact de la croissance économique de la Chine ? 307
118 Quelles sont les caractéristiques du marché immobilier coréen ? 311
119 Quels sont les problèmes liés à la politique immobilière de la Corée ? 315
120 Comment fonctionne le flux de trésorerie des investissements immobiliers en Corée ? 319
121 Qu'est-ce qu'un multiplicateur de capitaux propres ? 331
122 Comment faut-il interpréter le taux d'intérêt d'exploitation d'un dépôt ? 332
123 Comment les rendements sont-ils déterminés ? 335
124 Quels sont les taux de capitalisation des principales villes de la région Asie-Pacifique ? 338
125 Quelles sont les caractéristiques du taux de capitalisation pour un bien immobilier avec dépôt de garantie ? 341
126 Quelles sont les options de vente pour le projet de développement ? 345
127 Quelle est la différence en matière de financement entre le financement avant et après la vente ? 347
128 Quels sont les avantages de la prévente et de l'après-vente ? 357
129 Quelles sont les trois méthodes d'évaluation immobilière ? 366
130 Pourquoi les propriétés avec bâtiments sont-elles calculées en fonction du prix unitaire par unité de surface de terrain ? 368
131 Quand la valeur d'un bâtiment est-elle surévaluée ou sous-évaluée ? 372
132 Les coûts indirects et les profits liés au développement correspondent-ils à la valeur du terrain ou à la valeur du bâtiment ? 373
133 La taxe sur la valeur ajoutée est-elle incluse dans le prix de la transaction immobilière ? 374

« La valeur de l'espace » explique le fonctionnement structurel du marché immobilier coréen.
Il explique pourquoi des événements, petits ou grands, se produisent sur le marché immobilier et comment ils changent nos vies.
Le marché immobilier coréen a été reconstruit à l'aide des mots-clés suivants : espace, productivité, crédit, système, changement, type, capital, valeur et produit.
Vous pouvez également consulter 133 questions et réponses sur le marché immobilier coréen.

Ce livre a été écrit pour les personnes intéressées par l'immobilier, celles qui pratiquent et font de la recherche dans le domaine du développement, de l'investissement, de la finance, de l'analyse, de la gestion, de l'évaluation et des politiques immobilières, ainsi que celles qui se préparent aux examens d'agent immobilier et d'évaluateur immobilier.
Nous avons toutefois essayé de le rendre facile à comprendre, même pour ceux qui ne connaissent pas le marché immobilier.
--- Auteur : Park Seong-sik, docteur en urbanisme, expert immobilier agréé

« La valeur de l'espace » est un ouvrage qui analyse le marché immobilier coréen de manière tridimensionnelle en utilisant les théories économiques et de gestion les plus récentes.
La lecture est agréable car la logique est expliquée de manière simple et approfondie.
--- Pyeon Ju-hyeon, docteur en économie, professeur à la Korea University Business School

Fort de sa vaste expérience pratique, l'auteur a rédigé un exposé complet et accessible des informations et du savoir-faire essentiels du marché immobilier.
Il regorge de contenu utile non seulement pour les débutants en immobilier, mais aussi pour les professionnels du secteur tels que les avocats, les évaluateurs immobiliers, les experts-comptables et les agents immobiliers.
--- Lee Hyun-gyu, avocat coréano-américain, Pacific Law Firm

C'est le livre sur l'immobilier le plus intéressant que j'aie jamais lu.
Il s'agit du premier ouvrage à proposer une analyse perspicace des enjeux du financement immobilier.
Plus je lis, plus ça me passionne.
--- Kim Beom-jun, analyste financier certifié (CFA), Hana Asset Management