Lors de la publication du livre
Les revers immobiliers du gouvernement Moon Jae-in exigent responsabilité et réflexion.
Pourquoi l'administration Moon Jae-in n'a pas réussi à maîtriser les prix de l'immobilier | Pour un débat constructif | Immobilier et politique : une réalité que nous préférons ignorer

Première partie : Les revers de la politique immobilière du gouvernement Moon Jae-in

Chapitre 1 Qu'est-il arrivé à l'immobilier ?
: La flambée des prix de l'immobilier et la colère du public

Les prix des maisons ont doublé.
* Regardez de plus près : Des statistiques immobilières auxquelles même le gouvernement ne peut se fier ?
28 mesures immobilières, grandes et petites.
La division et les blessures laissées par la flambée des prix du logement

Chapitre 2 : Pourquoi l'administration de Moon Jae-in n'a-t-elle pas réussi à contrôler les prix du logement ?
Incompétent ou inadéquat ?

C'était une situation difficile
L'administration de Moon Jae-in est-elle incompétente ou inadéquate ?
Théorie de l'intention | Théorie de l'incompétence | Théorie de l'inadéquation | La situation était difficile, mais si seulement nous avions fait mieux…
* Regardez de plus près : la théorie de la pénurie et la diabolisation des propriétaires de plusieurs logements.
Les quatre responsabilités de l'administration Moon Jae-in
Les prêts immobiliers auraient dû être davantage encadrés | Les inquiétudes concernant l'offre n'ont pas été rapidement apaisées | La confiance dans la réglementation immobilière a été perdue | Le leadership politique a faibli
Pour éviter que cela ne se reproduise
* Regardez de plus près : Mes erreurs et mes responsabilités

Partie 2.
Examinons de plus près la question immobilière.

Chapitre 3 : Le problème récurrent de l'immobilier
Pourquoi les prix des maisons ne cessent de monter et de descendre ?

J'ai vécu la même chose à nouveau
Au cours des 30 dernières années, le monde a connu trois vagues.
La peur : entre FOMO et FOOTBALL
La structure de la hausse et de la baisse des prix des logements
* Regardez de plus près : les prix des maisons sont-ils dus à l’offre ou aux taux d’intérêt ?

Chapitre 4 : Laisser l'immobilier au marché ?
Mais le gouvernement devrait assumer ses responsabilités.

Marché, marché, marché !
Le sentiment anti-marché devient une arme d'incitation.
Pourquoi le gouvernement ment-il ?
* Regardez de plus près : la politique immobilière est-elle guidée par l’idéologie ? NON.

Chapitre 5 : Uniquement de la réglementation et aucune offre ?
: S'agit-il d'une offre insuffisante ou d'une demande excessive ?

La hausse des prix de l'immobilier est-elle due à une offre insuffisante ?
Comment augmenter correctement l'approvisionnement urbain
Est-il possible de réserver un terrain à l'avance ?
« Le foyer n’est pas le pain quotidien » : Éléments à considérer dans le contexte de la théorie de la pénurie d’approvisionnement

Chapitre 6 : Les impôts fonciers qui mécontentent tout le monde
Le problème venait-il d'une valeur élevée ou d'une valeur basse ?

Peut-on contrôler les prix de l'immobilier par le biais des impôts ou non ?
L'origine de la politique de l'impôt foncier remonte au président Park Chung-hee.
* Lire la suite : Pourquoi nous avons toujours besoin d’une taxe foncière complète
populisme de l'impôt foncier
* Lire la suite : Impôt foncier et revenu de base
Taxe de transfert qui peut être évitée
Impôts fonciers : le plus gros problème est la perte de confiance.

Chapitre 7 : Pourquoi la finance est essentielle
Lorsque l'argent abonde, les prix de l'immobilier augmentent.

Les prix de l'immobilier et les cours de l'argent évoluent en sens inverse.
La chute des prix de l'immobilier provoquée par la COVID-19
La Corée a suivi le même chemin.
Avez-vous négligé l'immobilier pour défendre l'économie ?
* Regardez de plus près : même alors, les taux d'intérêt étaient le personnage principal.
* À examiner de plus près : Les arguments en faveur d’un assouplissement de la réglementation des prêts pendant la période électorale, dans un contexte de flambée des prix de l’immobilier.

Chapitre 8 : Les deux visages des propriétaires de plusieurs logements
Le coupable ou le bouc émissaire ?

Les sociétés de location privées ont-elles fait augmenter les prix des logements ?
Réforme opaque du marché locatif et ma responsabilité
Tout le monde ne peut pas vivre dans ma maison
Comment coexister avec plusieurs propriétaires
* Lire la suite : Villa King et la fraude Jeonse

Chapitre 9 : L'illusion des « appartements à moitié prix »
Le populisme immobilier comme une drogue

Plus, moins cher
Rien n'est gratuit.
Le summum du populisme : les appartements à moitié prix
Il n'existe pas de politique de logement idéal.

Chapitre 10 : Les logements sociaux locatifs ne sont-ils plus nécessaires ?
Les jeunes qui souhaitent devenir propriétaires plutôt que locataires

S'agit-il de logements locatifs sociaux ou de logements sociaux ?
Plus les prix de l'immobilier sont instables, plus les logements locatifs sociaux sont nombreux.
En réalité, seulement 5,5 % des logements locatifs sociaux sont

Chapitre 11 : Financiarisation et marchandisation des investissements dans le logement
Le monde entier est confronté au même problème.

Un élément clé pour comprendre le problème : la financiarisation du logement
La génération qui n'a d'autre choix que de louer contre la génération des propriétaires.
Existe-t-il des alternatives à la financiarisation du logement ?
* Regardez de plus près : s’agit-il d’une génération ou d’une classe ?
Les prêts Jeonse sont le combustible qui alimente la hausse des prix de l'immobilier.

Partie 3.
Que devons-nous faire ?

Chapitre 12 : Le pays du populisme immobilier
Au-delà de l'égalitarisme, du sensationnalisme et du romantisme

Le destin du problème immobilier coréen : familisme et égalitarisme
Le populisme qui a ruiné la politique immobilière
Populisme de quantité | Populisme des appartements à moitié prix | Populisme fiscal
Il n'existe pas de solution magique qui dise : « Faites simplement ceci. »
Fondamentalisme du marché | Fondamentalisme de l'impôt foncier | Fondamentalisme de la transparence des coûts | Romantisme, idéalisme et démagogie débridés
* Lire la suite : Est-il possible de prédire les prix des logements ?

Chapitre 13 : Éléments à prendre en compte dans la frustration de l’administration Moon Jae-in
Pour éviter que cela ne se reproduise

Choses à apprendre et sur lesquelles réfléchir
Dix points à considérer suite à la frustration de l'administration Moon Jae-in
Notre pays a ses propres problèmes et sa propre culture immobilière | Le cœur du problème immobilier mondial réside dans la financiarisation du logement | Le marché et l'État ont des rôles à jouer | Des normes doivent être respectées sur le marché immobilier | La demande est forte, l'offre est faible | Certaines politiques doivent être modifiées, d'autres non, en fonction de la conjoncture économique | Libérons-nous de l'emprise du populisme immobilier | Les experts doivent également assumer leurs responsabilités | L'État ne doit plus promettre de contrôler les prix du logement | Ce problème doit être résolu, et il le sera.

Références

Un livre écrit par le responsable de la politique immobilière au sein de l'administration Moon Jae-in

Qu’est-il arrivé au marché immobilier sous l’administration de Moon Jae-in ? Avant tout, l’administration de Moon Jae-in n’est pas parvenue à maîtriser les prix du logement.
Dans de nombreux endroits, le prix des maisons non seulement est resté inchangé, mais a plus que doublé.
Le loyer a également augmenté en conséquence.
De ce fait, la question immobilière a enflammé tout le pays durant la présidence de Moon Jae-in, et beaucoup ont cité cette question comme l'une des raisons du changement de gouvernement vers l'administration de Yoon Seok-yeol.

L'auteur de ce livre, Kim Soo-hyun, ancien chef de cabinet de la Maison Bleue, est mentionné comme la personne responsable ou le concepteur de la politique immobilière de l'administration Moon Jae-in.
Des associations citoyennes, les médias, des experts, le Parti du pouvoir populaire et le Parti démocrate ont également désigné l'auteur comme l'une des personnes les plus responsables de la flambée des prix de l'immobilier.
L'auteur commence cet ouvrage en reconnaissant qu'il porte une grande responsabilité.
Ce faisant, nous examinerons un par un les raisons pour lesquelles l'administration Moon Jae-in n'a pas réussi à contrôler les prix du logement, ce qu'elle aurait dû faire pour les contrôler et pourquoi les prix du logement ont augmenté.
« Quelqu’un comme moi, critiqué par tout le monde, doit prendre la parole en premier » (page 12), dit-il, examinant sérieusement le problème immobilier en Corée.
Cet ouvrage propose une réflexion sur les problématiques immobilières de la société coréenne et identifie des alternatives, tout en revenant sur les raisons de l'échec des politiques immobilières du gouvernement Moon Jae-in.
« Vous pouvez utiliser l’expression que vous voulez – “réflexion”, “aveu” ou “introspection” – mais je crois qu’il serait utile à notre société de révéler les pensées de ceux qui étaient profondément impliqués et concernés à l’époque. » (Page 11) « Si la politique immobilière de l’administration Moon Jae-in a échoué, nous devrions consigner et discuter des raisons de cet échec et des moyens d’éviter qu’il ne se reproduise. »
Nous devons également examiner attentivement les critiques formulées par les nombreuses personnes qui ont soutenu que c'était la bonne façon de procéder.
« Sans une introspection sur l’administration de Moon Jae-in, nous ne pourrons pas aborder correctement les situations susceptibles de se reproduire à l’avenir. » (pp. 71-72)

Les liens entre l'immobilier et la politique

Que signifie le titre de ce livre, « Immobilier et politique » ? L'auteur soutient que la politique immobilière ne devrait pas être influencée par la politique ou l'idéologie.
Avant tout, il souligne que nous ne devons pas nous laisser influencer par le populisme immobilier.
C’est le principe que nous devons adopter et mettre en œuvre en matière de politiques.
Cependant, l'auteur lui-même et l'administration de Moon Jae-in avouent également ne pas être à l'abri de la politisation et du populisme de la question immobilière.

Si les prix de l'immobilier continuent d'augmenter, tout le pays sera plongé dans le chaos.
L’opinion publique est troublée, et le gouvernement et le parti au pouvoir s’inquiètent.
Le parti d'opposition, les médias, les organisations civiques et les experts ont immédiatement commencé à critiquer le gouvernement.
Chacun propose sa propre solution, une prescription qui dit : « Voilà tout ce que vous devez faire. »
Les conservateurs prônent le « laisser-faire du marché », tandis que les progressistes insistent sur le « recouvrement des revenus non gagnés ».
Sur Internet, les prédictions concernant les prix de l'immobilier et les affirmations sensationnalistes pullulent.
Si cela se produit, le monde politique se rangera du côté populiste, promouvant des politiques plus provocatrices.
Au lieu de se concentrer sur la faisabilité de cette politique, ils se préoccupent surtout des solutions que le public, ou plus précisément leurs partisans, plébiscitent.
Dans des périodes comme celles-ci, même le gouvernement perd le nord.
Alors même que nous voyons le pays tout entier secoué par une politique immobilière tumultueuse, nous ne parvenons pas à maintenir une position raisonnable.
Le gouvernement sera bientôt contraint d'adopter des politiques dictées par le populisme.
Plus cela se produit, moins les gens ont confiance dans les politiques publiques et plus ils deviennent anxieux.
L'efficacité de cette politique diminue naturellement.
L'auteur affirme que l'administration de Moon Jae-in a également suivi un processus similaire.
Bien que 28 mesures immobilières, grandes et petites, aient été annoncées, leur effet fut minime et ne laissa derrière elles que divisions et blessures.
L'auteur constate que la politique immobilière est constamment dictée par des pressions politiques, ce que suggère le titre de cet ouvrage.

Pourquoi le gouvernement de Moon Jae-in n'a-t-il pas contrôlé les prix de l'immobilier ?

Alors, pourquoi la politique immobilière du gouvernement Moon Jae-in a-t-elle échoué ? Examinons d’abord ce qui est arrivé au marché immobilier sous son administration.
L'administration de Moon Jae-in a pris ses fonctions à un moment où les prix de l'immobilier étaient en hausse en raison du cycle du marché immobilier.
« Si l’on se base sur l’expérience passée, cette tendance à la hausse allait forcément se poursuivre pendant au moins cinq ans. »
« Ce n’est pas que les prix de l’immobilier aient augmenté après l’entrée en fonction de l’administration Moon Jae-in, mais plutôt que l’administration Moon Jae-in est arrivée au pouvoir pendant une période de hausse des prix de l’immobilier. » (Page 60) C’était une époque où les prix de l’immobilier augmentaient non seulement en Corée, mais aussi dans le monde entier, notamment aux États-Unis, au Royaume-Uni et au Japon.
De fait, entre l'investiture du gouvernement en mai 2017 et son apogée en octobre 2021, les prix des appartements à Séoul ont presque doublé.
Il s'agit de la plus forte augmentation enregistrée depuis l'administration de Roh Moo-hyun.
L’administration de Moon Jae-in a introduit 28 mesures immobilières pour stabiliser les prix du logement, mais ces politiques n’ont pas donné de résultats assez rapidement pour apaiser l’inquiétude du public.
C’est dans ce contexte que la pandémie de COVID-19 a éclaté en 2020.
Les taux d'intérêt ont été abaissés à des niveaux historiquement bas, les remboursements de prêts ont été reportés et plusieurs séries d'aides aux sinistrés ont été versées.
Cependant, à mesure que l'argent libéré s'est dirigé vers l'immobilier, les actions et les pièces de monnaie, les prix des logements ont encore augmenté.
Face à l'envolée des prix de l'immobilier, le pays tout entier est devenu obsédé par cette question.
Le nombre de personnes qui gagnent de l'argent depuis chez elles a augmenté, et ceux qui font confiance au gouvernement et attendent sans acheter de maison sont en colère.
Une vague de manifestations a déferlé pour demander pourquoi ces prix exorbitants du logement ne pouvaient être maîtrisés.
Le parti d'opposition, les médias et les experts ont également critiqué le gouvernement, proposant leurs propres solutions telles que « laisser faire le marché », « pénurie d'approvisionnement » et « récupérer les revenus non perçus ».
Durant la période électorale, divers populismes immobiliers ont connu un essor considérable.
Durant cette période, de nombreuses personnes ont acheté des maisons qui étaient « porteuses d'âme » (qui attiraient l'esprit).
L’administration Moon Jae-in a imposé des réglementations strictes en matière de prêts, mais la dette des ménages a atteint 105,8 % du PIB fin 2021, au moment où la flambée des prix du logement était à son apogée.
Mais bientôt, la bulle a commencé à éclater.
Alors que les États-Unis ont fortement relevé leurs taux d'intérêt en 2022 en raison de l'inflation galopante, les prix de l'immobilier en Corée ont chuté à un rythme alarmant.
Ceux qui avaient acheté une maison avec un budget serré ont subi le double fardeau des taux d'intérêt élevés et de la chute des prix de l'immobilier.
Avec la chute des prix des maisons et l'effondrement des prix des jeonse, il y a même eu des cas où les dépôts de jeonse pour les villas n'ont pas pu être remboursés.
L'incident dit de fraude locative a éclaté.
Des problèmes ont également commencé à surgir dans le secteur de la construction, qui avait connu une augmentation significative des bulles spéculatives pendant la période de flambée des prix de l'immobilier, alors que ces prix commençaient à baisser.
Avec l'envolée des prix de l'immobilier, la société s'est divisée et les dégâts ont été répercutés sur la population.
Dans ces conditions, pourquoi le gouvernement de Moon Jae-in n'a-t-il pas réussi à maîtriser les prix de l'immobilier ?

Les quatre responsabilités de l'administration Moon Jae-in

Sous l'administration de Moon Jae-in, on a assisté à une vague de liquidités sans précédent dans le monde.
Outre les faibles taux d'intérêt et l'assouplissement quantitatif qui persistent depuis la crise financière de 2008, la COVID-19 a entraîné un relâchement monétaire sans précédent dans l'histoire du capitalisme.
L’administration de Moon Jae-in a été confrontée à une situation de marché où le marché immobilier connaissait une période de cyclicité ascendante et une liquidité sans précédent.
Ce n'est pas un « manque d'offre » ou des « problèmes fiscaux », mais bien l'excès de liquidités qui a fait grimper les prix de l'immobilier en Corée.
L'auteur regrette que, malgré la situation de la Corée, l'administration de Moon Jae-in n'ait pas adopté une approche plus proactive et préparé des contre-mesures.
L'auteur souligne que l'administration de Moon Jae-in a quatre responsabilités.

Premièrement, elle n'a pas réussi à freiner plus efficacement les prêts immobiliers.
Dans un contexte d'abondance de liquidités, l'argent afflue sur le marché des actifs et les prix de l'immobilier augmentent.
À cette époque, il était possible d'acheter une maison en empruntant seulement 20 à 30 % du prix de la maison auprès d'un établissement financier.
Il était également courant que les familles utilisent leur propre maison comme garantie pour emprunter de l'argent afin d'aider leurs enfants à acheter une maison.
La situation économique des gens ordinaires s'est détériorée et la polarisation s'est accentuée.
Toutefois, durant cette période, l'administration Moon Jae-in n'a pas réussi à mettre en œuvre une réglementation plus stricte des prêts ni une gestion efficace de l'endettement des ménages. Malgré des réglementations strictes, telles que le ratio prêt/valeur (LTV) et le ratio dette/revenu (DTI), ces mesures n'ont pas permis de freiner les prêts de type « jeonse », les crédits de trésorerie et les prêts aux entreprises.
En particulier, les prêts jeonse sont également devenus un facteur de déclenchement de la hausse des prix du logement.
De plus, l'introduction du DSR, qui mesure la capacité de remboursement par rapport au revenu, aurait dû être accélérée, mais elle a été retardée.
L'auteur souligne que la cause fondamentale de la hausse des prix du logement était le manque de liquidités, et que la clé résidait dans le resserrement de la masse monétaire, mais l'incapacité des décideurs économiques à agir malgré leur connaissance de ce problème a été un facteur d'échec des politiques immobilières.

Deuxièmement, les inquiétudes concernant l'approvisionnement ne se sont pas apaisées rapidement.
Les défenseurs du marché critiquent depuis longtemps l'administration Moon Jae-in pour son incapacité à fournir des logements en temps voulu, ce qui a entraîné une hausse des prix.
Il a surtout affirmé que le problème résidait dans le fait que des « logements de qualité » n'étaient pas disponibles à Séoul et dans sa région métropolitaine en raison des réglementations en matière de réaménagement et de reconstruction.
Bien que la théorie de la pénurie d'approvisionnement comportât de nombreux éléments d'un cadre politique visant à politiser les échecs politiques du gouvernement, l'administration de Moon Jae-in n'a pas réussi à étouffer rapidement cet argument.
À cet égard, l'auteur regrette que si le troisième plan de ville nouvelle avait été annoncé un peu plus tôt, la controverse concernant la pénurie d'approvisionnement aurait été atténuée.

Troisièmement, la confiance dans la réglementation immobilière a été perdue.
Les politiques immobilières devraient être mises en œuvre différemment selon la conjoncture économique.
En période de croissance rapide, des politiques devraient être mises en œuvre pour freiner la demande et accroître l'offre, tandis qu'en période de déclin rapide, des politiques devraient être mises en œuvre pour stimuler la demande et ajuster l'offre.
Mais le gouvernement de Moon Jae-in a dévié vers un terrain extrémiste et sans principes.
Parmi les exemples représentatifs, citons l'augmentation irréaliste de la taxe foncière globale en juillet 2020 et la mise en place d'un plan irréaliste pour réaliser une base fiscale irréaliste, le système de plafonnement des prix de vente pour la reconstruction de 2019 et la méthode irréaliste d'imposition du recouvrement des bénéfices excédentaires pour la reconstruction.
La plupart de ces projets ont été abandonnés ou ont échoué sans jamais avoir été mis en pratique.
Cela n'a fait que fournir un prétexte à la controverse idéologique et a sapé la confiance dans cette politique.
Il en allait de même pour le système des entreprises de location.
Fin 2017, le gouvernement avait annoncé une recommandation visant à étendre et à renforcer le logement locatif enregistré géré par des opérateurs privés, avant de la supprimer et de l'annuler moins d'un an plus tard.

Quatrièmement, le leadership politique a été ébranlé.
Lorsque les marchés sont instables et que l'efficacité des politiques est discutable, le leadership politique et les fonctions de contrôle sont forcément mis à rude épreuve.
Dans des périodes comme celle-ci, des divergences d'opinions surgissent au sein du gouvernement et entre le gouvernement et le parti au pouvoir.
Bien sûr, les opinions ne s'accordent pas toujours très bien.
Le monde politique se préoccupe davantage d'apaiser la colère du public et de regagner son soutien que de la rationalité des politiques mises en œuvre.
« Augmentons les impôts », « Construisons 2 millions de logements locatifs supplémentaires », « Construisons des maisons dans le parc Yongsan, à l'aéroport de Gimpo et dans la ceinture verte », « Accordons plus de prêts pour que les jeunes puissent acheter des maisons. »
Même le gouvernement et le parti au pouvoir, qui auraient dû être au centre, ont fini par s'appuyer sur le populisme.
À une époque où les prix de l'immobilier s'envolaient, l'administration de Moon Jae-in n'a pas su instaurer un leadership politique et s'est retrouvée prise dans la tourmente.

L'auteur évoque également sa propre responsabilité.
Le fait que l'administration de Moon Jae-in ait assumé le même rôle que celle de Roh Moo-hyun a peut-être fourni un prétexte pour justifier un « cadrage de l'échec ».
« La politique gouvernementale n’est pas une structure qui peut être dominée par un individu en particulier, et je ne crois pas avoir jamais agi de cette façon, mais il est regrettable que la politique immobilière de l’administration Moon Jae-in ait donné lieu à la méfiance en étant « personnifiée ». » (p. 74) Il déclare également être en grande partie responsable du fait que les réglementations financières, l’annonce de la troisième nouvelle ville et le système d’enregistrement des locations n’ont pas été mis en œuvre correctement et au bon moment.

Le personnage principal, hier comme aujourd'hui, est Geumri.
Mais la Corée est un pays où le populisme immobilier est très présent.

« De manière générale, les taux d’intérêt et la liquidité ont l’impact le plus direct et immédiat. »
À mesure que l'argent devient plus abondant et que sa valeur diminue, les capitaux se dirigent vers les actifs réels pour éviter l'inflation et obtenir de meilleurs rendements d'investissement.
On peut considérer que la relation entre les prix réels des logements, les taux d'intérêt et la liquidité évolue presque dans des directions opposées.
Cela se constate dans la plupart des pays.
« Lorsque les taux d’intérêt ont baissé et que la liquidité a augmenté, les prix des logements ont augmenté, et lorsque les taux d’intérêt ont commencé à augmenter à un certain point, les prix des logements ont eu tendance à baisser. » (pp. 155-156)

Pourquoi les prix de l'immobilier augmentent-ils ? Est-ce dû à une pénurie de logements ? Ou à l'absence de hausse des impôts fonciers ? L'auteur soutient que la flambée des prix de l'immobilier sous la présidence de Moon Jae-in était due à une surabondance de liquidités à l'échelle mondiale.
Lorsque les taux d'intérêt baissent et que la liquidité augmente, les prix des logements augmentent, et à un certain point, lorsque les taux d'intérêt commencent à augmenter, les prix des logements commencent à baisser.
Sous l'administration de Moon Jae-in, les prix de l'immobilier augmentaient en raison d'un excès de liquidités, et sous l'administration de Yoon Seok-yeol, ils baissaient en raison des baisses de taux d'intérêt.
En 2022, lorsque les États-Unis ont relevé significativement leurs taux d'intérêt et que la Banque de Corée a également relevé les siens, les prix de l'immobilier ont commencé à baisser comme si de rien n'était.
L'auteur critique le fait que, hier comme aujourd'hui, le facteur déterminant des prix de l'immobilier soit la « finance », mais que les politiciens, les médias, les groupes civiques et les experts alimentent le populisme sur le marché immobilier en proposant des mesures différentes.
L'auteur affirme que le gouvernement s'est retrouvé pris dans cet engrenage populiste, et que l'administration de Moon Jae-in n'a pas non plus réussi à y échapper.

Quels sont donc quelques exemples représentatifs du populisme immobilier ? Le « populisme quantitatif », ou la peur d’une pénurie d’offre.
À chaque élection, les politiciens promettent tous de construire 0 million de logements.
L'auteur critique toutefois le fait que, même s'il comprend l'intention de rassurer le public en promettant une augmentation de l'offre, il ne s'agit là que d'un simple jeu de chiffres.
Ils semblent se soucier peu du type de logements fournis, de leur emplacement, des modalités de construction et des bénéficiaires, et ne font que des promesses populistes.
Ils affirment que même des promesses d'offre comme celle-ci ne permettront pas de contrôler les prix du logement, et que des politiques devraient désormais être mises en œuvre pour améliorer la qualité du logement plutôt que le nombre d'unités.

Ensuite, il y a le « populisme des appartements à moitié prix ».
Ce programme est préconisé depuis plus de 20 ans par des groupes civiques progressistes et des experts, mais il est désormais également plébiscité par les politiciens conservateurs.
Cela se produit également à chaque période électorale.
Mais l'auteur s'exprime avec fermeté.
Ce n'est qu'une loterie ou un spectacle qui ne profite qu'à quelques-uns.

Le sujet du « populisme fiscal » est également abordé.
Les questions fiscales sont un élément très important de la politique immobilière, mais dans la société coréenne, disent-ils, elles ont été réduites à un cadre politique, un terme désignant les partisans.
Il s'agit d'un terme qui vise à apaiser l'anxiété et le mécontentement de la population plutôt qu'à garantir la rationalité des politiques publiques.
En matière de taxes foncières, certaines peuvent ou doivent être modifiées en fonction de la conjoncture économique, tandis que d'autres doivent se maintenir à un niveau minimal. Le problème, souligne-t-il, est que ces principes n'ont pas été respectés et ont été modifiés au fil du temps.

Lorsque ce populisme se déchaîne, la politique immobilière est forcément bouleversée.
Surtout en période de forte hausse des prix de l'immobilier, diverses solutions comme « laisser faire le marché », « récupérer les revenus non perçus » et « divulguer les coûts de production » se répandent comme une traînée de poudre, et le gouvernement lui-même perd le contrôle et se laisse entraîner dans ce tourbillon.
Plus cela se produit, moins la confiance dans cette politique diminue et plus les gens deviennent anxieux.
Il en va de même pour l'efficacité de cette politique.
L'administration de Moon Jae-in a également suivi ce processus.
L'auteur analyse que, même si la réduction de liquidités nécessaire a été évitée, nous avons été contraints de prendre des mesures difficiles à réaliser immédiatement.
Ce phénomène se produit également sous l'administration actuelle de Yoon Seok-yeol.

Que devons-nous faire ?
Leçons à tirer des revers de l'administration Moon Jae-in

Que faire, alors ? Une politique immobilière imperméable au populisme est-elle impossible ? L’auteur soutient qu’il nous faut tirer les leçons des échecs de l’administration Moon Jae-in et réfléchir à leur impact.
Sous l'administration de Moon Jae-in, les politiques immobilières ont fluctué en fonction de la conjoncture économique et des exigences et pressions du monde politique.
Autrement dit, la politique immobilière est devenue un champ de bataille pour une guerre des cadres.
L'auteur soutient que même si les prix de l'immobilier fluctuent, les principes coréens concernant les rôles du marché et du gouvernement doivent être établis.
Ce faisant, il énumère les dix leçons à tirer des échecs de l'administration Moon Jae-in.

① Notre pays a des problématiques immobilières et une culture uniques.
② Le cœur du problème immobilier mondial réside dans la financiarisation du logement.
③ Il y a le travail du marché et le travail du gouvernement.
④ Il existe également des règles à respecter sur le marché immobilier.
⑤ La demande est rapide et l'offre est lente.
⑥ Selon le jeu, certaines règles doivent être modifiées, d'autres non.
⑦ Libérons-nous de cette addiction au populisme immobilier.
⑧ Les experts doivent également assumer leurs responsabilités.
⑨ Maintenant, le gouvernement devrait cesser de faire des promesses pour contrôler les prix du logement.
⑩ Le problème immobilier doit être résolu, et il le sera.