Prologue : Revenus locatifs et plus-values ​​: des résultats éprouvés pour l'investissement immobilier japonais

Chapitre 1 : Commençons par une bonne compréhension de l'immobilier japonais
01 Fixez-vous un objectif de profit : gain de revenu ou gain en capital
Les vents du changement qui soufflent sur le marché immobilier depuis 2020
02 Le carrefour de la stratégie d'investissement : logements ou propriétés commerciales ?
Pourquoi les investissements immobiliers commerciaux affluent-ils en Corée ?
Pourquoi l'investissement immobilier est une priorité absolue au Japon
3 raisons pour lesquelles l'immobilier commercial est une opportunité
03 L'externalisation de la gestion n'est pas une option, c'est une nécessité.
Gestion de base
Renouvellement du contrat et du nom
Confirmer la remise en état d'origine lors du déménagement
Inspection et entretien des systèmes d'incendie
Les frais élevés constituent un inconvénient
Les 10 meilleures sociétés de gestion à Tokyo

Chapitre 2 : Les bâtiments commerciaux du Japon : dévoiler la carte des opportunités
01 L'univers architectural japonais, différent de celui de la Corée
Pourquoi les bâtiments de Tokyo peuvent être plus hauts
Est-ce également efficace pour un usage commercial sur des terrains limités ?
02 Avantages et inconvénients de chaque type de bâtiment : où investir
Quels sont les types d'investissements immobiliers au Japon et en Corée ?
Quels sont les attraits des logements locatifs à usage mixte, d'un complexe commercial et résidentiel ?
03 Stratégies d'investissement dans l'immobilier commercial à Tokyo en fonction de l'emplacement
La demande, la stratégie opérationnelle et le réseau de transport déterminent l'emplacement.
Comment comprendre le marché immobilier japonais
04 Domaines recommandés à lire concernant les politiques
Premièrement, anticipez l'avenir de Tokyo et investissez-y à l'avance.
Deuxièmement, soyez attentifs aux changements survenus sur le réseau ferroviaire reliant le pays.
Troisièmement, examinons les principaux itinéraires vers Tokyo.
Carte des profits 05 créée par Railway Lines
Tokyo, une ville densément connectée au centre
Un réseau de transport national plus rapide
Étude de cas 06 - La baie de Tokyo, le théâtre le plus brûlant
L'importance de la région de la baie de Tokyo
Les modifications de prix qui peuvent être confirmées par avis public
Le plus gros point faible, ce sont les catastrophes naturelles.

Chapitre 3 : Mon premier récit de gestion d'investissements immobiliers au Japon
01 Une crise inattendue : l'épidémie de coronavirus
Au début, quand je ne connaissais pas grand-chose à la culture d'entreprise japonaise,
La crise du coronavirus a débuté en même temps que l'achat du bâtiment.
02 Lutter contre la vacance de poste et élaborer des contre-mesures
La première étape pour gérer les postes vacants est d'affronter la réalité.
J'ai demandé son avis au responsable japonais local.
Décider de réformer malgré les inquiétudes
Combien a coûté la rénovation ?
Augmentation réussie de la rentabilité de 10 % grâce à la réforme
03 Renouvellement réussi ! Le secret pour augmenter votre loyer
Une nouvelle perspective sur l'augmentation des loyers
Une situation gagnant-gagnant avec un nouveau locataire
04 Recevoir une offre de vente inattendue
Le marché immobilier coréen a évolué dans le sens inverse de celui du Japon.
Pourquoi j'ai hésité à vendre le bâtiment
La valeur de l'espace renaît après la pandémie.
05 Une stratégie de vente qui a généré un rendement de 150 % en 3 ans
Des promoteurs qui construisent des bâtiments plus grands et plus beaux grâce à leur capital
La valeur des terres révélée dans le cas des collines d'Azabu Dai
La base des négociations de prix est « ce qui suit l'investissement ».
Un bien immobilier de qualité est la première chose que les vendeurs demandent.
Un nouvel objectif que j'ai trouvé grâce à la vente

Chapitre 4 : Une nouvelle perspective sur le second investissement
01 Rétablissement des critères d'inscription
Commencez à rechercher de nouvelles opportunités d'investissement au Japon.
Sur un marché en hausse, il faut agir vite.
02 Des changements ressentis sur le terrain, la vitalité de l'industrie touristique
Vérifier sur place la vitalité du secteur touristique
Il est interdit de toujours voir les choses sous un jour positif.
03 Un bâtiment commercial nouvellement visible
Une nouvelle forme d'immobilier attire l'attention.
Le taux de vacance auquel vous devez être le plus attentif
Décider d'un deuxième investissement dans un immeuble commercial
L'immobilier commercial, c'est avant tout le passage des gens.

Chapitre 5 : Savoir-faire en matière d’investissement pour générer des profits, des plus-values ​​et même un projet de vie avec un seul bâtiment
01 Le secret pour augmenter la valeur, Value Up
Réforme valorisante qui apporte un changement immédiat aux profits
Stratégie de valorisation des promoteurs immobiliers visant à maximiser la valeur potentielle des biens immobiliers.
Soyez un investisseur avisé qui vise les deux.
02 Le déroulement de l'exécution, de l'achat à la vente
La première étape pour investir dans l'immobilier à l'étranger
Finalement, la différence la plus importante vient d'ici.
N'étudiez pas l'immobilier, faites-le.
03 Qui achètera : Stratégie de vente
Comment trouver des propriétés qui prendront de la valeur avec le temps
Adoptez le point de vue des utilisateurs finaux, des investisseurs et des développeurs.
N'oublions pas le critère de nationalité.
04 L'impact des taux de change sur l'investissement
Immobilier locatif : comment tirer profit des taux de change
Comment interpréter les taux de change pour vous aider à investir
05 Une stratégie à long terme qui prend en compte à la fois l'investissement et la migration.
L'investissement immobilier peut-il vous aider à immigrer ?
Deux critères importants à prendre en compte

Résumé des tableaux et données clés du texte
Le pouvoir de choisir, d'aller de l'avant et, finalement, de grandir

Le marché immobilier japonais passe d'un modèle axé sur le profit à un modèle basé sur les prix. Pourquoi maintenant ?

Le marché immobilier japonais a longtemps été perçu comme un marché axé sur le profit et centré sur les « gains de revenus (revenus locatifs mensuels) ».
Cependant, à partir de 2013, les prix des terrains ont recommencé à augmenter et, à partir de 2022, une tendance à la hausse de grande ampleur se dessinera, centrée sur Tokyo, qu'il s'agisse de constructions neuves ou existantes.
Avec des taux d'intérêt bas, un yen faible, un afflux de capitaux étrangers et une reprise explosive du tourisme, le marché immobilier japonais ne se concentre plus uniquement sur les loyers mensuels.


L'auteur, s'appuyant sur son expérience de génération de revenus locatifs mensuels grâce à des taux d'intérêt fixes bas et à la faiblesse du yen, et même sur la réalisation de plus-values ​​en vendant pendant un marché haussier, affirme que l'objectif pour l'immobilier japonais devrait être fixé à « 50 % de gain de revenus et 50 % de plus-value ».
Ce livre propose un guide, s'appuyant sur des données et des exemples concrets, pour illustrer les nouvelles opportunités offertes aux investisseurs étrangers par l'immobilier japonais, dans le marché en plein essor qui se développera après 2022.

Pourquoi un « mini-bâtiment » commercial plutôt qu'un bâtiment résidentiel ?

Le personnage principal du rayon immobilier des librairies japonaises reste « Ildong Apartment (Ildong Mansion) ».
Avec une forte proportion de ménages d'une seule personne et une demande de logements soutenue, le logement reste la cible d'investissement la plus familière pour les investisseurs japonais, avec un faible risque de vacance.
Ainsi, sur le marché réel, les logements se vendent rapidement, tandis que les bâtiments commerciaux sont confrontés à une concurrence relativement moindre.


L'auteur considère ce point comme un « créneau » réservé aux investisseurs coréens.
L'ouvrage compare les propriétés résidentielles et commerciales en les classant selon les dépôts de garantie, les types de baux, les réparations et les restaurations, ainsi que les structures fiscales et de profit.
Même pour un immeuble dont le loyer mensuel est de 100 millions de yens, le dépôt de garantie et les mensualités s'élèvent à environ 3 millions de yens pour un immeuble résidentiel, tandis que pour un immeuble commercial, le dépôt de garantie seul peut atteindre 10 millions de yens. Ces chiffres concrets illustrent comment ce dépôt de garantie constitue un puissant levier permettant de réduire les fonds propres initiaux.
Il fournit également des exemples de la manière dont les stratégies de relocation et d'expulsion des propriétaires sont conçues pour être beaucoup plus avantageuses.
Avec un nombre de touristes atteignant des niveaux records depuis la pandémie et une reprise rapide des centres-villes et des zones touristiques, l'auteur souligne que « la véritable opportunité au Japon actuellement réside non pas dans les immeubles résidentiels, mais dans les petits immeubles commerciaux ».

Au-delà des cinq arrondissements de Tokyo : une stratégie d'aménagement du territoire par le biais des politiques publiques, des chemins de fer et de la régénération urbaine

L'auteur, qui se préparait à son premier investissement, comme d'autres investisseurs, s'est concentré uniquement sur les cinq arrondissements de Tokyo (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku et Shibuya).
Cependant, après avoir vécu l'expérience d'achat, d'exploitation et de vente de mon premier immeuble il y a près de 30 ans, j'ai pu élargir mes horizons à tout Tokyo lors de ma recherche d'un deuxième bien immobilier.
Comme il s'agissait d'un bâtiment commercial, un agrandissement était possible.

Le principal atout de cet ouvrage réside dans la combinaison de l'expérience de terrain et de l'analyse des données de l'auteur avec une perspective structurelle sur « l'urbanisme, les politiques, le réseau ferroviaire et la régénération urbaine de Tokyo ».
D'après les données du ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme et les documents de planification de la ville métropolitaine de Tokyo,
- Des projets de réaménagement et de zonage à grande échelle qui changeront l'avenir de Tokyo
- Plans d'infrastructures de transport, comprenant un réseau ferroviaire national, le prolongement du Shinkansen et la ligne d'accès à l'aéroport de Haneda.
- Modifications des principaux axes routiers reliant densément le centre de Tokyo et ses environs.
Il analyse la zone en trois dimensions et vous indique sur une carte la zone dans laquelle vous devez entrer.
Grâce aux cartes stratégiques et aux données produites par l'auteur, vous pouvez constater une méthode d'analyse de localisation qui va au-delà du simple fait de dire « quel quartier est en vogue » et qui prend en compte conjointement les politiques, les infrastructures ferroviaires et les structures de la demande.


Le savoir-faire opérationnel de cet immeuble de 30 ans lui a permis de surmonter les périodes de vacance locative liées à la pandémie et d'augmenter les loyers de 10 %.

Le premier bâtiment décrit par l'auteur n'était pas une construction neuve, mais un immeuble mixte (commercial et résidentiel) achevé il y a plus de 30 ans.
Conformément à la réglementation immobilière japonaise, le prix de vente diminue avec le temps, et en raison de l'épidémie de COVID-19 survenue juste après l'achat en 2019, je n'ai pas pu me rendre au Japon et j'ai dû régler à distance les problèmes de vacance locative et divers autres soucis.


Ce livre expose en détail le savoir-faire opérationnel accumulé au cours du processus de résolution de cette crise.
Ce livre explique, à travers des exemples concrets, la structure d'externalisation de la gestion et les pratiques de location à la japonaise, la répartition des responsabilités avec les sociétés de gestion locales pour les renouvellements de contrats, les expulsions, les contrôles de remise en état, les inspections incendie et l'entretien des installations, ainsi que la stratégie de réforme qui a été tentée malgré l'opposition des sociétés de gestion parce qu'il s'agissait d'un investisseur étranger.
En particulier, la méthode employée par l'auteur pour rénover les deuxième et quatrième étages et les mettre sur le marché avec un loyer mensuel plus élevé, augmentant ainsi le rendement d'environ 10 %, a des implications pratiques pour les investisseurs étrangers.
Le directeur japonais a déclaré : « Ce n'est pas adapté au marché », mais l'auteur a persévéré, fort de son expérience en Corée et de sa conviction quant à la « demande d'espaces légèrement plus propres et mieux entretenus », et a ainsi réussi en exploitant précisément une lacune du marché immobilier.
Ce livre montre comment transformer la faiblesse d'un investisseur étranger en un atout en décryptant la demande et les positions que les investisseurs locaux ne peuvent pas percevoir.

Le marché immobilier japonais est conçu pour vendre, et non pas seulement pour acheter et conserver.

Nombre d'investisseurs ne pensent qu'à acheter et à exploiter, remettant la vente au « moment opportun ».
Cependant, l'auteur affirme que l'investissement des investisseurs étrangers dans l'immobilier japonais se termine finalement par une « sortie ».
La scène la plus spectaculaire du livre raconte comment il a vendu son premier immeuble, acheté en 2019, à un promoteur immobilier du centre de Tokyo, réalisant un profit d'environ 150 % en seulement trois ans.


Dès le départ, l'auteur a élaboré une stratégie de revente avantageuse en analysant l'extérieur et la structure du bâtiment, la topographie et l'accès routier, ainsi que le coefficient d'occupation des sols et le coefficient d'emprise au sol. Grâce à ces calculs, le bien a attiré l'attention d'un promoteur immobilier à la recherche d'un terrain à fort potentiel de développement. Des négociations, entamées par un simple courriel, ont permis de réaliser un bénéfice de 900 millions de wons.


Dans le dernier chapitre, l'auteur présente un cadre d'analyse du marché immobilier qui examine simultanément trois perspectives : celle des utilisateurs finaux, celle des investisseurs et celle des promoteurs.
Avant d'acheter, il est nécessaire de vérifier si le bien est « habitable » pour l'utilisateur final, « comment il est géré » pour l'investisseur et « quel est son potentiel de valorisation » pour le promoteur, afin que, le moment venu de revendre, quelqu'un puisse créer un bâtiment pour lequel il sera prêt à payer un prix plus élevé.
Le message final de ce livre n'est pas simplement un rêve d'« acheter un immeuble au Japon », mais une stratégie à long terme qui englobe les profits, les prix du marché et même la planification de vie.